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Superbonus per lavori in condominio: i chiarimenti delle Entrate sui limiti di spesa

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Dall’Agenzia un riepilogo sui limiti di spesa ammessi al Superbonus per interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio in condominio e sulle singole unità immobiliari

In attesa della pubblicazione in Gazzetta Ufficiale dei due decreti del Ministero dello Sviluppo Economico, decreto asseverazioni e decreto requisiti minimi, necessaria per completare il quadro normativo di riferimento per la fruizione del Superbonus al 110%, vediamo alcuni nuovi chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate sull’applicazione del Superbonus ne condomini.

Si tratta della risoluzione n. 60/2020 del 28 settembre 2020, in cui si chiede chiarimenti sui limiti di spesa ammessi al Superbonus, la detrazione con l’aliquota del 110% (prevista dal dl n. 34/2020, decreto Rilancio).

I quesiti posti alle Entrate

L’istante chiede chiarimenti in merito all’applicazione del Superbonus, ossia la detrazione al 110%, delle spese sostenute per la realizzazione degli interventi finalizzati all’efficientamento energetico ed alla riduzione del rischio sismico su di un edificio in condominio composto da 4 unità immobiliari.

Si precisa che i condomini, in assenza di un amministratore, intendono incaricare un tecnico per la programmazione di un piano di interventi da effettuare sulle parti comuni dell’edificio, riguardanti:

  • la posa in opera di un cappotto termico sull’involucro dell’edificio condominiale; la sostituzione delle finestre e dei portoni esterni con nuovi ad alta efficienza termica; la sostituzione delle soglie alle finestre e il riposizionamento in facciata delle cerniere e della ferramenta delle persiane, per compensare lo spessore del cappotto;
  • l’installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda; l’installazione di pannelli fotovoltaici per la produzione di energia elettrica e dei sistemi di accumulo integrati;
  • la posa in opera dell’infrastruttura di ricarica dei veicoli elettrici;
  • la sostituzione degli impianti autonomi di climatizzazione delle singole unità immobiliari;
  • il restauro della facciata con la sostituzione di grondaie e pluviali, restauro dei parapetti e delle persiane;
  • interventi di riduzione del rischio sismico.

L’interpello manifesta numerosi dubbi interpretativi dell’istante, relativi a:

  • l’applicazione della detrazione al 110% delle spese sostenute per suddetti interventi da realizzarsi;
  • i limiti di spesa ammessi alla suddetta detrazione;
  • la possibilità di cessione del credito di imposta corrispondente alla predetta detrazione;
  • le modalità di riparto delle detrazioni.

Il parere dell’Agenzia

La risoluzione n. 60/2020 scioglie i dubbi sull’applicazione delle norme previste dagli artt. 119 e 121 del decreto Rilancio (dl n. 34/2020) richiamando in particolare, la circolare n. 24/2020.

Interventi “trainanti” e “trainati”

L’AdE ribadisce che il superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese relative ad alcuni specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica e alla adozione di misure antisismiche degli edifici (interventi “trainanti”, indicati nei commi 1 e 4 del predetto articolo 119 del decreto Rilancio); nonché ad ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi, (interventi “trainati”, indicati nei commi 2, 5, 6 e 8 del medesimo articolo 119).

Gli interventi sia “trainanti” che “trainati” possono essere effettuati, tra l’altro, su parti comuni di edifici residenziali in condominio; mentre gli interventi “trainati” solo su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio.

Nell’ambito degli interventi trainanti, finalizzati all’efficienza energetica ed all’adozione di misure antisismiche (secondo quanto stabilito ai citati commi 1 e 4 dell’articolo 119, del decreto Rilancio), il superbonus spetta, tra l’altro, per interventi:

  • di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro degli edifici, con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo;
  • antisismici e di riduzione del rischio sismico di cui ai commi da 1-bis a 1-septies dell’articolo 16 del decreto-legge n. 63/2013 (sismabonus).

Da sottolineare un importante passaggio della risoluzione n. 60/E, in cui si chiarisce che:

l’esecuzione sulle parti comuni dell’edificio in condominio di almeno un intervento “trainante” consente a ciascun condomino di fruire del superbonus per la realizzazione di interventi “trainati” (che rientrano nell’ecobonus) sulla singola unità immobiliare.

Nel caso in esame, quindi, gli interventi prospettati dall’istante di sostituzione degli infissi e del generatore di calore dell’impianto di climatizzazione autonomo esistente, possono accedere all’agevolazione in qualità di interventi “trainati” effettuati sulle singole unità, per effetto di un intervento “trainante” realizzato sulle parti comuni dell’edificio (ossia il cappotto termico).

Limite massimo di spesa per le 4 unità immobiliari

In riferimento agli interventi prospettati nell’istanza di interpello, l’Agenzia delle Entrate fa riferimento alla circolare n. 24/E del 2020, in cui sono fornite ulteriori indicazioni in ordine ai limiti di spesa ammessi al superbonus che variano in funzione della tipologia di interventi realizzati nonché degli edifici oggetto dei lavori agevolabili.

Nel caso in esame, sono da realizzare sull’edificio in condominio più interventi agevolabili: sia interventi “trainanti” (posa in opera del cappotto termico sull’involucro dell’edificio condominiale e interventi di riduzione del rischio sismico) che “trainati” (la sostituzione dei portoni esterni con nuovi ad alta efficienza termica e l’installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda, di pannelli fotovoltaici per la produzione di energia elettrica e relativi sistemi di accumulo e di infrastrutture di ricarica dei veicoli elettrici).

A tal riguardo, la risoluzione ricorda che la maggiore aliquota di detrazione (il superbonus) si applica solo se gli interventi “trainati”  sono eseguiti congiuntamente con un intervento finalizzato all’efficienza energetica “trainante” e assicurino, nel loro complesso, il miglioramento di due classi energetiche oppure, ove non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta da dimostrare mediante l’attestato di prestazione energetica (APE) e a condizione che gli interventi siano effettivamente conclusi.

Il limite massimo di spesa ammesso alla detrazione, precisa il Fisco, è costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi realizzati, a condizione che siano distintamente contabilizzate le spese riferite ai diversi interventi e siano rispettati gli adempimenti specificamente previsti in relazione a ciascuna detrazione.

Al predetto limite si aggiunge quello riferito agli interventi realizzati sulle parti comuni dell’edificio in condominio.

Limite per interventi di isolamento termico

La norma stabilisce che per quanto riguarda i limiti di spesa ammessi al superbonus, per gli interventi di isolamento termico delle superfici opache realizzati su edifici in condominio, la detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese di importo variabile in funzione del numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è costituito. In particolare, se l’edificio è composto da due a otto unità immobiliari, il limite massimo di spesa ammesso al superbonus è pari a 40.000 euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio.

Nel caso in esame, trattandosi di un edificio composto da 4 unità immobiliari, il predetto limite è pari a 160.000 euro.

Limite per interventi riduzione rischio sismico

Per gli interventi antisismici finalizzati la messa in sicurezza statica delle parti strutturali di edifici e di riduzione del rischio sismico, la detrazione spettante, elevata al 110% delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, è calcolata su un ammontare massimo di spesa pari a 96.000 euro per unità immobiliare.

Pertanto, nel caso prospettato dal’istante, per i predetti interventi di riduzione del rischio sismico, il limite massimo di spesa ammesso al superbonus è pari a 384.000 euro.

Detrazione in base ai millesimi di proprietà

Un dato importante fornito nella risoluzione secondo cui: nel caso di interventi realizzati su parti comuni di edifici in condominio, per i quali il limite di spesa è calcolato in funzione del numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è composto, l’ammontare di spesa così determinato costituisce il limite massimo di spesa agevolabile riferito all’intero edificio e non quello riferito alle singole unità che lo compongono.

Pertanto, ciascun condomino potrà calcolare la detrazione in funzione della spesa a lui imputata in base ai millesimi di proprietà o ai diversi criteri applicabili, ai sensi degli artt. 1123 e seguenti del Codice civile, ed effettivamente rimborsata al condominio, anche in misura superiore all’ammontare commisurato alla singola unità immobiliare.

Nel caso di specie, pertanto, ciascun condomino potrà calcolare la detrazione anche su un importo di spesa a lui imputata superiore a 40.000 euro o a 96.000 euro nel caso in cui siano realizzati interventi, rispettivamente, di isolamento termico delle superfici opache o di riduzione del rischio sismico.

Limite massimo di spesa e lavori trainati

L’art. 119 del decreto Rilancio stabilisce, inoltre, che il superbonus spetta anche per le spese sostenute per ulteriori interventi “trainati“, tra i quali anche quelli indicati dall’istante, ossia:

  • la sostituzione delle finestre e delle strutture accessorie che hanno effetto sulla dispersione di calore (ad esempio, scuri o persiane) o che risultino strutturalmente accorpate al manufatto come, ad esempio, i cassonetti incorporati nel telaio dell’infisso nonché dei portoni esterni che delimitino l’involucro riscaldato dell’edificio verso l’esterno o verso locali non riscaldati. Per tali interventi, la detrazione massima spettante è pari a 60.000 euro per ciascun immobile (cfr. circolare 8 luglio 2020, n. 19/E);
  • la sostituzione delle soglie alle finestre e il riposizionamento in facciata delle cerniere e della ferramenta delle persiane, necessarie a seguito della posa del cappotto termico;

Fotovoltaico, sistemi di accumulo e limiti di spesa per il superbonus

La maggiore detrazione spetta anche per le seguenti tipologie di interventi:

  • l’installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica su determinati edifici, fino ad un ammontare complessivo delle spese non superiore a euro 48.000 per singola unità immobiliare e comunque nel limite di spesa di euro 2.400 per ogni kW di potenza nominale dell’impianto solare fotovoltaico;
  • l’installazione contestuale o successiva di sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici agevolati, nel limite di spesa di 1.000 euro per ogni kWh.

Con la circolare 24/E/2020,l’Agenzia delle Entrate aveva affermato che il limite di spesa di 48.0000 era cumulativo, cioè riferito sia all’installazione degli impianti solari fotovoltaici sia dei sistemi di accumulo integrati nei predetti impianti. Successivamente, il parere del Mise ha  superato la precedente interpretazione dell’Agenzia, sostenendo che il limite di spesa di 48.000 euro vada distintamente riferito agli interventi di installazione degli impianti solari fotovoltaici e dei sistemi di accumulo integrati nei predetti impianti.

In pratica, l’installazione di un impianto solare fotovoltaico con contestuale o successiva installazione di sistemi di accumulo integrato, permette di fruire di un doppio limite di spesa di 48 mila euro, riferito distintamente ai due interventi.

Ulteriori interventi “trainati”

Di seguito, inoltre, gli altri interventi “trainati” richiamati dall’istante che hanno accesso al superbonus e relativi limiti di spesa:

  • l’installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda per usi domestici. Per tale intervento, la detrazione massima spettante è pari a 60.000 euro per ciascun immobile (cfr. circolare n. 19/E del 2020);
  • la sostituzione, integrale o parziale, di impianti di climatizzazione invernale. Per tali interventi, la detrazione massima è pari a 30.000 euro per ciascun immobile e spetta anche qualora sia sostituito o integrato l’impianto delle singole unità immobiliari all’interno dell’edificio in condominio in assenza di un impianto termico centralizzato (cfr. circolare n. 19/E del 2020);
  • l’installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici (articolo 16-ter del dl n. 63 del 2013). Il limite di spesa ammesso alla detrazione è pari a 3.000 euro; è annuale ed è riferito a ciascun intervento di acquisto e posa in opera delle infrastrutture di ricarica. Nel caso in cui la spesa sia sostenuta da più contribuenti, la stessa, nel limite massimo previsto, va ripartita tra gli aventi diritto in base al costo sostenuto da ciascuno.

 

Clicca qui per scaricare la risoluzione n. 60/2020

 

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2 commenti
  1. Salvatore La Fauci
    Salvatore La Fauci dice:

    Scusate, ma riuscite a farmi un esempio di intervento trainato sulle parti comuni?
    Gli infissi sarebbero trainato, del vano scala riquadrerebbero parti comuni, tuttavia il vano scala è non riscaldato, pertanto non posso effettuare interventi di riqualificazione. Peraltro è già bordline l’isolamento del vano scala, che personalmente lo consiglio e giustifico solo se il fronte del vano sull’esterno è di larghezza limitata (diciamo 3m), giusto per evitare il ponte termico nella zona di confine con la zona riscaldata dell’immobile residenziale ivi presente.
    Grazie

    Rispondi

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