Superbonus e condominio costituito da più edifici: come calcolare la prevalente funzione residenziale?

Entrate: la verifica del rapporto tra la superficie delle unità immobiliari residenziali e la superficie delle unità non residenziali va effettuata tenendo conto di tutti gli edifici che compongono il condominio

La risposta all’interpello n. 10/2022 dell’Agenzia dell’Entrate chiarisce cosa debba essere considerato nel calcolo del rapporto tra la superficie delle unità immobiliari residenziali e la superficie delle unità non residenziali nel caso di un condominio composto da più edifici, non tutti ad uso abitativo.

Il quesito

Il contribuente istante fa presente che nel suo condominio è stata deliberata la realizzazione con il beneficio del Superbonus 110% di:

interventi “trainanti” di coibentazione delle superfici opache che interesseranno almeno il 25% della superficie totale disperdente;
la sostituzione dell’impianto termico;
interventi “trainati” di sostituzione di serramenti e infissi e l’installazione di impianti fotovoltaici.

L’istante precisa che il condominio è formato dai seguenti tre edifici:

edificio A, composto da 4 unità immobiliari ad uso abitativo;
edificio B, composto da 6 unità immobiliari, di cui 2 ad uso abitativo e 4 a diversa destinazione;
edificio C, costituito da un immobile in categoria D/6, strutturalmente separato e con accesso autonomo tramite un vano al piano terra del dell’edificio B.

Gli edifici A e B dispongono di un unico impianto termico centralizzato per la climatizzazione invernale, mentre l’edificio C è dotato di impianto di riscaldamento autonomo e non ha nessun servizio energetico in comune con gli altri edifici.

L’istante chiede se ai fini del calcolo del rapporto tra la superficie delle unità immobiliari residenziali e di quella delle unità non residenziali, vada conteggiata anche la superficie dell’immobile in categoria D/6. Ciò in quanto, se nel calcolo fosse inclusa la superficie di tutto il complesso, la superficie residenziale risulterebbe pari al 45% della superficie complessiva dei tre edifici.

La risposta dell’Agenzia delle Entrate

Il Fisco chiarisce che la verifica va effettuata tenendo conto di tutti di edifici che compongono il condominio e, pertanto, anche dell’edificio C, a nulla rilevando che quest’ultimo non abbia servizi energetici in comune con gli altri due edifici e che sia eventualmente provvisto di accesso autonomo dall’esterno.

La sussistenza dei requisiti dell’indipendenza funzionale e della presenza di accesso autonomo dall’esterno rileva, infatti, al solo fine di identificare le unità immobiliari unifamiliari o le unità immobiliari all’interno di edifici plurifamiliari e non anche ai fini della individuazione degli edifici in condominio.

Le Entrate ricordano che, come chiarito con la circolare n. 24/E del 2020 il principio di “prevalenza” della funzione residenziale rispetto all’intero edificio implica che, qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio in condominio sia superiore al 50% dell’intera superficie dell’edificio stesso, è possibile ammettere al Superbonus anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali che sostengono spese, in qualità di condòmini, per interventi sulle parti comuni di tale edificio.

Nel caso in esame, considerato che la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza è pari al 45% della superficie complessiva dei tre edifici, il Superbonus riferito alle spese per interventi realizzati sulle parti comuni spetta solo ai possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione che potranno fruire della detrazione anche relativamente alle spese sostenute per interventi “trainati” realizzati sulle singole unità immobiliari residenziali sempreché non rientranti tra le categorie catastali escluse dal beneficio (A/1, A/8 e A/9), nel rispetto di ogni altra condizione richiesta dalla normativa in esame e ferma restando l’effettuazione di ogni adempimento previsto.