Superbonus 110 e terrazza di proprietà: il singolo condòmino può detrarre l’intervento condominiale?

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Le Entrate spiegano che un singolo condomino può eseguire un intervento trainante per conto del condominio: deve essere però autorizzato all’unanimità

L’Agenzia delle Entrate con la risposta n. 499, del 27 ottobre, affronta il caso di un singolo condomino che vuole farsi carico (da solo) di un intervento di isolamento e rifacimento della terrazza di proprietà esclusiva e portarlo in detrazione con il Superbonus 110%.

Il quesito posto al Fisco

Il proprietario di un appartamento, sito al quinto piano di un edificio in condominio composto da 10 unità immobiliari, detiene la proprietà esclusiva della sovrastante terrazza (lastrico solare).

Nella visura catastale l’appartamento e la terrazza sono indentificati in un unico foglio, particella e subalterno con attribuzione di un’unica rendita.

L’Istante intende effettuare:

  • l’isolamento termico del lastrico solare di proprietà esclusiva, con l’utilizzo di materiali isolanti che rispettino i CAM; intervento che interesserebbe più del 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio;
  • l’installazione di un impianto solare fotovoltaico, connesso alla rete elettrica con cessione in favore del GSE, dell’energia non auto-consumata in sito. Per la realizzazione di tale impianto l’Istante intende costruire sul lastrico solare un locale tecnico per posizionare l’impianto stesso e ottimizzarne l’efficienza, nel rispetto della normativa e delle autorizzazioni urbanistiche richieste.

Considerato che il lastrico solare, ancorché di proprietà esclusiva, svolge essenzialmente la funzione di copertura dell’edificio in condominio, l’Istante chiederà all’assemblea dei condomini di deliberare l’autorizzazione all’esecuzione dei lavori nonché al sostenimento dell’intera spesa a proprio carico, in deroga al criterio legale di ripartizione delle spese condominiali prevista dall’art. 1123 del codice civile.

Tanto premesso, l’Istante, che intende fruire della detrazione prevista dall’art. 119 del decreto legge n. 34/2020 , chiede:

  1. se l’intervento di isolamento termico del lastrico solare di proprietà esclusiva, costituendo la copertura dell’edificio in condominio, rientri tra gli interventi agevolati;
  2. se la verifica dell’incidenza di tale intervento su almeno il 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio e del miglioramento della classe energetica, vada effettuata con riferimento all’intero condominio o al proprio appartamento;
  3. se i lavori di realizzazione dell’impianto solare da installare sul lastrico di proprietà congiuntamente ai lavori di isolamento dello stesso rientrino tra le opere agevolabili ai sensi del citato articolo 119 e poiché sosterrebbe interamente le spese, quale sia l’ammontare massimo della detrazione spettante;
  4. se le fatture dei lavori eseguiti e i relativi pagamenti siano da intestare e da sostenere, rispettivamente, dal condominio o dall’Istante.

La risposta delle Entrate

Per le Entrate, nel caso specifico, qualora l’assemblea del condominio autorizzi l’esecuzione dei lavori e deliberi all’unanimità che le relative spese saranno interamente a carico dell’Istante, quest’ultimo, nel rispetto di tutte le condizioni e degli adempimenti richiesti dalla normativa, potrà fruire del Superbonus per il totale delle spese sostenute, anche in misura eccedente rispetto a quella a lui imputabile in base alla quota condominiale.

Quesito 1 – intervento trainante

L’Agenzia ritiene che l’isolamento termico del lastrico solare di proprietà, che l’Istante intende effettuare dopo aver ricevuto l’autorizzazione dall’assemblea condominiale, rientri tra gli interventi “trainanti” agevolabili ai sensi del citato articolo 119, comma 1, lettera a) del decreto legge n. 34/2020.

Pertanto, l’Istante potrà accedere al Superbonus in relazione alle spese sostenute per tale intervento di isolamento: potrà anche fruire della detrazione in relazione alle spese sostenute per l’intervento “trainato” di installazione dell’impianto fotovoltaico ed eventualmente del sistema di accumulo integrato.

Quesito 2 – intervento su 25% della superficie

Il Fisco precisa che trattandosi di un intervento realizzato su una parte a servizio comune dell’edificio in condominio, ancorché di proprietà esclusiva dell’Istante, la verifica della sussistenza dei requisiti necessari ai fini dell’applicazione del Superbonus andrà effettuata con riferimento all’intero edificio.

Sarà necessario, in particolare, che l’intervento interessi più del 25% della superficie disperdente lorda dell’intero edificio in condominio e assicuri, anche congiuntamente all’intervento “trainato” di installazione dell’impianto fotovoltaico, il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’intero edificio oppure, se non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta, da dimostrare mediante l’attestato di prestazione energetica (A.P.E.)

Quesito 3 – ammontare della detrazione

Per quanto riguarda i limiti di spesa ammessi al Superbonus, la norma stabilisce che la detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese di importo variabile in funzione del numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è costituito.

In particolare, se l’edificio è composto da due a otto unità immobiliari, il limite massimo di spesa ammesso al Superbonus è pari a 40.000 euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio; se lo stesso è composto da più di otto unità, il limite massimo di spesa è pari a 30.000 euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari.

Nel caso di specie, pertanto, considerato che il condominio è composto da 10 unità immobiliari, il limite massimo di spesa sarà pari a 380.000 euro, calcolato moltiplicando 40.000 euro per 8 (320.000 euro) e 30.000 euro per 2 (60.000 euro).

Con riferimento, inoltre, alle spese sostenute per l’installazione dell’impianto solare fotovoltaico, il Superbonus è calcolato su un ammontare complessivo delle spese non superiore a 48.000 euro e, comunque, nel limite di spesa di 2.400 euro per ogni kW di potenza nominale dell’impianto stesso.

Quesito 4 – intestatario delle fatture

Per quanto riguarda l’intestazione dei documenti di spesa, si fa presente che per gli interventi effettuati sul lastrico solare, al pari di ogni altro intervento realizzato sulle parti comuni di un edificio in condominio, dovranno essere intestati al condominio sia i documenti di spesa sia i relativi bonifici.

Resta fermo che anche ai fini del Superbonus gli adempimenti necessari possono essere effettuati da uno dei condomini a ciò delegato (compreso, dunque, l’Istante) o dall’amministratore del condominio che, nella generalità dei casi, provvede a ogni altro adempimento richiesto ai fini delle detrazioni spettanti in caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio in condominio.

In tale caso, anche ai fini del Superbonus, l’amministratore rilascia una certificazione delle somme effettivamente corrisposte dai condomini, attestando, altresì, di aver adempiuto a tutti gli obblighi previsti dalla legge.

L’amministratore deve, inoltre, conservare la documentazione originale, al fine di esibirla a richiesta degli Uffici.

Diversamente, per quanto concerne le spese relative all’installazione dell’impianto fotovoltaico, i documenti di spesa nonché i bonifici, al pari di ogni altro intervento realizzato sulla singola unità immobiliare (interventi trainati), devono essere intestate al soggetto che sostiene le relative spese.

 

Clicca qui per scaricare l’interpello alle Entrate

 

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