Titoli edilizi

Stato legittimo immobile: cos’è e chi lo rilascia. Fac-simile dichiarazione

Stato legittimo immobile: cos’è, perché è importante e cosa attesta. Ecco il fac-simile della dichiarazione di conformità urbanistica gratis

Lo stato legittimo di un immobile è stabilito dal titolo abilitativo originario o da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento sull’immobile stesso. A stabilirlo è l’articolo 9 bis del dpr 380/2001. Lo stato legittimo di una unità abitativa è fondamentale in varie situazioni, soprattutto di compravendita, per accertare che non ci siano abusi edilizi. Si tratta di una garanzia per chi acquista la casa che mette a riparo da eventuali problematiche successive all’atto di vendita.

Che cos’è lo stato legittimo dell’immobile

Lo stato legittimo dell’immobile, come definito dall’art. 9 bis del dpr 380/2001 è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto o legittimato la costruzione e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio sull’intero immobile, integrati con eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Il dl 76/2020, nello specifico l’art. 10 comma 1 lett. d), chiarisce che lo stato legittimo corrisponde ai contenuti del titolo abilitativo relativi non solo alla sua edificazione primordiale, ma anche alle successive modifiche.

Molti bonus fiscali richiedono l’attestazione della conformità dell’immobile con i titoli edilizi risalenti all’edificazione. Per quanto riguarda il Superbonus, ad esempio, prima di iniziare i lavori bisogna accertare lo stato legittimo dell’immobile. Per operare gli interventi previsti occorre sempre dotarsi di un titolo abilitativo (CILA, CIL, SCIA, ecc). Secondo la Cassazione penale 30168/2017 non è possibile intervenire su una situazione abusiva non condonata, secondo il dm 41/1998 non si possono applicare incentivi dove non c’è conformità edilizia ed urbanistica. Secondo la Corte Costituzionale 529/1995 su un edificio abusivo è possibile effettuare esclusivamente opere di manutenzione ordinaria.

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Stato legittimo negli immobili senza titolo abilitativo

Per quanto riguarda gli immobili costruiti in un’epoca in cui il titolo edilizio non era obbligatorio, è necessario comunque accertare e dimostrare in qualche modo la preesistenza e la consistenza dell’immobile stesso (stato legittimo). Come fare? A chiarire le idee è ancora l’art. 9 bis del dpr 380/2001. Lo stato legittimo degli immobili costruiti ante obbligo si attesta per mezzo di:

  • informazioni catastali di primo impianto o da altri documenti probanti, quali:
    • riprese fotografiche,
    • estratti cartografici,
    • documenti d’archivio,
    • atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza,
  • titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio sull’immobile, integrati con eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali;
  • eventuali titoli successivi per interventi parziali.

Va ricordato che gli interventi in parziale difformità dal titolo abilitativo devono essere rimossi o demoliti a cura e spese dei responsabili dell’abuso. Se non è possibile procedere con la demolizione senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, l‘art. 34 prevede che il dirigente o il responsabile dell’ufficio applichi una sanzione pari al doppio del costo di produzione, stabilito in base alla legge 27 luglio 1978, n. 392, della parte dell’opera realizzata in difformità dal permesso di costruire, se ad uso residenziale e pari al doppio del valore venale, determinato a cura della Agenzia del territorio, per le opere adibite ad usi diversi da quello residenziale.

Certificato di stato legittimo

Il certificato di stato legittimo ossia l’asseverazione da parte di un tecnico dello stato legittimo di un immobile, è redatto ai sensi dell’ art. 34-bis del dpr 380/2001 (comma 3) al fine di verificare se lo stato attuale dell’immobile o delle unità immobiliari oggetto di accertamento urbanistico rientrino nelle tolleranze costruttive normate dallo stesso articolo. Nella dichiarazione di conformità urbanistica vanno inseriti una serie di indicazioni, quali:

  • dati del tecnico asseveratore;
  • localizzazione dell’immobile;
  • elenco di tutti i titoli edilizi che hanno autorizzato gli interventi sull’immobile o sulle unità immobiliari oppure specificare che si tratta di un immobile costruito prima dell’obbligatorietà del titolo abilitativo e non interessato successivamente da interventi edilizi per i quali era necessario di munirsi di titoli abilitativi;
  • eventuali informazioni urbanistiche e di tutela storico-ambientale;
  • allegati alla dichiarazione.

Chi rilascia il certificato di stato legittimo di un immobile?

A rilasciare il certificato di stato legittimo di un immobile è sempre un tecnico abilitato: ingegnere, architetto, geometra, perito. Il tecnico si assume tutta la responsabilità dei dati asseverati e dei documenti che eventualmente allega alla dichiarazione stessa.

Dichiarazione stato legittimo immobile fac-simile

Di seguito ti riporto un fac-simile del certificato di stato legittimo: la dichiarazione asseverata da un tecnico abilitato, elaborato con il software capitolati speciali.

Attestazione stato legittimo immobile: il contenuto

Cosa assevera il tecnico? Il tecnico asseverante, dopo aver fatto un sopralluogo necessario per gli accertamenti di carattere urbanistico-edilizio, produce una dichiarazione asseverata di conformità urbanistica nella quale attesta, sotto la propria responsabilità, che:

  • lo stato legittimo dell’immobile è quello rappresentato nell’elaborato grafico come desumibile dalla documentazione allegata e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali (solo per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio) ai sensi all’art. 9 bis dpr 380/2001;
  • l’immobile è urbanisticamente conforme in quanto non sono presenti violazioni edilizie: l’immobile oggetto di accertamento urbanistico, rientra nelle tolleranze costruttive elencate al comma 1, art. 34-bis del dpr 380/2001;
  • l’immobile è urbanisticamente conforme in quanto non sono presenti violazioni edilizie: l’immobile oggetto di accertamento urbanistico, rientra nelle tolleranze costruttive elencate ai commi 1 e 2, art. 34-bis del dpr 380/2001 (solo per immobili non sottoposti a tutela ai sensi del dlgs 42/2004).

 

Commenti

    • Ciao, Gianni! Siamo lieti del tuo apprezzamento, continua a seguirci!

  • Da interessato alla trattazione, anche se non addetto ai lavori,esprimo apprezzamento per la chiarezza espositiva nonché per la completezza delle informazioni date
    da farne tesoro in fase di compravendita di un immobile!Mi rammarico di non aver posseduto tali conoscenze al momento opportuno:mi sarei opportunamente titelato e salvaguardato,invece... ! Infine un chiarimento: perché con la CILAS per IL SB110% è stata abolita l'attestazione delli stato legittimo dell'immobile anche se il tecnico asseverante dichiara " di aver esperiti i necessari accertamenti di carattere urbanistico,edilezio,statico,igienico...?Grazie per il contributo che date alla giusta causa!

    • Ciao Giuseppe Franco, grazie per il tuo apprezzamento. Secondo l'art. 119 comma 13-ter del dl 34/2020 La presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo di cui all’ articolo 9-bis (comma 1-bis) del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380. Occorre sempre tener presente, però, che qualsiasi intervento edilizio non può prescindere dalla conformità dell'immobile in cui si interviene. Continua a seguirci! Saluti

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Pubblicato da Redazione Tecnica

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