Sottotetto: il Comune deve provare il cambio d’uso da accessorio a residenziale?
Il TAR Campania esamina il caso di un’ordinanza di demolizione per presunto cambio di destinazione d’uso di un sottotetto: riflettori puntati sui criteri urbanistici e sugli oneri probatori richiesti al Comune
Il tema del sottotetto continua a generare dibattiti e incertezze: quando può essere considerato uno spazio accessorio e quando invece diventa residenziale? Tra norme urbanistiche e oneri probatori, le decisioni dei tribunali amministrativi offrono spunti preziosi per capire come si definiscono i confini tra le diverse destinazioni d’uso e quali responsabilità gravano sulle amministrazioni locali. È il caso di una nuova sentenza del Tar Campania: la n. 3874/2025, che approfondisce quest’ultimo aspetto.
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Quali sono i criteri e gli oneri probatori a carico del Comune nel caso di presunto cambio di destinazione d’uso di un sottotetto?
Un Comune emanava un provvedimento che imponeva la demolizione e/o rimozione di opere edilizie private realizzate in assenza di titolo abilitativo presso un immobile di proprietà. In particolare, l’ordinanza contestava al proprietario un presunto cambio di destinazione d’uso del locale sottotetto, ritenuto idoneo a configurare un nuovo organismo edilizio autonomamente utilizzabile.
Il privato ha impugnato l’ordinanza di demolizione emessa presentando ricorso e sostenendo che non vi fossero state variazioni volumetriche dell’edificio e che la sagoma e i prospetti risultassero conformi ai titoli edilizi rilasciati nel tempo. Il Comune si è costituito in giudizio per resistere al ricorso. In fase cautelare, il TAR aveva già sospeso l’efficacia dell’ordinanza, in attesa della decisione di merito.
La difesa del ricorrente ha articolato tre principali motivi di ricorso:
- violazione di legge e difetto di motivazione: l’ordinanza sarebbe illegittima poiché non specifica quali sarebbero le opere che avrebbero determinato il cambio di destinazione d’uso del sottotetto. Inoltre, non viene spiegato in che modo tali opere abbiano creato un organismo edilizio autonomo né viene indicato un incremento volumetrico o una modifica della sagoma rispetto ai titoli edilizi esistenti;
- assenza di istruttoria adeguata: il provvedimento impugnato si baserebbe su rilievi generici e su dubbi non supportati da elementi concreti, senza che sia stata acquisita una consulenza legale né siano stati prodotti elementi nuovi rispetto a una precedente ordinanza di demolizione, già annullata dal TAR;
- errata applicazione della normativa urbanistica: il ricorrente sostiene che la semplice realizzazione di tramezzature interne non comporta un cambio di destinazione d’uso rilevante ai sensi dell’art. 23-ter del D.P.R. 380/2001, e che non vi siano elementi per ritenere che il sottotetto sia stato destinato a una funzione diversa da quella originaria.
TAR Campania: la sola presenza di tramezzature interne o modifiche non sostanziali non basta a dimostrare il cambio di destinazione d’uso del sottotetto: occorrono puntuali elementi istruttori e motivazionali a carico dell’amministrazione
Il Tribunale ha accolto il ricorso, ritenendo fondate le censure sollevate dal ricorrente, in particolare con riguardo al difetto di istruttoria e motivazione del provvedimento impugnato.
Il TAR ha osservato che, dagli atti, emerge l’esistenza di titoli edilizi pregressi che legittimano la situazione dell’immobile e che il Comune non ha fornito elementi concreti a supporto della tesi del cambio di destinazione d’uso. La relazione tecnica richiamata dall’ordinanza si limita a prospettare dubbi generici, senza indicare fatti specifici o nuove opere che giustifichino l’applicazione delle sanzioni previste dall’art. 31 del D.P.R. 380/2001.
Inoltre, il Tribunale ha rilevato che non è stato dimostrato un effettivo mutamento della destinazione d’uso del sottotetto, né la realizzazione di opere che possano configurare un nuovo organismo edilizio autonomo:
Nella specie, tuttavia, le pur sussistenti difformità rispetto al titolo non avevano comunque determinato un effettivo e dimostrato mutamento dell’originaria destinazione d’uso, con passaggio a una diversa categoria funzionale.
Sul punto va rimarcato come dal provvedimento impugnato non sia dato evincere l’intervenuta esecuzione di opere funzionali atte a consentire un uso diverso da quello previsto dal titolo, e, peraltro, nemmeno risulta sia stato riscontrato all’atto del sopralluogo un uso residenziale di fatto, essendo rappresentata la sola realizzazione di una modifica interna (diverso pianerottolo di accesso al sottotetto) ricavata nell’ambito della medesima volumetria interna già configurata, senza che tuttavia risultino realizzati servizi, quali WC e vano cucina, né aumentata l’altezza o realizzato un incremento planivolumetrico.
Né, rimarca il Tar, la mera presenza di tramezzature interne, in assenza di servizi o modifiche volumetriche, è sufficiente a integrare una violazione urbanistica rilevante.
Infine, il TAR ha ritenuto che anche l’ordine di demolizione relativo a due canne fumarie di piccole dimensioni non sia adeguatamente motivato, mancando la dimostrazione di un impatto significativo sul prospetto dell’edificio.
Per questi motivi, il ricorso è stato accolto e l’ordinanza di demolizione annullata, ferma restando la possibilità per l’amministrazione di adottare nuovi provvedimenti, purché siano adeguatamente motivati e istruiti.
N.d.r. Risulta palese che le regole di chiarezza probatoria e motivazionale che il TAR Campania ha evidenziato nel giudizio sul cambio d’uso del sottotetto valgono in generale per tutti i cambi di destinazione d’uso rilevanti degli immobili. La sentenza sottolinea che l’amministrazione deve fornire puntuali elementi istruttori e motivazionali a supporto della contestazione di un cambio di destinazione d’uso, non potendo basarsi su affermazioni generiche o su semplici rilievi di fatto privi di riscontro oggettivo.
Questo principio trova fondamento nell’art. 23-ter del D.P.R. 380/2001, che disciplina tutti i cambi di destinazione d’uso urbanisticamente rilevanti, e nella consolidata giurisprudenza amministrativa, secondo cui la destinazione d’uso di un immobile è quella risultante dai titoli abilitativi e dagli atti amministrativi pubblici, e non da un uso di fatto. Pertanto, ogni qualvolta l’amministrazione contesti un cambio d’uso rilevante, deve motivare in modo specifico e documentato quali siano le opere o i fatti che determinano il passaggio a una diversa categoria funzionale, a prescindere che si tratti di sottotetti o di altre parti dell’immobile.
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Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/sottotetto-il-comune-deve-provare-il-cambio-duso-da-accessorio-a-residenziale/
