Sottotetto praticabile o mansarda abitabile? La differenza

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Non sempre è possibile effettuare un cambio di destinazione d’uso: un sottotetto praticabile non può diventare una mansarda abitabile. I chiarimenti del CdS

Nella sentenza n. 6458/2021 il Consiglio di Stato spiega che il rilascio (non correttamente valutato dall’amministrazione competente) di un titolo edilizio può produrre effetti incompatibili con la reale destinazione d’uso di un immobile, in quanto non è sempre possibile il passaggio da una destinazione d’uso all’altra.

Il caso

Una privata contestava il rilascio di un permesso di costruire in sanatoria al suo vicino, in quanto riteneva violate le distanze tra fabbricati e la volumetria consentita per i lavori.

In pratica, il vicino aveva ritenuto di migliorare (o forse di rendere abitabile) un sottotetto attraverso l’apertura di finestre, la creazione di tramezzature interne ed ogni altra opera utile allo scopo. La questione sfociava in un ricorso della donna al Tar che però dava ragione al vicino anche sulla base di una perizia CTU effettuata sui lavori contestati.

La perizia aveva ritenuto il sottotetto (per caratteristiche tecniche) praticabile e ad uso ripostiglio, il cui volume non era computabile nella volumetria complessiva consentita.

La privata allora decideva di appellarsi al Consiglio di Stato.

In sostanza, con il nuovo ricorso la donna sosteneva che tutte le opere realizzate come le aperture, le divisioni interne e gli impianti sarebbero stati indicativi di un cambio di destinazione d’uso del sottotetto da locale di sgombero praticabile a mansarda abitabile, cambio di destinazione che sarebbe stato quindi assentito dal Comune con il provvedimento impugnato. Da ciò sarebbero conseguiti effetti sulla volumetria e sui carichi statici, oltre che sulla violazione delle distanze.

La sentenza del Consiglio di Stato

I giudici di Palazzo Spada, per quel che riguarda il sottotetto, fanno notare che anche la perizia CTU, per le caratteristiche del sottotetto, per le altezze riscontrate, definisce lo stesso sottotetto come “praticabile” ma non abitabile e che sulla base di quanto disposto dal regolamento edilizio la sua superficie, in quanto non residenziale, non è computata nella superfice edificabile (SUL). Dovrebbero pertanto escludersi effetti sulla volumetria complessiva.

La relazione di verificazione esclude, quindi, che il sottotetto possa configurarsi giuridicamente come un’abitazione e che il Comune possa assentire tale trasformazione.

Al riguardo, i giudici osservano che appaiono convincenti le argomentazioni dell’appellante relative agli effetti prodotti dalle opere oggetto di contestazione:

  • la suddivisione interna,
  • la realizzazione di un numero elevato di finestre, di due balconi, di impianti e finiture di tipo residenziale

inducono a ritenere che “di fatto” si sia prodotta una diversa utilizzabilità del sottotetto rispetto alla sua destinazione come mero “locale di sgombero”.

In definitiva, le opere realizzate non appaiono coerenti con la legittima destinazione del sottotetto e il Comune non avrebbe dovuto assentirle con il provvedimento impugnato che, pertanto, deve essere annullato.

Il ricorso è, quindi, accolto.

 

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Clicca qui per scaricare la sentenza del CdS

 

praticus-ta
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