Edificio residenziale

Superbonus, come si calcola la superficie residenziale di un condominio?

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L’interpello 314 del 30 maggio 2022 chiarisce come determinare correttamente la superficie residenziale di un condominio per l’applicabilità del Superbonus

Calcolare correttamente la superficie residenziale di un edificio è fondamentale per una serie di ragioni, quali l’applicabilità dei benefici fiscali per interventi su parti comuni anche ai possessori di immobili non residenziali, l’applicabilità di aliquote Iva agevolate, ecc.

In materia di Superbonus, in caso di edificio prevalentemente residenziale (oltre il 50% della superficie è di tipo abitativo), gli interventi su parti comuni risultano agevolabili anche per i possessori di negozi, uffici, ecc.

Diventa dunque fondamentale stabilire con assoluta certezza se l’edificio può essere considerato di tipo “prevalentemente abitativo” o meno.

La risposta 314/2022 precisa i criteri di determinazione della superficie residenziale di un edificio condominiale.

Il caso

L’Istante è proprietario di un appartamento in un condominio di 6 unità immobiliari di cui:

  • 3 unità residenziali con annessa cantina pertinenziale (A/2);
  • 2 unità adibite a camere d’albergo di proprietà di una società (D/2);
  • una autorimessa (C/6), di proprietà di una società.

L’Istante chiede se per il calcolo della superficie residenziale occorra utilizzare le superfici catastali delle singole unità residenziali come si evincono dalle visure dei singoli immobili di categoria A/2 e se la superficie del locale autorimessa (C/6) pertinenza di unità ad uso residenziale vada considerata nel calcolo.

La risposta

E’ fondamentale stabilire se l’edificio risulta residenziale nella sua interezza; la Circolare 24/E del 2020 ha infatti chiarito che, in base al principio di “prevalenza” della funzione residenziale rispetto all’intero edificio, è possibile ammettere al Superbonus anche il proprietario o detentore di unità immobiliari non residenziali che sostengono le spese per le parti comuni.

Tuttavia, se tale percentuale risulta inferiore, è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità abitative.

Per la verifica che l’edificio sia considerabile “residenziale nella sua interezza”, occorre fare riferimento alla superficie catastale delle unità immobiliari determinata secondo quanto previsto nell’Allegato C del DPR 138/1998  (Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria).

Ai fini della verifica della natura “residenziale” dell’edificio non va conteggiata la superficie catastale delle pertinenze delle unità immobiliari di cui lo stesso si compone.

Pertanto, nel caso di un box o di una cantina pertinenziale di una abitazione ovvero nel caso di un magazzino pertinenziale di una unità immobiliare a destinazione commerciale, la superficie catastale di tali pertinenze non va considerata.

 

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