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Spese condominiali

Spese condominiali: cosa comprendono e come si dividono

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Cosa sono, cosa comprendono e come si calcolano le spese condominiali. Alla scoperta delle tabelle millesimali

Le spese condominiali sono un onere a carico di tutti i condomini che riguarda le parti comuni dello stabile. Sono spese che devono essere quantificate e riportate nel regolamento di condominio insieme alle relative tabelle millesimali e approvate tramite delibera dell’assemblea condominiale.

L’assemblea condominiale stabilisce il preventivo delle spese, l’ammontare dei contributi, il numero e l’importo delle quote, le scadenze relative e la modalità di versamento. Vediamo nel dettaglio cosa sono le spese condominiali e come avviene la ripartizione.

Cosa sono le spese condominiali

Le spese condominiali sono somme di denaro che i proprietari di unità immobiliari all’interno di un condominio sono tenuti a pagare per coprire le spese comuni relative alla gestione, alla manutenzione e all’amministrazione dell’edificio. Queste somme sono fondamentali per garantire il corretto funzionamento e la tutela nel tempo delle parti comuni dell’edificio.

Tutti i condomini sono tenuti a contribuire alle spese necessarie per la conservazione e per poter usufruire delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni regolarmente deliberate dall’assemblea dei condomini, in ragion dell’interesse di ognuno.

Nei casi in cui la proprietà esclusiva appartenga a più comproprietari pro-indiviso, l’obbligo della partecipazione alle spese è solidale fra tutti gli stessi. Nessun condomino può, rinunziando al diritto sulle cose comuni, sottrarsi alle relative contribuzioni. Le unità immobiliari sfitte o comunque non abitate per tutto l’anno (o in parte) non danno luogo ad esonero delle spese condominiali. Ai fini della divisione delle spese di ordinaria e straordinaria manutenzione o ricostruzione delle parti comuni, che interessano tutti o parte dei condomini, non assume alcuna rilevanza il fatto che le singole unità esclusive siano o non siano in vicinanza delle parti oggetto dei lavori.

Spese condominiali: cosa comprendono

Per comprendere meglio quali sono le spese condominiali a carico di tutti i condomini, dobbiamo far chiarezza su cosa si intende per “parti comuni” dell’edificio e quindi far riferimento all’art. 1117 del codice civile. L’articolo fa un elenco non esaustivo, ma indicativo, delle proprietà in comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo. Le parti in comune sono:

  • tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
  • le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi ed i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
  • le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Spese condominiali ordinarie e straordinarie

Le spese condominiali possono essere classificate in fisse o variabili a seconda che esse siano ordinarie o straordinarie. Le spese ordinarie riguardano la gestione e la manutenzione dei beni comuni e sono spese che i condomini fanno periodicamente. Sono spese ordinarie, ad esempio, quelle relative alla pulizia delle scale, all’illuminazione, alle riparazioni generiche come serrature e sostituzione di lampadine.

Le spese condominiali straordinarie, invece, riguardano la manutenzione straordinaria, appunto, di beni comuni e la loro ristrutturazione. Sono da considerarsi spese condominiali di manutenzione straordinaria la sostituzione delle travi, il rifacimento della facciata, la sostituzione della caldaia, ecc. Per quanto riguarda le spese straordinarie di notevole entità, devono essere approvate in assemblea con la maggioranza qualificata: con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli interventi e almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1136 comma 2 del codice civile).

Come si calcolano le spese condominiali? Le tabelle millesimali

Il valore proporzionale delle singole porzioni materiali che costituiscono oggetto di proprietà esclusiva viene indicato in millesimi la cui unità (1000/1000) è il valore dell’intero edificio (compreso suolo e parti comuni). Ogni porzione materiale è formata da un numero di millesimi corrispondenti al valore della singola porzione in rapporto al valore dell’intero edificio ed in relazione a: superficie, cubatura e ubicazione della porzione stessa. Le spese di consumo, esercizio, manutenzione ordinaria e/o straordinaria delle parti comuni sono divise in base alle tabelle millesimali.

Le tabelle millesimali sono lo strumento di ripartizione delle spese condominiali: con esse si stabiliscono le quote di partecipazione alle spese e i diritti di ogni condomino sulle parti comuni di un condominio: si definiscono i diritti di proprietà comune.

Le tabelle, obbligatorie per legge quando la comunità condominiale supera il numero di 10 unità, hanno lo scopo di fissare i millesimi relativi a ciascuna unità immobiliare. Questa quantificazione è fondamentale per determinare la quota di partecipazione di ciascun condomino alle spese condominiali.

Il calcolo delle tabelle millesimali è un’operazione complessa, in quanto devono essere presi in considerazione tutti i dati delle unità immobiliari e i vari coefficienti:

  • il coefficiente di destinazione che definisce la funzione dell’ambiente (bagno, balcone, cucina ecc.);
  • il coefficiente di piano che può variare a seconda del piano (i piani inferiori hanno coefficienti più bassi);
  • il coefficiente di orientamento (una stanza orientata a nord avrà un coefficiente inferiore di quella orientata a est);
  • il coefficiente di luminosità (un ambiente poco illuminato dalle finestre avrà coefficienti bassi);
  • il coefficiente di prospetto che prende in considerazione la veduta della stanza, etc.

Vista la complessità dell’operazione ti consiglio di avvalerti del software tabelle millesimali che ti consente di eseguire facilmente il calcolo, la personalizzazione e la stampa delle tabelle millesimali da esportare nei formati standard RTF, XLS e TXT.

Tabelle millesimali spese condominiali

Tabelle millesimali spese condominiali EsiMus

Ripartizione spese condominiali: spese comuni divisibili e indivisibili

Per capire come procedere con il riparto delle spese condominiali bisogna fare un’ulteriore precisazione e distinguere tra spese relative alle proprietà comuni indivisibili e spese relative alle proprietà comuni divisibili:

  • spese comuni indivisibili: ricadono in questa categoria le spese alle quali devono contribuire tutti i condomini senza distinzione in quanto interessano l’uso, la manutenzione ordinaria e straordinaria e la ricostruzione delle parti comuni indivisibili che non possono essere utilizzate separatamente dai condomini. Le parti comuni indivisibili sono ad esempio le fondazioni, i muri maestri, i pilastri, gli architravi, le fognature, le pertinenze, l’impianto antincendio, la portineria, ecc. Sono tutte quelle spese da inserire nella tabella generale, la tabella A;
  • spese comuni divisibili: a differenza delle precedenti, sono spese che devono essere divise tra i condomini in relazione all’uso che gli stessi fanno delle parti comuni. Interessano i condomini che traggono utilità e beneficio dall’utilizzo delle parti comuni suscettibili ad uso separato: colonne verticali di scarico, portone di ingresso, cancelli, centrale termica, sala giochi, lucernai, vano scala, impianti idrici e del gas, giardini (ad uso solo di una parte del condominio), tetti e pertinenze e aree destinate all’utilizzazione di un solo gruppo di condomini. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità (art. 1123 del codice civile). Queste spese vanno inserite nelle tabelle particolari (B-C-D).

Come si ripartiscono le spese condominiali?

Sono 3 i criteri che dettano la divisione delle spese in base all’uso:

  • proporzionale (art. 1123 c. 1 codice civile): le spese si dividono in base ai millesimi della tabella generale;
  • differenziato (art. 1123 c. 2 codice civile): le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne;
  • separato (art. 1123 c. 3 codice civile): si tratta di beni destinati a servire i condomini in misura separata (ci sono condomini che non sono totalmente coperti dal tetto, ad esempio. Per conformazione alcune unità abitative possono essere sprovviste di tetto) le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne ne fa un uso separato.

Sono ammissibili “criteri in deroga” come previsto dall’art. 1123 comma 1. Possiamo, quindi, fare una distinzione tra:

  • tabella generale (anche detta “tabella A”) che include tutte quelle spese sostenute in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun condomino, in base ai millesimi;
  • tabelle particolari (anche dette “tabelle d’uso”) che includono tutte le spese divise in base all’uso (o all’uso separato) che ciascuno può farne.

Tabelle particolari: quali spese inserire?

Come abbiamo detto, nelle “tabelle particolari” devono essere inserite quelle spese che dipendono dall’uso che ne fanno i condomini. Analizziamo nello specifico quali sono.

Le scale

Le scale sono un bene ad uso differenziato: non tutti le utilizzano allo stesso modo. Basti pensare, ad esempio, che chi abita all’ultimo piano usufruirà delle scale in maniera maggiore rispetto a chi vive al piano terra, quindi sarà maggiormente responsabile dell’usura del bene. Le scale, quindi, hanno bisogno di una tabella ad hoc, la “tabella scale” o “tabella B“. Da tale riparto delle spese devono essere tenute divise quelle relative all’androne e a tutte quelle parti simili che, essendo usate nello stesso modo da ciascun condomino, andranno divise in base alle rispettive quote di proprietà.

Secondo l’art. 1124 del codice civile le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari che ne beneficiano e che li utilizzano. La spesa relativa viene ripartita tra i condomini, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

Per quanto attiene, ad esempio, alle spese relative alla tinteggiatura, manutenzione ordinaria, straordinaria e ricostruzione delle pareti e dei soffitti del vano scala, nonché delle relative finestre, lucernari, ecc., sono a carico dei condomini che beneficiano di quella scala e divise in proporzione alle quote millesimali di proprietà. Sono esclusi dalla compartecipazione a tali spese, i condomini le cui unità immobiliari non sono servite, sempre che le stesse non abbiano potenziale uso per l’accesso alle parti private (garage, ecc.) di cui dovrà tenersi conto nell’apposita tabella. Le spese di pulizia e illuminazione sono a carico delle singole unità immobiliari cui la struttura serve e ripartite con gli stessi criteri di cui sopra.

Tabella scale spese condominiali

Tabella riparto spese condominiali: le scale

Ripartizione spese scale condominiali esempio

Facciamo un esempio pratico per comprendere ancora meglio come vengono ripartite le spese delle scale condominiali. Se un condominio è formato da diversi edifici, i condomini dell’edificio “1” dividono solo le spese delle scale relative all’edificio “1”. Inoltre in uno stesso condominio la famiglia “A” che abita all’ultimo piano pagherà in più rispetto alla famiglia “B” che vive al piano terra. Il criterio è:

  • metà della spesa viene divisa in base ai millesimi;
  • l’altra metà della spesa viene divisa in proporzione all’altezza di ciascun piano.

Se in un condominio di 5 piani vivono 10 famiglie, divise a due a due per piano e le spese delle scale ammontano a 4.000 €, ogni famiglia dovrà pagare 400 € per la prima metà indipendentemente dal piano di appartenenza. La famiglia che vive al terzo piano pagherà di più rispetto al primo e al secondo piano e in meno rispetto all’ultimo piano.

L’ascensore

La divisione delle spese che riguardano l’ascensore avviene in linea di massima come per le scale. La manutenzione ordinaria e le spese di esercizio sono ripartite con i criteri dettati dall’art. 1124 del codice civile: per metà in ragione del valore millesimale delle singole unità immobiliari cui l’impianto serve e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. Tuttavia, può capitare che il vano scala e il vano ascensore non servano allo stesso modo tutte le unità immobiliari: in tali circostanze è necessaria una tabella ad hoc dato che sono esclusi dalla compartecipazione ad ogni tipo di spesa i condomini le cui unità non sono servite. La tabella relativa all’ascensore è anche detta “Tabella C“.

Ad esempio, se la spesa annuale per l’ascensore è pari ad euro 1.400, basta dividerla per due, in quanto ½ è ripartita in base ai millesimi (cioè 700) e ½ in base all’altezza del piano (gli altri 700).

Tabella ascensore spese condominiali

Tabella ascensore spese condominiali

Il riscaldamento

L’impianto di riscaldamento, la caldaia ed i collegamenti annessi fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, sono beni e servizi comuni, come definito dall’art. 1117 del codice civile. Un condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto di riscaldamento o di condizionamento a patto che la sua decisione non comporti notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini: in questo caso il condomino che ha rinunciato ad usufruire del riscaldamento, è tenuto ugualmente a pagare le spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma (art. 1118 codice civile). La ragione per la quale il condomino deve continuare a pagare, pur non usufruendo del servizio, è che non rinuncia alla comproprietà del bene che rimane comune. In futuro, infatti, potrebbe decidere di usufruirne di nuovo.

Tabella riscaldamento comune spese condominiali

Tabella riscaldamento comune spese condominiali determinato in base al volume da riscaldare/superficie radiante

Il D.Lgs. 102/2014 ha introdotto l’obbligo per gli edifici dotati di un sistema di riscaldamento centralizzato, di dotarsi di sistemi di contabilizzazione e termoregolazione del calore al fine di ridurre i consumi di energia dei singoli appartamenti. Le spese di riscaldamento devono essere ripartite in base all’effettivo consumo registrato.

Bisogna fare una distinzione tra:

  • consumi volontari, misurati dai contabilizzatori (ossia, quanto effettivamente utilizzato dal proprietario);
  • consumi involontari, calcolati secondo la tabella millesimale del riscaldamento “Tabella D” e riguardano il consumo energetico indipendente dalle azioni dirette degli utenti. Questo tipo di consumo è costituito principalmente dalle dispersioni di calore che si verificano nelle reti di distribuzione dell’impianto di riscaldamento e nell’acqua calda sanitaria.

Per dividere in maniera corretta le spese tra i condomini tenendo in conto l’effettivo utilizzo dell’impianto, puoi usare gratuitamente per 30 giorni il software per la contabilizzazione calore.

Ripartizione-spese-condominiali-riscaldamento

Ripartizione-spese-condominiali-riscaldamento TerMus-CRT

Il lastrico solare

Secondo l’art. 1117 del codice civile il lastrico solare è parte comune di un edificio. La sua proprietà è condivisa tra i condomini ed il suo utilizzo viene disciplinato dalle disposizioni relative agli spazi comuni dell’edificio. Se il lastrico solare è, però, ad uso esclusivo di uno o di più condomini, la sua gestione viene disciplinata dall’art. 1126 del codice civile. Anche in regime esclusivo, non perde la sua finalità primaria ossia quella di copertura dell’intero edificio, caratteristica di cui beneficiano tutti e non solo alcuni condomini.

Le spese devono essere così divise:

  • 1/3 sono a carico dei proprietari (o del proprietario) che ne hanno l’utilizzo esclusivo;
  • 2/3 sono a carico di tutti gli altri condomini, sempre con divisione su base millesimale.

Consuntivo spese condominiali

L’amministratore di condominio svolge un ruolo importante nella gestione del bilancio. Deve garantire correttezza e trasparenza di tutte le operazioni che si svolgono nel corso del tempo e deve dar conto della gestione economica del condominio. Le entrate e le uscite devono essere tracciate e a disposizione di tutti, riportate nel rendiconto condominiale.

Il bilancio si divide in:

  • bilancio preventivo: il documento di stima che riporta le possibili spese che il condominio dovrà sostenere nell’anno contabile successivo. Si tratta di un documento molto importante in quanto pianifica le attività e consente a tutti di gestire al meglio i fondi, stabilendo ex ante le quote condominiali da versare;
  • bilancio consuntivo: si tratta del documento che riporta in maniera precisa e dettagliata tutte le spese effettuate nel corso dell’anno, divise singolarmente per ogni unità immobiliare. È utile per garantire la massima trasparenza ad ogni condomino e per tener conto di come sono state impiegare le quote versate all’inizio.

La delibera di approvazione avviene a maggioranza.

Per maggiori approfondimenti su questi e altri argomenti, leggi la guida alla riforma del condominio, redatta e aggiornata dalla redazione di BibLus.

 

Esimus

 

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