Superbonus: demolizione e ricostruzione di immobili nella categoria A1
Per le Entrate è possibile beneficiare del Superbonus per la demolizione e ricostruzione di un immobile in A1 purché al termine dei lavori ricada in una categoria diversa da A/1, A/8 e A/9
Con l’interpello n. 318/2021 l’Agenzia delle Entrate chiarisce alcuni aspetti legati all’applicazione del Superbonus in caso di demolizione e ricostruzione.
Nel caso specifico l’immobile da demolire ricade nella categoria catastale A1 (abitazioni di tipo signorile); una categoria che insieme all’A8 (ville) e all’A9 (castelli) sarebbe normalmente esclusa dal Superbonus.
Il quesito posto al Fisco
Un’impresa di costruzioni, di edifici residenziali e non residenziali, nel 2019 ha acquistato la proprietà di due immobili, siti in zona sismica 3, attualmente censiti in categoria A/1.
La società dichiara di voler demolire e ricostruire gli edifici con variazione volumetrica rispetto all’esistente, allo scopo di ridurne di due classi il rischio sismico e successivamente alienare gli immobili risultanti dall’intervento che, al termine dei lavori, verranno iscritti in Catasto “presumibilmente” in categoria A/2 o in ogni caso, in una categoria diversa da A/1, A/8 e A/9.
L’istante chiede di sapere se, nel rispetto di tutti i requisiti di legge previsti, gli acquirenti persone fisiche possano beneficiare del Superbonus.
La risposta delle Entrate
L’Agenzia premette che la circolare n. 24/E del 2020 ha precisato che il Superbonus si applica anche alle spese sostenute dagli acquirenti delle case antisismiche, vale a dire delle unità immobiliari facenti parte di edifici ubicati in zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 (individuate dall’ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3519 del 28 aprile 2006) oggetto di interventi antisismici effettuati mediante demolizione e ricostruzione dell’immobile da parte di imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che, entro 18 mesi dal termine dei lavori, provvedano alla successiva rivendita.
Ciò premesso, con riferimento alla possibilità per gli acquirenti persone fisiche degli immobili demoliti e ricostruiti, originariamente identificati con la categoria catastale A/1, si rappresenta che ai sensi del comma 15-bis del richiamato articolo 119 del decreto Rilancio:
le disposizioni del presente articolo non si applicano alle unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8, nonché alla categoria catastale A/9 per le unità immobiliari non aperte al pubblico.
Per effetto di tale espressa disposizione gli acquirenti degli immobili demoliti e ricostruiti non potranno beneficiare del “Superbonus” nel caso in cui le unità immobiliari oggetto dei richiamati interventi appartengano alla categoria catastale A/1.
Tuttavia l’Agenzia ha chiarito che, in linea con la prassi in materia di detrazioni per interventi di recupero del patrimonio edilizio, compresi quelli antisismici, attualmente disciplinate dall’articolo 16 del decreto legge n. 63/2013, sono ammessi al Superbonus anche le spese sostenute per interventi realizzati su immobili che solo al termine degli stessi saranno destinati ad abitazione.
Tale possibilità è subordinata alla condizione che nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente il cambio di destinazione d’uso del fabbricato in origine non abitativo e che sussistano tutte le altre condizioni e siano effettuati tutti gli adempimenti previsti dalla norma agevolativa.
Clicca qui per scaricare l’interpello 318/2021
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