Spazi condominiali: l'uso esclusivo di un privato è un abuso?

Uno spazio comune che risulti poco (o per nulla) sfruttabile dal resto del condominio può essere utilizzato più intensamente dal singolo condòmino per l’accesso ad un suo bene di uso esclusivo, anche con opere di modesta entità finalizzate a migliorare l’accesso.

Questo il contenuto della ordinanza n. 27103/2021 della Corte di Cassazione.

Il caso

Un condòmino realizzava una rampa di accesso al suo scantinato adibito a garage (pertinente alla sua abitazione) sul sedime del cortiletto di proprietà condominiale.

Bisogna premettere che l’area utilizzata per lo scivolo di 6 m² (all’interno di un’area di 200 m²) superava un dislivello di 61 cm rispetto al piano di calpestio e per conformazione architettonica si trovava ad essere completamente lambita dalla proprietà del condòmino, in modo da costituire naturale accesso alla proprietà del suddetto e con la conseguenza di poter essere poco e per nulla sfruttabile dal resto del condominio.

Gli altri condòmini decidevano di presentare ricorso al Tar, poiché avevano ritenuto quella rampa realizzata illegittimamente dal singolo sull’area comune.

Dopo alterni e contrastanti giudizi tra Tribunale di primo grado e Corte d’appello, la questione approdava in Cassazione.

Il giudizio della Corte di Cassazione

Gli ermellini, concordando con il precedente giudizio della Corte d’appello, sono del parere che l’utilizzo più intenso del bene comune è consistito nella creazione di uno scivolo realizzato su uno spazio comune, ma delimitato dai muri perimetrali dell’edificio di proprietà del singolo ed in corrispondenza del preesistente portone d’acceso alla sua abitazione.

Essi osservano che in forza dello stato dei luoghi risulta che nemmeno in precedenza dei lavori gli altri condòmini potevano, in modo apprezzabile, usufruire di detto spazio (nemmeno per lasciare in sosta dei mezzi, data l’ostruzione che si sarebbe creata davanti all’ingresso dell’abitazione dello stesso resistente), ciò ha portato ad escludere un’apprezzabile incisione sul diritto di pari uso.

In definitiva, conclude la Cassazione, la realizzazione della rampa da parte del condòmino, con minimo dislivello, per raggiungere il proprio garage risulta sempre collegata all’uso ordinario del bene comune secondo sua destinazione e cioè di raggiungere a piedi e con mezzi il proprio bene personale, così escludendo che siano stati posti in essere dei presupposti fattuali per il paventato asservimento del bene comune al singolo.

Il ricorso non è, quindi, accolto.

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