Superbonus ed immobili senza rendita (cat. F)

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Dalle Entrate il sì al Superbonus su unità in corso di definizione (categoria F/4) solo se all’ultimazione lavori saranno accatastate come abitative

Con la risposta 599/2021 l’Agenzia delle Entrate chiarisce un caso di applicazione del Superbonus su delle unità ricadenti nella categoria catastale F/4, ossia in corso di definizione.

Il quesito posto alle Entrate

L’Istante è comproprietario con il coniuge di un edificio composto da unità immobiliari di categoria F/4 (unità in corso di definizione), C/2 (locali di deposito e magazzini) ed A/3 (abitazioni di tipo economico), nonché dalla corte comune.

Tale edificio era stato acquistato in corso di costruzione dagli attuali proprietari che avevano poi presentato una concessione edilizia ed una variante successiva.

I lavori però non sono stati portati a termine e sono stati interrotti una volta completata la parte strutturale e tutte le finiture esterne.

L’edificio è rimasto in questa situazione per parecchi anni e solo successivamente sono stati portati a termine i lavori di ristrutturazione della sola unità residenziale A/3.

Contrariamente, sia la porzione del fabbricato in cat. C/2, sia la porzione di fabbricato censita cat. F/4, sono rimaste inalterate rispetto all’interruzione dei lavori di ristrutturazione e sono rimaste allo stato grezzo.

L’Istante ha presentato interpello al fine di avere chiarimenti in merito alla applicazione del Superbonus in caso di:

1. un intervento strutturale di miglioramento sismico;
2. opere edilizie che portino l’unità immobiliare attualmente censita nella categoria catastale C/2 (prima D/10) in C/6;
3. opere edilizie al termine delle quali l’unità immobiliare attualmente censita F/4 sarà una unità ad uso abitativo;
4. istallazione sull’edificio di un impianto fotovoltaico di circa 11 KW a servizio dell’unità immobiliare, attualmente censita quale unità F/4.

Le categorie catastali fittizie

Con riferimento al dubbio interpretativo rappresentato, in cui una delle tre unità immobiliari oggetto degli interventi di cui si compone l’edificio è iscritta nel Catasto Fabbricati come F/4 “unità in corso di definizione”, l’Agenzia ricorda che tale categoria è una delle cosiddette “categorie fittizie”, in cui rientrano tutte quelle individuate dalla lettera F.

Sul punto, con la circolare dell’Agenzia del Territorio 4/T/2009 (par. 3.3) è stato chiarito che “la scelta di istituire tali categorie fittizie, come è noto, trova ragione nella esigenza dei soggetti titolari di immobili di identificare porzioni immobiliari, che di per se stesse non costituiscono unità immobiliari, per le finalità più disparate (compravendita, iscrizione di ipoteche su porzioni di unità immobiliari urbane, donazioni di parti di immobili non costituenti unità immobiliari urbane)”.

Agli immobili ascritti ad una categoria fittizia, infatti, non è attribuita alcuna rendita catastale.

Le detrazioni fiscali per le unità catastali F

Con riferimento alle spese sostenute per gli interventi realizzati su immobili classificati nelle categorie catastali F/2 ed F/4 , con la circolare n. 7/E del 2021 è stato ribadito che spettano le detrazioni di cui all’articolo 16-bis del TUIR, in quanto, pur trattandosi di categorie riferite a fabbricati totalmente o parzialmente inagibili e non produttivi di reddito, gli stessi possono essere considerati come edifici esistenti, trattandosi di manufatti già costruiti e individuati catastalmente.

La risposta del Fisco

Sulla base di quanto precede e tenuto conto delle modifiche intervenute con la legge di bilancio 2021, per le spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2021, l’Agenzia ritiene che, qualora l’intervento di demolizione e ricostruzione di parte dell’edificio di cui al punto Sub a) sarà qualificato dall’ente competente come intervento di “ristrutturazione edilizia”, lo stesso può essere ammesso al Superbonus.

In particolare, con riferimento agli interventi finalizzati all’adozione di misure volte a migliorare le prestazioni antisismiche dell’intero edificio, intervenendo sulle parti strutturali comuni dello stesso, la detrazione spetterà su un ammontare delle spese non superiore ad euro 96.000 moltiplicato per ciascuna delle tre unità immobiliari costituenti inizialmente l’edificio oggetto di ristrutturazione (cat. F/4; cat. D/10; cat. A/3).

Possono inoltre essere conteggiate anche le spese sostenute per completare le opere di ristrutturazione iniziate e mai completate relativamente all’unità immobiliare F/3, attualmente censite in categoria catastale F4.

Allo stesso modo il Superbonus spetta anche per le spese sostenute per gli interventi edilizi di cui al punto Sub b), c) e d), a condizione che nel titolo edilizio venga previsto il cambio di destinazione d’uso dello stesso in abitativo.

Unità collabenti ed impianti di riscaldamento

Al riguardo, l’Agenzia rammenta che per quanto concerne la parte di lavori riconducibili all’efficientamento energetico per gli edifici collabenti (cat. F/2), nei quali l’impianto di riscaldamento non è funzionante, deve essere dimostrabile che l’edificio è dotato di impianto di riscaldamento riattivabile con un intervento di manutenzione.

Clicca qui per scaricare l’interpello 599/2021

Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/superbonus-ed-immobili-senza-rendita-cat-f/