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Superbonus #2: conformità urbanistica

Tempo di lettura stimato: 3 minuti

La conformità urbanistica degli immobili è un requisito imprescindibile per qualsiasi detrazione fiscale nel settore dell’edilizia

Prima di iniziare lavori ammessi a Superbonus 110, così come per accedere a qualsiasi altra detrazione fiscale in edilizia, occorre verificare la situazione di partenza relativo allo stato di legittimità dell’immobile.

E’ un passaggio fondamentale per accedere, e non perdere, le detrazioni IRPEF spalmabili su 5 (Superbonus) o 10 (altre detrazioni) anni.

Quest’articolo, ed i webinar ad esso collegati, fanno parte di una serie di 9 approfondimenti sul Superbonus:

  1. Immobili e beneficiari
  2. Conformità urbanistica
  3. Cessione del credito
  4. Asseverazioni, assicurazioni e responsabilità
  5. Massimali di costo e detrazioni
  6. Esempio pratico di riqualificazione energetica
  7. Esempio pratico di riqualificazione antisismica
  8. Esempio pratico di impianto fotovoltaico
  9. Esempio pratico di calcolo del compenso professionale.

La conformità urbanistica ed i titoli edilizi

Per accedere alle detrazioni fiscali in edilizia è fondamentale che l’immobile sia conforme agli strumenti ed ai regolamenti urbanistici locali; occorrerà pertanto dotarsi di un opportuno titolo abilitativo, tra:

  • CIL;
  • CILA;
  • SCIA;
  • SCIA alternativa;
  • PERMESSO DI COSTRUIRE.

Il Permesso di Costruire a differenza di CILA/SCIA, che si basato su una serie di attestazioni del tecnico, è rilasciato dal Comune.

Nella CILA e nella SCIA pertanto è già prevista l’attestazione della CONFORMITÀ URBANISTICA (CU) dell’immobile o dell’unità immobiliare.

Ciò nonostante è bene accertarsi (sanando eventuali difformità) sempre della CU, prima di iniziare qualsiasi intervento, a prescindere del titolo abilitativo o delle detrazione fiscale.

Come abbondantemente ricordato dalla giurisprudenza in materia, dalle Entrate e dall’ENEA, NON si possono applicare incentivi dove non c’è conformità edilizia ed urbanistica! (DM 41/1998 – faq Enea 3.1B)

Occorre sempre partire da una situazione di legittimità edilizia, per evitare non solo la perdita dei benefici e ma anche per non andare incontro ad ulteriori sanzioni.

I responsabili in caso di attestazione infedeli

Con un provvedimento delle Entrate 8 agosto 2020 (che disciplina l’attività di controllo sul Superbonus) è stato chiarito che in caso di accertata mancanza, anche parziale, dei requisiti che danno diritto alla detrazione d’imposta (tra cui la conformità urbanistica), l’Agenzia delle Entrate provvede al recupero dell’importo corrispondente alla detrazione non spettante, maggiorato di interessi e sanzioni, nei confronti dei beneficiari della detrazione.

Inoltre, in presenza di concorso nella violazione, si ha anche la responsabilità in solido del fornitore che ha applicato lo sconto e dei cessionari per il pagamento dell’importo e dei relativi interessi.

I fornitori ed i cessionari, viene anche precisato, rispondono solo per l’eventuale utilizzo del credito d’imposta in modo irregolare o in misura maggiore rispetto al credito d’imposta ricevuto.

In definitiva, i destinatari degli esiti del controllo sono:

  • i beneficiari della detrazione (i soggetti che sostengono le spese agevolate);
  • i fornitori/cessionari in solido, nel caso di concorso nella violazione.

Le sanzioni

I soggetti che rilasciano attestazioni e asseverazioni infedeli  rischiano una sanzione amministrativa pecuniaria da 2.000 a 15.000 euro per ciascuna attestazione o asseverazione infedele resa, ai sensi dell’art. 119, comma 14, della legge Rilancio, fermo restando l’applicazione della sanzione penale laddove il fatto costituisca reato.

E’ pertanto obbligo di legge che i soggetti che rilasciano attestazioni e asseverazioni stipulino una polizza di assicurazione della responsabilità civile con massimale adeguato al numero delle attestazioni o asseverazioni rilasciate e agli importi degli interventi e, comunque, non inferiore a 500.000 euro.

Grazie alla polizza assicurativa, i soggetti danneggiati da un’attestazione o asseverazione infedele hanno la possibilità di ottenere il risarcimento del danno subito.

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Prima di lasciarti al webinar voglio consigliarti questa pratica ed utile applicazione on-line, in grado di seguirti passo passo nella gestione della pratica per il SuperBonus. Si tratta di una soluzione che semplifica l’iter normativo e gli adempimenti burocratici con una gestione veloce ed efficiente della documentazione per il SuperBonus.

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Webinar Superbonus #2: conformità urbanistica

Slide Superbonus #2: conformità urbanistica

 

98 commenti
  1. paolo
    paolo dice:

    Relativamente alla conformità edilizia, va presentata la sanatoria anche nel caso di difformità rientranti nella tolleranza del 2%. Anche per modifiche alle finestre (porta finestra invece della finestra, dimensioni diverse ecc).
    Anticipatamente ringrazio

    Rispondi
    • Redazione di BibLus
      Redazione di BibLus dice:

      Sì Paolo,
      si tratta di modifiche in prospetto che alterano l’aspetto dell’edificio rispetto a quello assentito (che non rientrano nelle tolleranze costruttive del 2%).

      Il mio consiglio è comunque quello di consultare un tecnico, fargli fare un sopralluogo ed esaminare tutta la documentazione.

      Rispondi
  2. paolo
    paolo dice:

    Relativamente alla conformità edilizia, va presentata la sanatoria anche nel caso di difformità rientranti nella tolleranza del 2%. Anche per modifiche alle finestre (porta finestra invece della finestra, dimensioni diverse ecc).
    Anticipatamente ringrazio

    Rispondi
    • Redazione di BibLus
      Redazione di BibLus dice:

      Sì Paolo,
      si tratta di modifiche in prospetto che alterano l’aspetto dell’edificio rispetto a quello assentito (che non rientrano nelle tolleranze costruttive del 2%).

      Il mio consiglio è comunque quello di consultare un tecnico, fargli fare un sopralluogo ed esaminare tutta la documentazione.

      Rispondi
  3. Bruno Barbiero
    Bruno Barbiero dice:

    Prima di tutto grazie per notevole quantità di informazioni che fornite ai noi tecnici del settore edile.

    In merito all’articolo volevo sapere dove si trova la norma che obbligherebbe alla stipula di una assicurazione con massimale di 500.000 euro anche per le certificazioni di conformità urbanistica.

    Sapevo che è obbligatoria per gli interventi di cui al ai commi 1, 2 e 3 dell’articolo 119 (efficientamento energetico) e comma 4 (riduzione rischio sismico). Fermo restando l’obbligo di assicurarsi per la R.C. professionale non trovo nulla di specifico per quanto riguarda le certificazioni di conformità urbanistica con tale massimale.

    Rispondi
    • Redazione di BibLus
      Redazione di BibLus dice:

      Ciao Bruno,
      grazie innanzitutto per il feedback positivo.
      In merito ai tuoi dubbi ti consiglio di consultare il seguente articolo di BibLus-net relativo ad alcuni chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate e del MEF durante un’interrogazione parlamentare.

      Rispondi
  4. Bruno Barbiero
    Bruno Barbiero dice:

    Prima di tutto grazie per notevole quantità di informazioni che fornite ai noi tecnici del settore edile.

    In merito all’articolo volevo sapere dove si trova la norma che obbligherebbe alla stipula di una assicurazione con massimale di 500.000 euro anche per le certificazioni di conformità urbanistica.

    Sapevo che è obbligatoria per gli interventi di cui al ai commi 1, 2 e 3 dell’articolo 119 (efficientamento energetico) e comma 4 (riduzione rischio sismico). Fermo restando l’obbligo di assicurarsi per la R.C. professionale non trovo nulla di specifico per quanto riguarda le certificazioni di conformità urbanistica con tale massimale.

    Rispondi
    • Redazione di BibLus
      Redazione di BibLus dice:

      Ciao Bruno,
      grazie innanzitutto per il feedback positivo.
      In merito ai tuoi dubbi ti consiglio di consultare il seguente articolo di BibLus-net relativo ad alcuni chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate e del MEF durante un’interrogazione parlamentare.

      Rispondi
  5. Stefano
    Stefano dice:

    Per quanto riguarda la conformità edilizia, se ci fossero lievi modifiche interne (tramezzi mancanti o leggermente spostati rispetto alla piantina del progetto approvato) occorre presentare una pratica in sanatoria o si rientra nella casistica dell’art 34 bis comma 2?
    Grazie

    Rispondi
    • Redazione di BibLus
      Redazione di BibLus dice:

      Ciao Stefano,
      in caso di lieve difformità dovresti poter sanare tutto presentando una CILA.

      In ogni caso ti consiglio di consultare l’ufficio tecnico del tuo Comune.

      Rispondi
      • Stefano
        Stefano dice:

        La ringrazio.
        Mi conferma, quindi, che in caso lievi difformità nelle tramezzature interne, occorra comunque presentare una pratica in sanatoria (CILA o SCIA, a seconda dei Comuni) e non si possa definire tali modifiche come “tolleranze” ai sensi dell’art 34 Bis, comma 2 (che, a me, attualmente, non appare chiarissimo nella sua definizione).
        Buona Giornata

        Rispondi
          • Fabrizio D'IPPOLITO
            Fabrizio D'IPPOLITO dice:

            Ritengo sia doveroso specificare in quali casi ci troviamo, per capire se e quando sono obbligato a sanare anche piccoli interventi rientranti nell’art. 34 bis, comma 2 del D.P.R. 308/01.
            Se dobbiamo affrontare la questione superbonus 110%, il consiglio è di sanare anche il nulla.
            Se dobbiamo compravendere un’unità immobiliare, in questo caso, proprio in forza dell’art. 34 bis, comma 2 nonché della Circolare 2/2010 dell’AdT, non necessita e, inoltre, non risulterebbe neanche obbligatoria una dichiarazione del tecnico abilitato: basterebbe una dichiarazione “degli interessati” della fattispecie di “modifica di lieve entità”.
            Il professionista è colui che, nella conoscenza, consigli al meglio il cliente: anche contro i propri interessi.

  6. Stefano
    Stefano dice:

    Per quanto riguarda la conformità edilizia, se ci fossero lievi modifiche interne (tramezzi mancanti o leggermente spostati rispetto alla piantina del progetto approvato) occorre presentare una pratica in sanatoria o si rientra nella casistica dell’art 34 bis comma 2?
    Grazie

    Rispondi
    • Redazione di BibLus
      Redazione di BibLus dice:

      Ciao Stefano,
      in caso di lieve difformità dovresti poter sanare tutto presentando una CILA.

      In ogni caso ti consiglio di consultare l’ufficio tecnico del tuo Comune.

      Rispondi
      • Stefano
        Stefano dice:

        La ringrazio.
        Mi conferma, quindi, che in caso lievi difformità nelle tramezzature interne, occorra comunque presentare una pratica in sanatoria (CILA o SCIA, a seconda dei Comuni) e non si possa definire tali modifiche come “tolleranze” ai sensi dell’art 34 Bis, comma 2 (che, a me, attualmente, non appare chiarissimo nella sua definizione).
        Buona Giornata

        Rispondi
          • Fabrizio D'IPPOLITO
            Fabrizio D'IPPOLITO dice:

            Ritengo sia doveroso specificare in quali casi ci troviamo, per capire se e quando sono obbligato a sanare anche piccoli interventi rientranti nell’art. 34 bis, comma 2 del D.P.R. 308/01.
            Se dobbiamo affrontare la questione superbonus 110%, il consiglio è di sanare anche il nulla.
            Se dobbiamo compravendere un’unità immobiliare, in questo caso, proprio in forza dell’art. 34 bis, comma 2 nonché della Circolare 2/2010 dell’AdT, non necessita e, inoltre, non risulterebbe neanche obbligatoria una dichiarazione del tecnico abilitato: basterebbe una dichiarazione “degli interessati” della fattispecie di “modifica di lieve entità”.
            Il professionista è colui che, nella conoscenza, consigli al meglio il cliente: anche contro i propri interessi.

  7. Matteo
    Matteo dice:

    Buona sera,
    Ottimo materiale. Mi domandavo per un caso specifico se la mancanza di agibilità dovuta ad una proroga da parte della provincia per allaccio alla fognatura, possa compromettere la conformità urbanistica.
    Grazie

    Rispondi
    • Redazione di BibLus
      Redazione di BibLus dice:

      Ciao Matteo,
      per quanto riguarda l’accesso al superbonus non sono previsti requisiti particolari in materia di agibilità.
      L’immobile potrà quindi accedervi anche senza agibilità.

      Rispondi
  8. Matteo
    Matteo dice:

    Buona sera,
    Ottimo materiale. Mi domandavo per un caso specifico se la mancanza di agibilità dovuta ad una proroga da parte della provincia per allaccio alla fognatura, possa compromettere la conformità urbanistica.
    Grazie

    Rispondi
    • Redazione di BibLus
      Redazione di BibLus dice:

      Ciao Matteo,
      per quanto riguarda l’accesso al superbonus non sono previsti requisiti particolari in materia di agibilità.
      L’immobile potrà quindi accedervi anche senza agibilità.

      Rispondi
  9. luciano cammarota
    luciano cammarota dice:

    Buongiorno, Vorrei porre una semplice domanda: quali iniziative può intraprendere un Condomino o il Condominio nei confronti di un Condomino che ha realizzato abusi non sanabili nella propria U.I. motivo per il quale impedisce di fatto di poter accedere al bonus fiscale? Grazie della risposta

    Rispondi
  10. luciano cammarota
    luciano cammarota dice:

    Buongiorno, Vorrei porre una semplice domanda: quali iniziative può intraprendere un Condomino o il Condominio nei confronti di un Condomino che ha realizzato abusi non sanabili nella propria U.I. motivo per il quale impedisce di fatto di poter accedere al bonus fiscale? Grazie della risposta

    Rispondi
  11. Roberto
    Roberto dice:

    In un condominio dove si decide di optare per il bonus facciate e alcuni condomini invece optano per il 110 il salto di due classi riguarderà tutto l’involucro (intero fabbricato) o solo le unità che aderiscono al 110 ?

    Rispondi
    • Redazione di BibLus
      Redazione di BibLus dice:

      Ciao Roberto,
      l’APE post intervento, che attesti il passaggio di due classi energetiche, deve essere fatta considerando tutto l’involucro del fabbricato.

      Rispondi
  12. Roberto
    Roberto dice:

    In un condominio dove si decide di optare per il bonus facciate e alcuni condomini invece optano per il 110 il salto di due classi riguarderà tutto l’involucro (intero fabbricato) o solo le unità che aderiscono al 110 ?

    Rispondi
    • Redazione di BibLus
      Redazione di BibLus dice:

      Ciao Roberto,
      l’APE post intervento, che attesti il passaggio di due classi energetiche, deve essere fatta considerando tutto l’involucro del fabbricato.

      Rispondi
  13. Gianmarco
    Gianmarco dice:

    Salve,
    nel caso in cui l’edificio sia conforme urbanisticamente mentre all’interno del lotto urbanistico in cui è sito vi siano delle opere non autorizzate, occorre procedere con una sanatoria o sono da considerarsi fuori dalla conformità urbanistica?
    Inoltre, è necessaria una conformità catastale o si può attendere la fine dei lavori per poter inserire il nuovo accatastamento nell’agibilità?
    Grazie

    Rispondi
    • Redazione di BibLus
      Redazione di BibLus dice:

      Ciao Gianmarco,
      la conformità urbanistica deve essere garantita per tutti gli immobili oggetto di detrazioni fiscali in edilizia.

      Il mio consiglio è quello di consultare direttamente all’UTC del proprio Comune.

      Rispondi
  14. Gianmarco
    Gianmarco dice:

    Salve,
    nel caso in cui l’edificio sia conforme urbanisticamente mentre all’interno del lotto urbanistico in cui è sito vi siano delle opere non autorizzate, occorre procedere con una sanatoria o sono da considerarsi fuori dalla conformità urbanistica?
    Inoltre, è necessaria una conformità catastale o si può attendere la fine dei lavori per poter inserire il nuovo accatastamento nell’agibilità?
    Grazie

    Rispondi
    • Redazione di BibLus
      Redazione di BibLus dice:

      Ciao Gianmarco,
      la conformità urbanistica deve essere garantita per tutti gli immobili oggetto di detrazioni fiscali in edilizia.

      Il mio consiglio è quello di consultare direttamente all’UTC del proprio Comune.

      Rispondi
  15. Marco
    Marco dice:

    Se si interviene con il solo isolamento a cappotto ( no sostituzione finestre) è corretto dare la conformità dei soli prospetti in quanto parte condominaile?
    In tal caso occorre verificare anche le altre parti comuni?

    Rispondi
    • Redazione di BibLus
      Redazione di BibLus dice:

      Ciao Marco,
      no, se si interviene sulle facciate (o su qualsiasi altra parte condominiale) la conformità deve riguardare tutte le parti in comune.

      Rispondi
  16. Marco
    Marco dice:

    Se si interviene con il solo isolamento a cappotto ( no sostituzione finestre) è corretto dare la conformità dei soli prospetti in quanto parte condominaile?
    In tal caso occorre verificare anche le altre parti comuni?

    Rispondi
    • Redazione di BibLus
      Redazione di BibLus dice:

      Ciao Marco,
      no, se si interviene sulle facciate (o su qualsiasi altra parte condominiale) la conformità deve riguardare tutte le parti in comune.

      Rispondi
  17. GANDA FRANCESCO
    GANDA FRANCESCO dice:

    Ho sentito dire che i condomini per accedere al eco-bonus devono superare la soglia di spesa di € 200.000. Complessiva.
    Se vero : i condomini da 6 appartamenti difficilmente arrivano a tale spesa.

    Rispondi
  18. GANDA FRANCESCO
    GANDA FRANCESCO dice:

    Ho sentito dire che i condomini per accedere al eco-bonus devono superare la soglia di spesa di € 200.000. Complessiva.
    Se vero : i condomini da 6 appartamenti difficilmente arrivano a tale spesa.

    Rispondi
  19. carlini
    carlini dice:

    Buonasera,
    come ci si comporta nel caso di un edificio dotato di agibilità ma usato impropriamente (es. superfici accessorie con altezze inferiori ai 2,4 m utilizzate come tavernette)? L’asseverazione del tecnico risponde anche per questi utilizzi impropri?
    Grazie

    Rispondi
    • Redazione di BibLus
      Redazione di BibLus dice:

      Ciao Sara,
      la conformità dell’immobile deve essere urbanistica e catastale.

      Le legge Rilancio, e le successive norme attuative, non prevedono specifiche disposizioni relative all’agibilità. In ogni caso il mio consiglio è di consultare un tecnico che, dopo aver visionato i luoghi e la documentazione, potrà consigliarti al meglio.

      Rispondi
  20. carlini
    carlini dice:

    Buonasera,
    come ci si comporta nel caso di un edificio dotato di agibilità ma usato impropriamente (es. superfici accessorie con altezze inferiori ai 2,4 m utilizzate come tavernette)? L’asseverazione del tecnico risponde anche per questi utilizzi impropri?
    Grazie

    Rispondi
    • Redazione di BibLus
      Redazione di BibLus dice:

      Ciao Sara,
      la conformità dell’immobile deve essere urbanistica e catastale.

      Le legge Rilancio, e le successive norme attuative, non prevedono specifiche disposizioni relative all’agibilità. In ogni caso il mio consiglio è di consultare un tecnico che, dopo aver visionato i luoghi e la documentazione, potrà consigliarti al meglio.

      Rispondi
  21. Nobiletti Giacinto
    Nobiletti Giacinto dice:

    Ho termus e chiedo: quando si fa il post se non si sostituiscono le finestre si possono escludere dal calcolo mettendole come entità da non verificare?

    Rispondi
    • Redazione di BibLus
      Redazione di BibLus dice:

      Ciao Giacinto,
      la faremo contattare a breve dal servizio di assistenza di TerMus.

      Per quanto riguarda il Superbonus le consiglio di consultare la nostra pagina sulle FAQ (dove potrà ricercare le domande più frequenti sulla detrazione al 110% ed eventualmente lasciarne delle nuove).

      A causa dell’alto numero di domande che ci giungono, non è garantita la risposta a tutte le domande inviate.
      La redazione risponderà principalmente alle domande ritenute di utilità comune. Non possono essere presi in considerazione casi singolari e di interesse specifico, che richiederebbero comunque un maggiore livello di approfondimento.

      Rispondi
  22. Nobiletti Giacinto
    Nobiletti Giacinto dice:

    Ho termus e chiedo: quando si fa il post se non si sostituiscono le finestre si possono escludere dal calcolo mettendole come entità da non verificare?

    Rispondi
    • Redazione di BibLus
      Redazione di BibLus dice:

      Ciao Giacinto,
      la faremo contattare a breve dal servizio di assistenza di TerMus.

      Per quanto riguarda il Superbonus le consiglio di consultare la nostra pagina sulle FAQ (dove potrà ricercare le domande più frequenti sulla detrazione al 110% ed eventualmente lasciarne delle nuove).

      A causa dell’alto numero di domande che ci giungono, non è garantita la risposta a tutte le domande inviate.
      La redazione risponderà principalmente alle domande ritenute di utilità comune. Non possono essere presi in considerazione casi singolari e di interesse specifico, che richiederebbero comunque un maggiore livello di approfondimento.

      Rispondi
  23. F.ARMIDA
    F.ARMIDA dice:

    Salve Mario,
    prendendo spunto da un quesito che già le hanno posto sopra, chiedo conferma o meno delle seguenti fattispecie:

    Esempio: lotto privato con fabbricato isolato (villino o simili) ad uso residenziale, con pertinenze accessorie (box, deposito, fienile e simili) interne al lotto ma non in aderenza al fabbricato residenziale: unico proprietario:

    caso 1) fabbricato abitazione (oggetto di opere di cui ai bonus) conforme esternamente ma con disposizione interna diversa dai titoli vigenti (edilizi e/o catastali):
    è mio parere che la difformità non sostanziale interna vada comunque sanata mediante Cila prima di asseverare la conformità completa; e ritenere dunque fattibile l’intervento di cui al bonus.

    PS c’è chi sostiene che sia nel caso di condomìni sia nel caso di immobili unifamiliari la normativa in GU chiede la verifica di conformità relativa all’art. 49 del TUE, dunque la difformità interna – diversa distribuzione – non dovrebbe inficiare l’asseverazione di conformità dunque il procedimento di fattibilità… per lo più in casi tipo solo nuovo cappotto termico e/o trainati, tipo finestre e caldaia esterna, cioè in cui non ci sia manutenzione straordinaria int/ext rilevante o interventi più pesanti.

    caso 2) fabbricato abitazione (oggetto di opere di cui ai bonus) del tutto conforme a livello edilizio e catastale; ma difformità edilizie e/o catastali (non sostanziali o sostanziali) riguardanti le pertinenze accessorie (non oggetto di opere di cui ai bonus) che riguardino quanto elencato nell’art. 49 del TUE:
    è mio parere che, nonostante il fabbricato residenziale su cui si voglia intervenire sia conforme, l’intera proprietà insistente nel lotto non possa essere dichiarata tale (unico proprietario, soggetto sia richiedente i bonus sia responsabile delle difformità sia beneficiario della detrazione fiscale); dunque non possa essere asseverata “tout court” la conformità urbanistica edilizia catastale della proprietà… dunque non sia possibile asseverare la fattibilità dell’intervento di cui ai bonus (se non previa sanatoria di tutte le difformità, sempre che sia possibile, ovvero ricostituire la conformità pregressa).

    Grazie!

    Rispondi
    • Redazione di BibLus
      Redazione di BibLus dice:

      Ciao Fabio,
      in merito alla conformità urbanistica/catastale ed il superbonus, attendiamo la definitiva conversione in legge del “decreto agosto”.

      Durante l’inter di conversione in legge del suddetto decreto, infatti, sono stati approvati degli emendamenti che modificano gli adempimenti in capo al tecnico in materia di asseverazione della congurità.

      Ad esempio dovrebbe essere escluso che, in caso di interventi sulle parti comuni, la congruità debba essere verifica anche per le singole unità. In tal modo si scongiura la possibilità che un abuso del singolo condomino possa bloccare l’accesso al superbonus a tutto il condominio.

      Rispondi
      • F.ARMIDA
        F.ARMIDA dice:

        Grazie, gentilissimo!

        Il nodo a cui nessuno finora dà informative e risposte certe è anche quello… Alcuna specifica neanche da AdE mi sembra… Si parla molto di condomìni, e si è approfondita parecchio la questione.

        Tant’è che si è stabilito che le difformità del singolo non inficiano le procedure degli altri condòmini, solo sé stesso.

        Ma anche i lotti privati uni-proprietario (largamente diffusi in provincia) hanno punti interrogativi, tra cui appunto le difformità parziali di cui faccio accenno sopra…

        Rispondi
        • Redazione di BibLus
          Redazione di BibLus dice:

          Ti confermo quando suddetto, con la conversione in legge del decreto agosto è stato chiarito che, nel caso di soli interventi sulle parti comuni, la congruità non deve essere verificata anche per le singole unità.

          Per quanto riguarda le abitazioni unifamiliari la congruità dovrebbe essere verificata sull’intero immobile.

          Attendiamo in ogni caso ulteriori “prassi” in materia attraverso interpelli, FAQ e quesiti posti alle entrate ed all’ENEA.

          Rispondi
  24. F.ARMIDA
    F.ARMIDA dice:

    Salve Mario,
    prendendo spunto da un quesito che già le hanno posto sopra, chiedo conferma o meno delle seguenti fattispecie:

    Esempio: lotto privato con fabbricato isolato (villino o simili) ad uso residenziale, con pertinenze accessorie (box, deposito, fienile e simili) interne al lotto ma non in aderenza al fabbricato residenziale: unico proprietario:

    caso 1) fabbricato abitazione (oggetto di opere di cui ai bonus) conforme esternamente ma con disposizione interna diversa dai titoli vigenti (edilizi e/o catastali):
    è mio parere che la difformità non sostanziale interna vada comunque sanata mediante Cila prima di asseverare la conformità completa; e ritenere dunque fattibile l’intervento di cui al bonus.

    PS c’è chi sostiene che sia nel caso di condomìni sia nel caso di immobili unifamiliari la normativa in GU chiede la verifica di conformità relativa all’art. 49 del TUE, dunque la difformità interna – diversa distribuzione – non dovrebbe inficiare l’asseverazione di conformità dunque il procedimento di fattibilità… per lo più in casi tipo solo nuovo cappotto termico e/o trainati, tipo finestre e caldaia esterna, cioè in cui non ci sia manutenzione straordinaria int/ext rilevante o interventi più pesanti.

    caso 2) fabbricato abitazione (oggetto di opere di cui ai bonus) del tutto conforme a livello edilizio e catastale; ma difformità edilizie e/o catastali (non sostanziali o sostanziali) riguardanti le pertinenze accessorie (non oggetto di opere di cui ai bonus) che riguardino quanto elencato nell’art. 49 del TUE:
    è mio parere che, nonostante il fabbricato residenziale su cui si voglia intervenire sia conforme, l’intera proprietà insistente nel lotto non possa essere dichiarata tale (unico proprietario, soggetto sia richiedente i bonus sia responsabile delle difformità sia beneficiario della detrazione fiscale); dunque non possa essere asseverata “tout court” la conformità urbanistica edilizia catastale della proprietà… dunque non sia possibile asseverare la fattibilità dell’intervento di cui ai bonus (se non previa sanatoria di tutte le difformità, sempre che sia possibile, ovvero ricostituire la conformità pregressa).

    Grazie!

    Rispondi
    • Redazione di BibLus
      Redazione di BibLus dice:

      Ciao Fabio,
      in merito alla conformità urbanistica/catastale ed il superbonus, attendiamo la definitiva conversione in legge del “decreto agosto”.

      Durante l’inter di conversione in legge del suddetto decreto, infatti, sono stati approvati degli emendamenti che modificano gli adempimenti in capo al tecnico in materia di asseverazione della congurità.

      Ad esempio dovrebbe essere escluso che, in caso di interventi sulle parti comuni, la congruità debba essere verifica anche per le singole unità. In tal modo si scongiura la possibilità che un abuso del singolo condomino possa bloccare l’accesso al superbonus a tutto il condominio.

      Rispondi
      • F.ARMIDA
        F.ARMIDA dice:

        Grazie, gentilissimo!

        Il nodo a cui nessuno finora dà informative e risposte certe è anche quello… Alcuna specifica neanche da AdE mi sembra… Si parla molto di condomìni, e si è approfondita parecchio la questione.

        Tant’è che si è stabilito che le difformità del singolo non inficiano le procedure degli altri condòmini, solo sé stesso.

        Ma anche i lotti privati uni-proprietario (largamente diffusi in provincia) hanno punti interrogativi, tra cui appunto le difformità parziali di cui faccio accenno sopra…

        Rispondi
        • Redazione di BibLus
          Redazione di BibLus dice:

          Ti confermo quando suddetto, con la conversione in legge del decreto agosto è stato chiarito che, nel caso di soli interventi sulle parti comuni, la congruità non deve essere verificata anche per le singole unità.

          Per quanto riguarda le abitazioni unifamiliari la congruità dovrebbe essere verificata sull’intero immobile.

          Attendiamo in ogni caso ulteriori “prassi” in materia attraverso interpelli, FAQ e quesiti posti alle entrate ed all’ENEA.

          Rispondi
  25. Paolo
    Paolo dice:

    Buongiorno, avrei una domanda. Sto facendo realizzare una Relazione di Conformità Urbanistica e Catastale (cosiddetta ARE, Attestato di Regolarità Edilizia) ad un geometra. Lo sto facendo per essere sicuro che l’immobile non abbia irregolarità edilizie. Infatti, voglio procedere a realizzare un cappotto termico esterno accedendo al Superbonus 110%.

    Le spese per l’ARE sono detraibili (in generale)? Le spese per l’ARE sono detraibili al 110%, visto che le faccio come attività preliminare alla realizzazione di un cappotto termico che rispetta i criteri del Superbonus? La fattura dell’ARE va pagata come bonifico ordinario o come bonifico parlante “ai sensi dell’art. 1, commi 344-347, legge 27 dicembre 2006, n. 296”? Quale causale devo inserire? Grazie

    Rispondi
    • Redazione di BibLus
      Redazione di BibLus dice:

      Ciao Paolo,
      ai fini del Superbonus sono agevolate al 110% tutte le spese tecniche, comprese quelle relative allo studio di fattibilità dell’intervento (in cui rientra anche la redazione della Relazione di conformità urbanistica).

      E’ necessario però che l’intervento sia poi effettivamente realizzato.

      Per avere l’agevolazione occorre effettuare i pagamenti tramite bonifico parlante, appositamente predisposto da banche e Poste, e specificare:
      – la causale del versamento con il riferimento alla norma (per il Superbonus è l’art. 119 del D.L. n. 34/2020 convertito dalla legge n. 77/2020);
      – il codice fiscale del beneficiario della detrazione;
      – il numero di partita IVA, il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato.

      Il mio consiglio è anche quello di riportare nella causale il numero della fattura: in modo da legare, in maniera univoca, la fattura ed il bonifico.

      Rispondi
  26. Paolo
    Paolo dice:

    Buongiorno, avrei una domanda. Sto facendo realizzare una Relazione di Conformità Urbanistica e Catastale (cosiddetta ARE, Attestato di Regolarità Edilizia) ad un geometra. Lo sto facendo per essere sicuro che l’immobile non abbia irregolarità edilizie. Infatti, voglio procedere a realizzare un cappotto termico esterno accedendo al Superbonus 110%.

    Le spese per l’ARE sono detraibili (in generale)? Le spese per l’ARE sono detraibili al 110%, visto che le faccio come attività preliminare alla realizzazione di un cappotto termico che rispetta i criteri del Superbonus? La fattura dell’ARE va pagata come bonifico ordinario o come bonifico parlante “ai sensi dell’art. 1, commi 344-347, legge 27 dicembre 2006, n. 296”? Quale causale devo inserire? Grazie

    Rispondi
    • Redazione di BibLus
      Redazione di BibLus dice:

      Ciao Paolo,
      ai fini del Superbonus sono agevolate al 110% tutte le spese tecniche, comprese quelle relative allo studio di fattibilità dell’intervento (in cui rientra anche la redazione della Relazione di conformità urbanistica).

      E’ necessario però che l’intervento sia poi effettivamente realizzato.

      Per avere l’agevolazione occorre effettuare i pagamenti tramite bonifico parlante, appositamente predisposto da banche e Poste, e specificare:
      – la causale del versamento con il riferimento alla norma (per il Superbonus è l’art. 119 del D.L. n. 34/2020 convertito dalla legge n. 77/2020);
      – il codice fiscale del beneficiario della detrazione;
      – il numero di partita IVA, il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato.

      Il mio consiglio è anche quello di riportare nella causale il numero della fattura: in modo da legare, in maniera univoca, la fattura ed il bonifico.

      Rispondi
  27. Ruggero ANGELI
    Ruggero ANGELI dice:

    Pongo un quesito :
    L’AGIBILITA’ è un requisito indispensabile per accedere ai benefici del Superbonus 110% o è sufficiente la Conformità Urbanistica ?
    Grazie.

    Rispondi
    • Redazione di BibLus
      Redazione di BibLus dice:

      Ciao Ruggero,
      la legge Rilancio, ed i successivi decreti MISE, non prevedono nessun vincolo in merito all’agibilità.
      Sarà pertanto soltanto necessario attestare la conformità urbanistica.

      Rispondi
  28. Ruggero ANGELI
    Ruggero ANGELI dice:

    Pongo un quesito :
    L’AGIBILITA’ è un requisito indispensabile per accedere ai benefici del Superbonus 110% o è sufficiente la Conformità Urbanistica ?
    Grazie.

    Rispondi
    • Redazione di BibLus
      Redazione di BibLus dice:

      Ciao Ruggero,
      la legge Rilancio, ed i successivi decreti MISE, non prevedono nessun vincolo in merito all’agibilità.
      Sarà pertanto soltanto necessario attestare la conformità urbanistica.

      Rispondi
  29. silvia
    silvia dice:

    Buongiorno,
    innanzitutto volevo farvi i miei complimenti perché siete sempre molto esaustivi!
    avrei un dubbio.
    IO tecnico, vengo incaricato per l’accertamento della conformità urbanistica di un condominio che vorrebbe accedere al superbonus.
    Devo stipulare un’assicurazione a parte o va bene anche quella professionale?
    ho pareri discordanti in merito. Colleghi che affermano che bisogna stipulare una seconda assicurazione e termotecnici che dicono il contrario. Ringrazio anticipatamente per la risposta

    Rispondi
  30. silvia
    silvia dice:

    Buongiorno,
    innanzitutto volevo farvi i miei complimenti perché siete sempre molto esaustivi!
    avrei un dubbio.
    IO tecnico, vengo incaricato per l’accertamento della conformità urbanistica di un condominio che vorrebbe accedere al superbonus.
    Devo stipulare un’assicurazione a parte o va bene anche quella professionale?
    ho pareri discordanti in merito. Colleghi che affermano che bisogna stipulare una seconda assicurazione e termotecnici che dicono il contrario. Ringrazio anticipatamente per la risposta

    Rispondi
  31. roberto
    roberto dice:

    Buongiorno. Villetta indipendente singola. L’edificio è urbanisticamente conforme. Sul lotto di proprietà c’è una casetta di legno (quelle stile ‘Oby’ per intenderci, ma leggermente più grande che eccede in altezza e superficie il limite indicato dal comune per esistere senza un permesso edilizio). La mia domanda è: la presenza della casetta di legno non regolare può inficiare la conformità urbanistica dell’edificio principale e quindi del superbonus del 110%? Grazie

    Rispondi
    • Redazione di BibLus
      Redazione di BibLus dice:

      Ciao Roberto,
      per quesiti sul Superbonus consigliamo di consultare la nostra pagina sulle FAQ sul Superbonus.

      In questa pagina è anche possibile formulare il proprio quesito specifico.

      NB: Non è garantita la risposta a tutte le domande inviate.
      La redazione risponderà principalmente alle domande ritenute di utilità comune. Non possono essere presi in considerazione casi singolari e di interesse specifico, che richiederebbero comunque un maggiore livello di approfondimento.

      Rispondi
  32. roberto
    roberto dice:

    Buongiorno. Villetta indipendente singola. L’edificio è urbanisticamente conforme. Sul lotto di proprietà c’è una casetta di legno (quelle stile ‘Oby’ per intenderci, ma leggermente più grande che eccede in altezza e superficie il limite indicato dal comune per esistere senza un permesso edilizio). La mia domanda è: la presenza della casetta di legno non regolare può inficiare la conformità urbanistica dell’edificio principale e quindi del superbonus del 110%? Grazie

    Rispondi
    • Redazione di BibLus
      Redazione di BibLus dice:

      Ciao Roberto,
      per quesiti sul Superbonus consigliamo di consultare la nostra pagina sulle FAQ sul Superbonus.

      In questa pagina è anche possibile formulare il proprio quesito specifico.

      NB: Non è garantita la risposta a tutte le domande inviate.
      La redazione risponderà principalmente alle domande ritenute di utilità comune. Non possono essere presi in considerazione casi singolari e di interesse specifico, che richiederebbero comunque un maggiore livello di approfondimento.

      Rispondi
  33. Nicola Signorile
    Nicola Signorile dice:

    Buonasera,
    Nel caso di una villetta a schiera le superfici accessorie regolarmente accatastate ma utilizzate impropiamente ( cantina utilzzata come tavernetta e soffitta come sala relax e studio ) inficiano l’accesso al superbonus se non sanate ?
    Grazie

    Rispondi
    • Redazione di BibLus
      Redazione di BibLus dice:

      Buon pomeriggio Nicola. Ti informiamo che abbiamo attivato una specifica pagina sul nostro sito raggiungibile al seguente indirizzo http://bim.acca.it/faq-superbonus/ dove puoi trovare le risposte alle domande più frequenti sul Superbonus 110% ed eventualmente porre direttamente i tuoi quesiti. Siamo a tua completa disposizione per qualsiasi ulteriore chiarimento o informazione. Grazie, buona giornata e buon lavoro…

      Rispondi
  34. Nicola Signorile
    Nicola Signorile dice:

    Buonasera,
    Nel caso di una villetta a schiera le superfici accessorie regolarmente accatastate ma utilizzate impropiamente ( cantina utilzzata come tavernetta e soffitta come sala relax e studio ) inficiano l’accesso al superbonus se non sanate ?
    Grazie

    Rispondi
    • Redazione di BibLus
      Redazione di BibLus dice:

      Buon pomeriggio Nicola. Ti informiamo che abbiamo attivato una specifica pagina sul nostro sito raggiungibile al seguente indirizzo http://bim.acca.it/faq-superbonus/ dove puoi trovare le risposte alle domande più frequenti sul Superbonus 110% ed eventualmente porre direttamente i tuoi quesiti. Siamo a tua completa disposizione per qualsiasi ulteriore chiarimento o informazione. Grazie, buona giornata e buon lavoro…

      Rispondi
  35. ilaria mugnai
    ilaria mugnai dice:

    Buongiorno
    avrei una domanda a cui non ho trovato risposta da nessuna parte e spero possiate aiutarmi: sto predisponendo la verifica della conformità urbanistica di un fabbricato composto da 5 unità abitative e una che ha destinazione catastale negozio ma che in realtà è un fondo usato come cantina, chiaramente non riscaldato. Questo fondo confina per una parete con una unità abitativa mentre sulle altre pareti con l’esterno; inoltre confina superiormente con unità abitative, ovvero il solaio che per lui è soffitto per le unità abitative soprastanti è solaio di calpestio.
    La mia domanda è la seguente: affinchè il condominio acceda al superbonus devo tenere conto anche di questo fondo??ovvero devo asseverare la conformità di questo fondo??se vi sono delle difformità al suo interno devono essere sanate anche per l’intervento del cappotto esterno??E’ un problema la destinazione catastale??
    Grazie anticipatamente dell’aiuto.

    Rispondi
    • Redazione di BibLus
      Redazione di BibLus dice:

      Ciao Ilaria,
      la legge agosto ha previsto l’inserimento del comma 13-ter all’art. 119 del decreto Rilancio.
      Che recita:
      “Al fine di semplificare la presentazione dei titoli abitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all’articolo 9-bis del testo unico di cui al DPR n. 380/2001, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l’edilizia sono riferite esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi”.

      Se quindi nell’unità in questione non interverrai con interventi trainati, per quella unità non sarà necessaria la conformità.

      Rispondi
  36. ilaria mugnai
    ilaria mugnai dice:

    Buongiorno
    avrei una domanda a cui non ho trovato risposta da nessuna parte e spero possiate aiutarmi: sto predisponendo la verifica della conformità urbanistica di un fabbricato composto da 5 unità abitative e una che ha destinazione catastale negozio ma che in realtà è un fondo usato come cantina, chiaramente non riscaldato. Questo fondo confina per una parete con una unità abitativa mentre sulle altre pareti con l’esterno; inoltre confina superiormente con unità abitative, ovvero il solaio che per lui è soffitto per le unità abitative soprastanti è solaio di calpestio.
    La mia domanda è la seguente: affinchè il condominio acceda al superbonus devo tenere conto anche di questo fondo??ovvero devo asseverare la conformità di questo fondo??se vi sono delle difformità al suo interno devono essere sanate anche per l’intervento del cappotto esterno??E’ un problema la destinazione catastale??
    Grazie anticipatamente dell’aiuto.

    Rispondi
    • Redazione di BibLus
      Redazione di BibLus dice:

      Ciao Ilaria,
      la legge agosto ha previsto l’inserimento del comma 13-ter all’art. 119 del decreto Rilancio.
      Che recita:
      “Al fine di semplificare la presentazione dei titoli abitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all’articolo 9-bis del testo unico di cui al DPR n. 380/2001, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l’edilizia sono riferite esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi”.

      Se quindi nell’unità in questione non interverrai con interventi trainati, per quella unità non sarà necessaria la conformità.

      Rispondi
  37. Nicola
    Nicola dice:

    A proposito di conformità edilizia.
    In appartamento ho il perimetro immobile rispettato, locali uguali al progetto sia in numero che in qualità (cucina bagno camera ecc). Uniche differenze sono riscontrabili nelle misure delle tramezzature con pochissimi centimetri di differenza (in più o in meno) tra stato di fatto e di progetto. Nella maggioranza dei casi questa situazione si è dovuta prevalentemente al fatto che il progetto depositato in Comune segna misurazioni senza intonaci e lo stato di fatto contempla misurazioni con gli intonaci e rivestimenti. In altri pochissimi casi una stanza prende 5 cm e quella accanto ne perde 5 cm. Secondo voi lascio stare oppure cosa dovrei fare?

    Rispondi
    • Redazione di BibLus
      Redazione di BibLus dice:

      Considera i limiti di tolleranze ammissibili previsti dal DPR 380/2001 (2%) e valuta lo stato legittimo dell’immobile.

      Rispondi
  38. Nicola
    Nicola dice:

    A proposito di conformità edilizia.
    In appartamento ho il perimetro immobile rispettato, locali uguali al progetto sia in numero che in qualità (cucina bagno camera ecc). Uniche differenze sono riscontrabili nelle misure delle tramezzature con pochissimi centimetri di differenza (in più o in meno) tra stato di fatto e di progetto. Nella maggioranza dei casi questa situazione si è dovuta prevalentemente al fatto che il progetto depositato in Comune segna misurazioni senza intonaci e lo stato di fatto contempla misurazioni con gli intonaci e rivestimenti. In altri pochissimi casi una stanza prende 5 cm e quella accanto ne perde 5 cm. Secondo voi lascio stare oppure cosa dovrei fare?

    Rispondi
    • Redazione di BibLus
      Redazione di BibLus dice:

      Considera i limiti di tolleranze ammissibili previsti dal DPR 380/2001 (2%) e valuta lo stato legittimo dell’immobile.

      Rispondi
  39. Luigi Caporali
    Luigi Caporali dice:

    Buongiorno, esiste un modello fac-simile per l’asseverazione della conformità urbanistica – catastale dell’immobile oggetto di superbonus ?

    Rispondi
    • Redazione di BibLus
      Redazione di BibLus dice:

      In realtà le dichiarazioni in merito si effettuano nella SCIA. Tuttavia si potrebbe prevedere un modello (dichiarazione del tecnico) in cui si dichiara lo stato legittimo dell’immobile. Eventualmente la inseriremo in usBIM.superbonus.

      Rispondi
  40. Luigi Caporali
    Luigi Caporali dice:

    Buongiorno, esiste un modello fac-simile per l’asseverazione della conformità urbanistica – catastale dell’immobile oggetto di superbonus ?

    Rispondi
    • Redazione di BibLus
      Redazione di BibLus dice:

      In realtà le dichiarazioni in merito si effettuano nella SCIA. Tuttavia si potrebbe prevedere un modello (dichiarazione del tecnico) in cui si dichiara lo stato legittimo dell’immobile. Eventualmente la inseriremo in usBIM.superbonus.

      Rispondi
  41. Matteo Cimetta
    Matteo Cimetta dice:

    Buongiorno
    Il comune dove è ubicato l’Immobile, a seguito della presentazione di una SCIA in sanatoria predisposta per sanare per l’appunto le varie discrepanze dell’immobile rispetto allo stato autorizzato e poter accedere al Superbonus 110%, ha richiesto una verifica strutturale dell’immobile tramite modellazione?
    Le spese tecniche relative a questa attività sono detraibili?
    Grazie e buon lavoro
    Matteo

    Rispondi
    • Redazione di BibLus
      Redazione di BibLus dice:

      Ciao Matteo,
      le spese per sanare le opere, quindi anche la verifica strutturale, non sono detraibili con il superbonus.

      Rispondi
  42. Matteo Cimetta
    Matteo Cimetta dice:

    Buongiorno
    Il comune dove è ubicato l’Immobile, a seguito della presentazione di una SCIA in sanatoria predisposta per sanare per l’appunto le varie discrepanze dell’immobile rispetto allo stato autorizzato e poter accedere al Superbonus 110%, ha richiesto una verifica strutturale dell’immobile tramite modellazione?
    Le spese tecniche relative a questa attività sono detraibili?
    Grazie e buon lavoro
    Matteo

    Rispondi
    • Redazione di BibLus
      Redazione di BibLus dice:

      Ciao Matteo,
      le spese per sanare le opere, quindi anche la verifica strutturale, non sono detraibili con il superbonus.

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