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Superbonus 110 e villette a schiera in residence: i chiarimenti delle Entrate

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Delle villette a schiera poste in un residence se funzionalmente indipendente possono accedere al Superbonus

Con la risposta ad interpello n. 9 del 5 gennaio 2021, l’Agenzia delle Entrate ribadisce i concetti di accesso autonomo e indipendenza funzionale, necessari per le abitazioni unifamiliari ai fini dell’applicazione del Superbonus 110.

Chiariamo sin d’ora che l’interpello riguarda quesiti posti al Fisco prima dell’entrata in vigore della legge di Bilancio 2021 che ha introdotto novità sul Superbonus 110.

L’interpello

L’istante possiede una villetta a schiera (inserita nel contesto di un residence) a cui si accede da un passo carraio privato comune a più abitazioni, chiede se:

può fruire della detrazione del 110 % ovvero, in alternativa, optare per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, anticipato dai soggetti che hanno eseguito gli interventi o per la cessione del credito d’imposta.

Il proprietario ritiene che, sebbene la villetta a schiera sia inserita nel contesto di un residence, essa vada considerata come edificio unifamiliare essendo:

  • di proprietà esclusiva;
  • catastalmente distinta dalle altre;
  • funzionalmente indipendente in quanto destinata all’abitazione di un singolo nucleo familiare e ciò a prescindere dalla circostanza che l’accesso avvenga tramite un passo carraio privato, di accesso comune utilizzato anche dai proprietari delle altre villette;
  • le parti comuni a più unità immobiliari (tipiche delle abitazioni di un residence) non compromettenti l’indipendenza funzionale delle singole villette (ciascuna delle quali risulta dotata di un proprio tetto, giardino, portone d’ingresso, numero civico e parcheggio).

Il parere dell’Agenzia delle Entrate

Le Entrate ribadiscono che gli interventi ammessi all’agevolazione devono essere realizzati su:

  • parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia trainanti, sia trainati);
  • singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati);
  • edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
  • unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati).

L’Agenzia premette che per edificio unifamiliare si intende un’unica unità immobiliare:

  • di proprietà esclusiva,
  • funzionalmente indipendente,
  • che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno e destinato all’abitazione di un singolo nucleo familiare.

L’indipendenza funzionale

Per le Entrate, un’unità immobiliare può ritenersi funzionalmente indipendente qualora sia dotata di impianti di proprietà esclusiva relativi a:

  • acqua,
  • gas,
  • energia elettrica,
  • riscaldamento.

(Proprio su questi aspetti sono state apportate diverse modifiche dalla legge di Bilancio 2021)

Le «unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno, site all’interno di edifici plurifamiliari» vanno individuate verificando la contestuale sussistenza del requisito della «indipendenza funzionale» e dell’«accesso autonomo dall’esterno», a nulla rilevando, a tal fine, che l’edificio plurifamiliare di cui tali unità immobiliari fanno parte sia costituito o meno in condominio.

Accesso autonomo

Le Entrate specificano che una unità immobiliare ha accesso autonomo dall’esterno qualora, ad esempio:

  • all’immobile si accede direttamente da strada, pubblica, privata o in multiproprietà o da passaggio (cortile, giardino) comune ad altri immobili che affaccia su strada oppure da terreno di utilizzo comune, ma non esclusivo (ad esempio i pascoli), non essendo rilevante la proprietà pubblica o privata e/o esclusiva del possessore dell’unità immobiliare all’accesso in questione;
  • all’immobile si accede da strada privata di altra proprietà gravata da servitù di passaggio a servizio dell’immobile.

Nel caso di una “villetta a schiera”, pertanto, si ha «accesso autonomo dall’esterno» quando, ad esempio:

  • la stessa sia situata in un comprensorio o in un parco di comproprietà con altri soggetti o alla stessa si accede dall’area di corte di proprietà comune usata anche per i posti auto;
  • il cortile o il giardino su cui si affacciano gli ingressi indipendenti siano di proprietà esclusiva, anche se indivisa, dei proprietari delle singole unità immobiliari.

Nel caso di specie riferibile ad una villetta a schiera che:

  • risulta inserita nel contesto di un residence ed a cui si accede da un passo carraio privato comune a più abitazioni,
  • nel presupposto che l’unità immobiliare su cui effettuare gli interventi sia funzionalmente indipendente nei termini sopra descritti,
  • disponendo la stessa di un accesso autonomo dall’esterno comune ad altri immobili.

Pertanto, in presenza di tutti gli altri presupposti previsti dalla normativa di riferimento, l’istante può accedere al Superbonus.

 

Clicca qui per scaricare l’interpello n. 9 dell’Agenzia delle Entrate

 

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