Superbonus e cambio sottotetto in abitazione: niente agevolazione per la volumetria in più

Con la risposta all’interpello n. 248 l’Agenzia delle Entrate chiarisce dove possono essere applicate le detrazioni fiscali in edilizia (Superbonus, bonus ristrutturazioni) e dove, invece, devono essere escluse.

Il caso in questione riguarda la trasformazione in abitazione di un sottotetto posto in un fabbricato residenziale.

L’interpello

L’istante è proprietario di due unità immobiliari (accatastate in categoria C/2 – deposito), in un sottotetto (riscaldato ma non abitabile), all’interno di un edificio condominiale composto da altre tre unità immobiliari riscaldate.

Sull’intero fabbricato devono effettuarsi lavori di isolamento termico delle superfici esterne opache e sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti a pompa di calore per il riscaldamento e la fornitura di acqua calda sanitaria, nonché di sostituzione serramenti ed infissi del piano terra.

L’Istante, in particolare, intende effettuare (nello stesso ambito dei lavori descritti) la ristrutturazione del sottotetto di sua proprietà con contestuale:

cambio di destinazione d’uso delle unità immobiliari accatastate in categoria C/2 in un’unica unità immobiliare abitativa di categoria catastale A/2;
demolizione pareti esistenti e ricostruzione di nuove pareti per ridistribuzione interna dei locali.

L’istante specifica che l’intervento di recupero a fini abitativi del sottotetto avverrà sulla base del permesso di costruire rilasciato dalle autorità comunali, senza alcun tipo di demolizione (ad esclusione delle pareti interne) e con un aumento della volumetria del 10% rispetto a quella preesistente (secondo quanto previsto dal regolamento urbanistico).

Il contribuente evidenzia altresì che, prima della realizzazione dei predetti lavori (ante intervento), le unità immobiliari di tipo residenziale rappresentano il 66% dell’intero edificio.

Il quesito del contribuente

In relazione ai predetti interventi, l’istante chiede se può, insieme a tutti i proprietari delle unità immobiliari facenti parte dell’edificio, fruire:

delle detrazioni del 110% di cui all’art. 119 del D.L. n. 34/2020;
del 50% per gli interventi di manutenzione straordinaria per la ristrutturazione del sottotetto, che diverrà abitativo, per la parte esistente.

La risposta dell’Agenzia delle Entrate

Le Entrate ricordano che con riferimento agli interventi senza demolizione dell’immobile esistente e con ampliamento dello stesso, le detrazioni (sismabonus, ecobonus e quelle previste dall’art. 16-bis del TUIR di ristrutturazione edilizia) competono solo per le spese riferibili alla parte esistente in quanto l’ampliamento configura una “nuova costruzione” (cfr. circolare n. 19/E del 2020).

In tale caso il contribuente ha l’onere di mantenere distinte, in termini di fatturazione, le due tipologie di intervento (ristrutturazione e ampliamento) o, in alternativa, essere in possesso di un’apposita attestazione che indichi gli importi riferibili a ciascuna tipologia di intervento, rilasciata dall’impresa di costruzione o ristrutturazione ovvero dal direttore dei lavori sotto la propria responsabilità, utilizzando criteri oggettivi.

In conclusione, (a parere del Fisco) limitatamente alla volumetria del sottotetto ante operam, l’istante potrà usufruire delle seguenti agevolazioni:

del Superbonus quale intervento trainante di cui all’art. 119, comma 1, lettera a), per gli interventi di isolamento termico delle superfici esterne opache verticali e rifacimento del tetto;
del Superbonus quali interventi trainati di cui all’art. 119, comma 2 e comma 5, per l’installazione di un impianto fotovoltaico, la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento e la fornitura di acqua calda sanitaria, sostituzione di serramenti e di infissi dell’immobile dell’istante, effettuati sull’immobile di sua proprietà con riferimento alla parte esistente e a condizione che le unità immobiliari in categoria C/2 diventino abitative a seguito degli interventi;
della detrazione del 50% di cui all’art. 16-bis, comma 1, lettere a) e b), del TUIR, entro il limite di spesa di 96.000 euro, per la ristrutturazione del sottotetto mediante demolizione pareti esistenti e ricostruzione di nuove pareti per ridistribuzione interna dei locali con contestuale cambio di destinazione d’uso delle unità immobiliari C/2 in un’unica unità immobiliare abitativa A/2 e con riferimento alla parte esistente.

Clicca qui per scaricare l’interpello dell’Agenzia delle Entrate

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