Subalterno catastale, cos’è e a cosa serve

Il subalterno catastale è un elemento di identificazione catastale associato ad un immobile. Scopri il suo ruolo nella certificazione degli immobili

Il subalterno catastale rappresenta un elemento chiave nei registri catastali, essendo strettamente legato alla particella di terreno o edificio. Questo identificativo numerico svolge un ruolo fondamentale nel distinguere con precisione un’unità immobiliare indipendente all’interno di un’entità immobiliare più ampia, permettendo di associarla inequivocabilmente a un determinato soggetto proprietario. In sostanza, il subalterno funge da carta d’identità per un’unità immobiliare, contribuendo a garantire una gestione accurata e trasparente delle proprietà.

Cos’è il subalterno catastale?

Il subalterno catastale è un elemento chiave nell’ambito delle transazioni immobiliari e nell’identificazione delle unità immobiliari. In sostanza, si tratta di un numero univoco associato a un’unità immobiliare indipendente, che può essere ricondotta a un determinato proprietario e fa parte di un insieme immobiliare più ampio, noto come particella catastale. Questo numero svolge un ruolo fondamentale nell’identificazione precisa di un’unità immobiliare e risulta particolarmente rilevante in situazioni come l’acquisto di appartamenti all’interno di condomini o la gestione di immobili in generale.

Si pensi ai tanti appartamenti di un grande edificio ad uso condominiale: prendendo i suoi dati catastali come esempio, ogni unità indipendente sarà indicata da un numero di subalterno insistente nella stessa particella, quella che identifica l’intero condominio.

A cosa serve il subalterno catastale?

Il subalterno catastale è uno degli elementi cardine nell’ambito dell’identificazione e della gestione delle proprietà immobiliari. Per comprendere appieno la sua rilevanza, analizziamo in dettaglio i molteplici ruoli che questo identificativo svolge nell’ambito dell’ingegneria civile e dell’immobiliare:

• identificazione unica delle proprietà: uno dei compiti primari del subalterno catastale è garantire un’identificazione univoca di ogni unità immobiliare all’interno di un’area specifica, come un edificio o un terreno. Questo identificativo numerico serve a distinguere chiaramente ogni proprietà, evitando qualsiasi ambiguità o sovrapposizione di confini. Ad esempio, in un condominio, ogni appartamento avrà un subalterno distintivo, consentendo un’identificazione chiara e precisa;
• transazioni immobiliari senza ambiguità: durante le compravendite o le locazioni immobiliari, il subalterno catastale riveste un ruolo cruciale. Garantisce che tutte le informazioni relative all’immobile siano correttamente riportate nei contratti e nei documenti legali. Questo aiuta a evitare dispute e controversie legate all’identificazione errata delle proprietà coinvolte nelle transazioni;
• evita sovrapposizioni e controversie: il subalterno catastale contribuisce in modo significativo a prevenire sovrapposizioni di proprietà e dispute confinarie. Grazie a questo identificativo numerico univoco, è possibile stabilire con precisione quali parti di un edificio o di un terreno appartengono a ciascun proprietario. Ciò riduce notevolmente il rischio di dispute legali costose;
• supporta la pianificazione del territorio: nell’ambito della pianificazione urbana e della gestione del territorio, il subalterno catastale è uno strumento essenziale. Aiuta le autorità locali a definire i confini delle unità immobiliari e a pianificare lo sviluppo urbano in conformità con le leggi e i regolamenti locali e nazionali;
• accesso a informazioni dettagliate: per ottenere informazioni complete su un immobile, come la sua storia proprietaria, le dimensioni e la destinazione d’uso, è necessario utilizzare il subalterno catastale come chiave di accesso ai registri catastali. Questi dati sono fondamentali per valutazioni immobiliari, progetti di costruzione e gestione delle proprietà.

Chi rilascia i dati catastali?

L’Agenzia del Territorio è l’ente preposto all’amministrazione, conservazione, archiviazione e erogazione dei dati catastali. Quando occorre una visura catastale o informazioni dettagliate sui dati catastali è necessario far riferimento a questa agenzia.

APE, unità immobiliari e subalterni catastali

Quando ci troviamo di fronte a una struttura con diverse sezioni o finalità d’utilizzo, si pone la questione di quante certificazioni energetiche, noti come APE, siano necessarie. La normativa del dlgs 192/2005 ci guida, specificando che ogni segmento di un edificio progettato o rinnovato per un uso indipendente necessita di una propria certificazione. Questa definizione può non coincidere con quella fornita dai registri catastali, e la relazione tra APE e dati catastali può non essere sempre diretta. Infatti, una singola certificazione potrebbe riferirsi a più sottounità o sistemi impiantistici.

Per gli edifici composti da diverse unità, come i condomini residenziali, esistono due approcci. Il primo è quello di fornire un APE per ogni unità singola. Il secondo è di raggruppare unità simili sotto una singola certificazione, a condizione che queste condividano caratteristiche come la finalità d’utilizzo, la posizione geografica e le specifiche tecniche dei sistemi di riscaldamento e raffreddamento. In questo caso, l’APE rappresenterà un modello standard di unità all’interno del complesso.

Se un’unità ha aree con diverse finalità e necessità termiche, la soluzione standard è di emettere un APE unico che identifica l’uso prevalente. Quando non è praticabile distinguere termicamente le diverse aree, la classificazione seguirà l’uso che domina in termini di volume climatizzato.

In scenari dove le diverse finalità d’uso sono fisicamente e funzionalmente separate, sarà opportuno emettere più APE. Ad esempio, se un’area adibita a uffici è completamente separata da un’area di produzione, anche se entrambe appartengono alla stessa unità catastale, due APE distinti saranno la scelta appropriata.
Per creare correttamente l’APE di un immobile con la corretta suddivisione per unità catastali o subalterni usa uno strumento che ti può aiutare nelle scelte normative e nei calcoli come il software ape che ti garantisce un risultato professionale e sempre conforme alla legge.

Subalterno catastale esempio

L’identificazione di un immobile non può essere fatta solo attraverso la mappatura del terreno su cui si trova. Oltre alla particella, ovvero l’unità di terreno su cui è costruito l’immobile, è necessario un ulteriore elemento: il subalterno. Questo numero, combinato con la particella e il numero del foglio cartografico, rende unica l’identificazione dell’unità immobiliare.

L’assegnazione dei subalterni alle diverse unità di un unico edificio avviene consuetudinariamente ricorrendo a criteri di numerazione ordinata (1, 2, etc.) a partire, preferibilmente, dai beni comuni censibili (BCC) e non censibili (BCNC) come ad esempio, corti, portinerie, scale, ecc. Successivamente si passa all’attribuzione del subalterno alle unità di proprietà esclusiva. Per la numerazione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva si inizia dall’unità che ha ingresso principale direttamente su strada, proseguendo con la numerazione, da sinistra a destra, dal piano di ingresso a salire.

L’assenza di criteri rigidi consente comunque il ricorso a soluzioni diverse che devono in ogni caso garantire l’assenza di confusione e sovrapposizione, quindi identificare univocamente ed inequivocabilmente l’unità immobiliare e soprattutto rispettare le circolari esplicative emesse dall’Agenzia del Territorio.

Altri identificativi catastali

Oltre al subalterno, ci sono altri identificativi catastali di un bene immobile. Questi includono il Comune catastale, la sezione amministrativa, la sezione censuaria, la sezione urbana, il foglio, la particella e il denominatore (catasto tavolare). Ognuno di questi dati svolge un ruolo importante nell’identificazione e nella catalogazione degli immobili.

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