Superbonus: diventa una tassa con la legge di bilancio

Legge di Bilancio 2024: tasse più alte per chi decide di vendere la propria abitazione ristrutturata con il 110%

Da qualche settimana il registro di classe più atteso dell’anno è riapparso tra i “banchi di scuola” di Montecitorio con il primo appello a raccolta delle novità fiscali, che caratterizzeranno la spesa pubblica del prossimo anno. Nell’appello mattutino del 54° CdM risultano presenti: il sostegno per gli indigenti, le pensioni, i mutui prima casa, il tax credit cinema, le misure in materia di assicurazione, la scuola, il lavoro, le imprese, la garanzia SACE, gli investimenti, le garanzie pubbliche e molti altri. Si registra l’assenza del Superbonus.

Entrando nel dettaglio del “registro di classe” e analizzando l’elenco dei presenti in 91 articoli e 4 allegati della prima bozza della legge di Bilancio 2024, mancano, quindi, all’appello il Superbonus e i suoi compagni bonus edilizi! Una dimenticanza dello Stato? Vedremo! Ma prima di trarre conclusioni affrettate, sarà bene attendere l’esito finale dal Parlamento (il testo sembrerebbe atteso in Senato già giovedì 26 ottobre 2023).

Legge di Bilancio 2024: Superbonus

Nei meandri della bozza del ddl di Bilancio 2024, sono contenute alcune disposizioni che riguardano l’articolo 119 del dl 34/2020. In particolare l’art. 18 della bozza in esame modifica la disciplina delle plusvalenze definite dall’art. 67 del dpr 22 dicembre 917/1986 (TUIR). Esso dispone che tali guadagni debbano essere classificati come entrate separate solo se non rientrano nella categoria dei redditi da investimenti, se non derivano da attività professionali, commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice e non siano associati al ruolo di lavoratore dipendente.

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Si riporta, in particolare, l’art. 67, comma 1, del DPR 971/1986 che viene modificato nel seguente modo: in blu parti invariate, in rosso le parti aggiunte dall’art. 18 della bozza della legge di Bilancio 2024.

Testo unico 917/1986

Bozza DDL Legge di Bilancio 2024

1. Sono redditi diversi se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente:

a) le plusvalenze realizzate mediante la lottizzazione di terreni, o l’esecuzione di opere intese a renderli edificabili, e la successiva vendita, anche parziale, dei terreni e degli edifici;

b) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non piu’ di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione. In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante

1. Al di fuori delle ipotesi di cui alla successiva lettera b-bis sono redditi diversi se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente:

a) le plusvalenze realizzate mediante la lottizzazione di terreni, o l’esecuzione di opere intese a renderli edificabili, e la successiva vendita, anche parziale, dei terreni e degli edifici;

b) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione. In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante.

b-bis) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, che si siano conclusi da non più di cinque anni all’atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei cinque anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a cinque anni, per la maggior parte di tale periodo.

Chi ha realizzato opere su un immobile nell’ambito degli interventi previsti dall’art. 119 del dl 34/2020, dovrà pensarci bene prima di alienare tale immobile, in quanto se esso fosse venduto entro 10 anni dalla conclusione dei lavori, verrebbe considerata una plusvalenza delle tasse immobiliari pari al 26% e non più al 21% così come previsto dall’articolo 4 comma 2 e comma 5 del dl 50/2017 “Disposizioni urgenti in materia finanziaria, iniziative a favore degli enti territoriali, ulteriori interventi per le zone colpite da eventi sismici e misure per lo sviluppo“. Tuttavia, rimarrebbero esclusi da tale mora, gli immobili acquisiti per successione e quelli adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari. Per essere sicuro di non incorrere in spiacevoli errori dovuti alla tua pratica Superbonus (dalla progettazione alla fase finale del progetto) ti consiglio di utilizzare il software specializzato per i bonus edilizi che ti consente di gestire la tua pratica sempre in linea con i continui cambiamenti normativi.

L’articolo 18 della bozza in esame modifica anche l’art. 68 comma 1 del TUIR nel seguente modo: in blu parti invariate, in rosso le parti aggiunte dall’art. 18 della bozza della legge di Bilancio 2024.

Art. 68 comma 1 TUIR 917/1986

Bozza DDL Legge di Bilancio 2024

Le plusvalenze di cui alle lettere a) e b) del comma 1 dell’articolo 67 sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo. Per gli immobili di cui alla lettera b) del comma 1 dell’articolo 67 acquisiti per donazione si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante.

Le plusvalenze di cui alle lettere a), b) e b-bis del comma 1 dell’articolo 67 sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo. Per gli immobili di cui alle lettera b) e b-bis) del comma 1 dell’articolo 67 acquisiti per donazione si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante.
Per gli immobili di cui alla lettera b-bis) del comma 1 dell’articolo 67, ai fini della determinazione dei costi inerenti al bene non si tiene conto di quelli relativi agli interventi di cui all’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, agevolati nella misura del 110 per cento e per i quali il beneficiario abbia esercitato le opzioni di cui all’articolo 121, comma 1, lettere a) e b), del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34. Per i medesimi immobili di cui alla lettera b-bis) del comma 1 dell’articolo 67, acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, determinato ai sensi dei periodi precedenti, è rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.

Quindi, la modifica attuata riguarderebbe tutti gli immobili acquistati o ricostruiti e rientranti nell’art. 119 del dl 34/2020 agevolati nella misura del 110% e per coloro che hanno beneficiato della cessione del credito e dello sconto in fattura. Per gli stessi immobili acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre 5 anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, determinato ai sensi dei periodi precedenti, è rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati. Inoltre, alle plusvalenze realizzate introdotte si potrà applicare l’imposta sul reddito, definita dall’art. 1 comma 496 della legge 266/2005. Le disposizioni appena esposte definite dai commi 2 e 3 del TUIR 917/1986 così come modificate dalla bozza della legge di Bilancio 2024 verranno applicate a decorrere dal primo gennaio 2024.

Le eventuali maggiori entrate affluiranno in un apposito capitolo dell’entrata del bilancio dello Stato, per essere destinate, anche mediante riassegnazione, sulla base del monitoraggio periodico dei relativi versamenti, al Fondo per la riduzione della pressione fiscale così come definito dall’articolo 1, comma 130, della legge 29 dicembre 2022, n. 197.

Le maggiori entrate derivanti dall’attuazione delle disposizioni dei commi da 126 a 129 affluiscono ad apposito capitolo dell’entrata del bilancio dello Stato, per essere destinate, anche mediante riassegnazione, sulla base del monitoraggio periodico dei relativi versamenti, a un fondo denominato « Fondo per la riduzione della pressione fiscale », istituito nello stato di previsione del Ministero dell’economia e delle finanze.

Controlli del fisco

L’art. 21 della bozza in esame chiarisce che il Fisco, con riferimento alle unità immobiliari degli interventi previsti all’interno dell’art. 119 del dl 34/2020, potrà verificare sulla base di specifiche liste selettive elaborate con l’utilizzo delle moderne tecnologie di interoperabilità e analisi delle banche dati, se sia stata presentata (ove prevista) la dichiarazione di cui all’articolo 1, commi 1 e 2, del decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701 “regolamento recante norme per l’automazione delle procedure di aggiornamento degli archivi catastali e delle conservatorie dei registri immobiliari“, anche ai fini degli eventuali effetti sulla rendita dell’immobile presente in 21 atti nel catasto dei fabbricati.

Comma 1 legge 701/1994

In base al provvedimento del direttore generale del dipartimento del territorio, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale, viene stabilita la data in cui le dichiarazioni per la determinazione delle unità immobiliari urbane di nuova costruzione e le dichiarazioni di variazione del patrimonio immobiliare devono essere presentate secondo modelli specifici indicati nell’allegato “A” del regolamento. Questi modelli devono essere conformi alle procedure esistenti presso gli uffici tecnici erariali al momento della presentazione dei documenti.

1.Con provvedimento del direttore generale del dipartimento del territorio, pubblicato in Gazzetta Ufficiale, viene fissata la data a partire dalla quale le dichiarazioni per l’accertamento delle
unità immobiliari urbane di nuova costruzione, di cui all’art. 56 del regolamento per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 1 dicembre 1949, n. 1142, e le dichiarazioni di variazione dello stato dei beni, di cui all’art. 20 del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249, come sostituito dall’art. 2 del decreto legislativo 8 aprile 1948, n. 514, unitamente ai relativi elaborati grafici, sono redatte conformemente ai modelli riportati nell’allegato A al presente regolamento e alle procedure vigenti o in uso presso gli uffici tecnici erariali alla data di presentazione degli atti.
2. Le dichiarazioni, di cui al comma 1, ad eccezione di quelle finalizzate a procedimenti amministrativi iniziati d’ufficio, sono sottoscritte da uno dei soggetti che ha la titolarità di diritti reali sui beni denunciati e dal tecnico redattore degli atti grafici di cui sia prevista l’allegazione e contengono dati e notizie tali da consentire l’iscrizione in catasto con attribuzione di rendita catastale, senza visita di sopralluogo. Il dichiarante propone anche l’attribuzione della categoria, classe e relativa rendita catastale, per le unità a destinazione ordinaria, o l’attribuzione della categoria e della rendita, per le unità a destinazione speciale o particolare. Nelle stesse dichiarazioni sono riportati, per ciascuna unità immobiliare, i dati di superficie, espressi in metri quadrati, in conformità alle istruzioni dettate con il provvedimento di cui al comma 1.

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