Superbonus e demo/ricostruzione da condominio minimo ad unica abitazione

Superbonus: demolizione e ricostruzione da condominio a unifamiliare

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Entrate: ok alla fusione delle u.i. di un condominio minimo entro dicembre 2025 sebbene con aliquote decrescenti

Con la nuova risposta all’interpello n. 40/2022 l’Agenzia delle Entrate ribadisce che il beneficio del Superbonus è applicabile alla valorizzazione dello stato di fatto degli immobili prima dei lavori, per cui un condominio minimo può essere trasformato in un’unica abitazione.

Il quesito su demolizione, ricostruzione e accorpamento di due u.i. in condominio minimo

Il contribuente istante ha sottoscritto, insieme al coniuge, un contratto preliminare per l’acquisto di due unità immobiliari in categoria A/4 (Abitazioni di tipo popolare) facenti parte di un unico edificio che saranno di proprietà una dell’istante e una del coniuge costituendo un cd. “condominio minimo”.

L’istante premette che intende demolire e ricostruire le due u.i. con successivo accorpamento e conseguente fusione catastale.

Detto ciò, il contribuente chiede se:

  • può fruire del citato Superbonus per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2022, atteso che l’intervento sarà effettuato da un condominio e che solo al termine dei lavori di demolizione e ricostruzione le due unità immobiliari saranno accorpate;
  • i pagamenti effettuati entro gli attuali termini di scadenza dell’agevolazione diano diritto al Superbonus anche qualora i lavori termineranno successivamente a tali termini.

La risposta dell’Agenzia dell’Entrate sul condominio minimo

Il Fisco ricorda che la legge di Bilancio 2022 ha, tra l’altro, sostituito il comma 8-bis dell’articolo 119 del decreto Rilancio il quale prevede termini differenziati di scadenza del beneficio fiscale in funzione dei soggetti che sostengono le spese ammesse al Superbonus.

In particolare, il citato comma 8-bis attualmente stabilisce, tra l’altro, che nel caso di interventi effettuati sulle parti comuni degli edifici in condominio il Superbonus spetta per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2025, con una progressiva diminuzione della percentuale di detrazione. La detrazione, infatti, è pari:

  • al 110% delle spese sostenute entro il 31 dicembre 2023;
  • al 70% di quelle sostenute entro il 31 dicembre 2024;
  • al 65% di quelle sostenute nel 2025.

Le Entrate ricordano, inoltre, che con la citata circolare n. 30/E del 2020 (cfr. quesito 4.4.6) è stato chiarito che, in analogia a quanto precisato per le spese sostenute per interventi finalizzati al risparmio energetico e per interventi di recupero del patrimonio edilizio (attualmente disciplinati dagli articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013) anche ai fini del Superbonus, va valorizzata la situazione esistente all’inizio dei lavori e non quella risultante dagli stessi.

Tale criterio si applica non solo ai fini della determinazione dei limiti dispesa ammessi alla detrazione ma anche ai fini della individuazione del limite temporale di vigenza dell’agevolazione.

Pertanto, considerato che, come affermato dall’istante, all’inizio dei lavori l’edificio sarà costituito in condominio, nel rispetto di ogni altra condizione richiesta dalle norme e che non costituisce oggetto della presente istanza di interpello, la detrazione spetta, sia pure con le diverse aliquote sopra indicate, per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2025.

Con riferimento al secondo quesito il Fisco fa presente che:

  • come chiarito con la circolare n. 24/E del 2020, il Superbonus si applica alle spese sostenute per gli interventi “trainanti” e “trainati” elencati nell’articolo 119 del decreto Rilancio, nel periodo di vigenza dell’agevolazione ivi indicato, indipendentemente dalla data di avvio e di ultimazione degli interventi cui le spese si riferiscono;
  • va, peraltro, precisato che, ai fini dell’applicazione della detrazione in questione è necessario che gli interventi oggetto dell’agevolazione siano effettivamente completati.

 

 

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