Home » Notizie » Adempimenti fiscali e catastali » Spese condominiali ascensore: come si dividono?

Spese condominiali ascensore

Spese condominiali ascensore: come si dividono?

Tempo di lettura stimato: 6 minuti

Come vengono divise le spese condominiali relative all’ascensore? Cosa succede in caso di nuova installazione o di non utilizzo?

La ripartizione delle spese in condominio è una tematica molto delicata, oggetto di tanti dibattiti e sentenze nel corso degli anni. Vivere in un condominio significa anche conoscere in maniera approfondita le regole che stanno alla base della civile convivenza e del rispetto dell’altro. Sono diverse le spese che i condomini devono dividersi, tra cui quelle riferite all’ascensore, servizio in comune per tutte le unità abitative di un condominio. Come vengono divise, quindi? Verrebbe da dire in parti uguali, ma così non è. Scopriamo perché.

Ripartizione spese condominiali ascensore

Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. A stabilirlo è l’art. 1124 del Codice Civile. La spesa relativa alle scale e agli ascensori viene divisa tra le unità immobiliari per metà in riferimento al valore millesimale delle singole unità immobiliari e per la restante metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. Al fine del concorso nella metà della spesa in riferimento al valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune. Per evitare di sbagliare il calcolo ti consiglio di affidarti ad un software tabelle millesimali tramite il quale calcolare in automatico le quote dell’ascensore grazie alla tabella precompilata.

Calcolo spese ascensore

Calcolo spese ascensore EsiMus

Spese ascensore condominiale: un approccio ibrido

Il riparto delle spese condominiali per l’ascensore segue, quindi, un approccio “ibrido”, se non modificato da accordi specifici o regolamenti di condominio. La metà delle spese a cui il codice civile fa riferimento segue le tabelle millesimali “proprietà” dell’articolo 68 delle disposizioni attuative del codice civile, l’altra metà varia in base all’altezza del piano. Il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Tale disposizione mira a conciliare la dimensione economica delle unità immobiliari con quella della loro posizione all’interno dell’edificio.

Il diritto di ogni condomino sulle parti comuni è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene. Il condomino non può rinunciare al suo diritto sulle parti comuni e non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, come ad esempio nel caso specifico dell’ascensore o delle scale, le spese vengono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Ascensore spese condominiali: manutenzione ordinaria e straordinaria

La divisione delle spese indicata nel già citato art. 1124 del codice civile non tiene conto delle differenze tra spese per la manutenzione ordinaria e le spese per la manutenzione straordinaria e pertanto il criterio si estende a ogni intervento. A questo punto, però, bisogna chiarire la differenza tra le spese ordinarie e straordinarie per interventi relativi all’installazione o la sostituzione di un ascensore: solo in questo modo si può far luce su ciò che compete all’assemblea condominiale e all’amministratore di condominio.

Secondo il testo unico dell’edilizia gli interventi di manutenzione ordinaria riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti. Gli interventi di manutenzione straordinaria riguardano, invece, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non
comportino modifiche delle destinazioni di uso.

L’amministratore di condominio può agire in autonomia quando si tratta di un intervento in manutenzione ordinaria. Le spese saranno poi riportate nel bilancio annuale. Se invece i lavori riguardano la manutenzione straordinaria dell’ascensore, l’amministratore deve chiedere l’autorizzazione previa assemblea condominiale.

Divisione spese condominiali ascensore: nuova installazione o sostituzione

Come si procede in caso di nuova installazione o di sostituzione di un ascensore? In questi due casi specifici bisogna sempre far riferimento alle tabelle millesimali e alla collocazione dell’appartamento rispetto all’ascensore stesso. Se in un condominio privo di ascensore si decidesse di installarne uno ex-novo, bisogna far riferimento all’art. 1123 del Codice Civile secondo il quale le spese vengono divise in misura proporzionale al valore della proprietà di ognuno e in proporzione all’uso che ne viene fatto.

Per le spese relative alla manutenzione e alla ricostruzione di un ascensore già esistente, le spese devono essere ripartite seguendo le indicazioni dell’art. 1124 del Codice Civile. Se l’ascensore viene installato in un secondo momento per esigenza di uno o di un gruppo di condomini, l’impianto appartiene al condomino o ai condomini che lo hanno voluto e implementato a loro spese, purché i rimanenti condomini possano in un secondo momento subentrare e partecipare alle spese di esecuzione e di manutenzione dell’impianto. A stabilirlo è il Tribunale di Roma,  sez. V, 09/11/2020. Vista la complessità delle operazioni da compiere anche in base alle specifiche esigenze, puoi utilizzare gratis per 30 giorni il software tabelle millesimali che ti consente di eseguire facilmente il calcolo, la personalizzazione e la stampa delle tabelle millesimali da esportare nei formati standard RTF, XLS e TXT.

Tabelle millesimali spese condominiali

Tabelle millesimali spese condominiali EsiMus

Chi abita al piano terra deve pagare le spese per l’ascensore?

La domanda a questo punto è lecita: chi abita al piano terra deve pagare le spese relative all’ascensore? Si tratta di un interrogativo legittimo in quanto chi vive al pianterreno tendenzialmente sarà portato a non utilizzare l’ascensore, quindi a non beneficiare del servizio comune.

Focalizziamoci (ancora!) sull’art. 1124 del Codice Civile:

Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono.

Ebbene, l’espressione “a cui servono” è stata oggetto di copiose sentenze, dibattiti ed interrogativi. Ragionando in termini semplicistici l’ascensore non serve a chi vive al piano terra. Per come è scritta la norma l’unità abitativa al piano terra dovrebbe essere esclusa dalla contribuzione alle spese. Ma in realtà la questione è molto più complessa e per dissipare ogni dubbio possiamo far riferimento ad un’altra sentenza della Cassazione: la n. 4419 del 21 febbraio 2023.

La sentenza stabilisce in maniera tassativa che anche chi abita al piano terra dovrà contribuire alle spese per le scale e per l’ascensore in quanto le scale (e gli ascensori) appartengono anche ai condomini dei piani inferiori che non se ne servono in quanto beni che condizionano l’esistenza stessa dell’edificio e consentono l’accesso alle parti comuni (terrazza, tetto, ecc.), non servono semplicemente per raggiungere il piano in cui si trova l’appartamento di proprietà.

E se un condominio è privo di luoghi comuni come una terrazza o un tetto-giardino? A rispondere è ancora la Cassazione, sez. II, 14/07/2015, n.14697: le spese dell’ascensore possono riguardare solo alcuni condomini, ma l’impianto è di proprietà comune a tutti i condomini.

Spese condominiali ascensore non utilizzato

E se un ascensore non viene utilizzato? Secondo la Corte di Cassazione le spese per l’ascensore spettano anche a chi non ne usufruisce. Nello specifico, nella sentenza n. 28679 del 23 dicembre 2011, la Corte si è pronunciata in merito all’annullamento di una delibera di condominio circa la divisione delle spese di manutenzione dell’ascensore adottata dall’assemblea condominiale. Delibera che, secondo il ricorrente, era in contrasto con il Codice Civile e con il regolamento stesso. Il ricorrente, nonché proprietario di alcuni negozi al primo piano dell’edificio, si è opposto al riparto delle spese in ragione delle quote millesimali di proprietà per le opere (classificate come straordinarie) necessarie per il ripristino degli ascensori.

La Corte ha respinto le censure del ricorrente, affermando che l’art. 1123 del Codice Civile consente deroghe convenzionali ai criteri di ripartizione legale delle spese condominiali, senza porre limiti alle parti. Una delibera assembleare che, in esecuzione del regolamento condominiale, dispone una ripartizione diversa delle spese di manutenzione dell’ascensore è legittima. Questo vale anche se la ripartizione va in contrasto con il criterio legale dell’art. 1123 del Codice Civile, purché tale deroga sia prevista dalla normativa. La Corte ha sottolineato che, in materia di cose comuni destinate a servire i condomini in modi diversi, le spese vanno ripartite proporzionalmente all’uso che ciascun condomino può fare della cosa comune. Tuttavia, questa ripartizione può essere derogata convenzionalmente, come nel caso in cui il regolamento condominiale preveda la ripartizione delle spese in misura proporzionale ai millesimi di proprietà.

Tabella ripartizione spese ascensore condominiale

La tabella relativa all’ascensore è una tabella cosiddetta “particolare” (“Tabella d’uso” o “Tabella C”) che include tutte le spese divise in base all’uso (o all’uso separato) che ciascuno può farne. Per la tabella ascensore il Codice civile non prevede condizioni particolari.

Come avviene il calcolo della ripartizione delle spese per l’ascensore condominiale? La ripartizione è effettuata, per i condomini che sono serviti dall’ascensore, nel seguente modo:

  • 50% in ragione dei millesimi di proprietà;
  • 50% in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo.
Tabella ascensore spese condominiali

Tabella ascensore spese condominiali EsiMus

 

Esimus

 

Esimus

 

0 commenti

Lascia un Commento

Vuoi partecipare alla discussione?
Fornisci il tuo contributo!

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *