Sostituzione infissi: edilizia libera o titolo abilitativo?

La sostituzione degli infissi è un intervento frequente nell’edilizia residenziale, soggetto a specifiche regolamentazioni normative che chiariscono i requisiti per i titoli abilitativi necessari.

Per agevolare questa operazione, è possibile usufruire di varie detrazioni fiscali, come l’Ecobonus e il bonus ristrutturazione. Per gestire correttamente le pratiche relative a questi incentivi, utilizza il software per i bonus edilizi che ti consente di gestire le pratiche in totale sicurezza in linea con le normative vigenti.

Ma la sostituzione degli infissi rientra in edilizia libera o necessita di un’autorizzazione? Ecco i dettagli sulle pratiche edilizie necessarie e sui bonus fiscali disponibili.

Sostituzione di infissi con materiali non autorizzati: motivo di revoca della sanatoria?

La sentenza n. 1453/2025 del Tar Campania chiarisce che la sostituzione degli infissi con materiali diversi da quelli previsti nella sanatoria può legittimamente contribuire alla revoca della stessa. Le modifiche non autorizzate, anche se apparentemente minori, devono essere valutate nel loro insieme e nel rispetto del titolo edilizio rilasciato.

La questione riguarda un’ordinanza di demolizione emessa dal Comune nei confronti di una cittadina che aveva ottenuto un permesso di costruire in sanatoria per un immobile. Tuttavia, in seguito a un esposto, l’amministrazione ha accertato difformità rispetto alle opere autorizzate nel provvedimento in sanatoria. Tra le irregolarità contestate rientravano la realizzazione di un torrino non demolito come prescritto, un muretto di recinzione difforme, la pavimentazione in cemento del giardino e la sostituzione degli infissi in legno con infissi in ferro-alluminio.

La ricorrente ha impugnato l’ordinanza di demolizione, sostenendo che le opere realizzate siano conformi e sanabili:

• il torrino e il muretto sono opere consentite dal D.P.R. 37/2017, quindi sanabili e non abusive;
• la pavimentazione in cemento del giardino è stata realizzata per motivi di sicurezza, dato il suo stato di invalidità;
• gli infissi in ferro-alluminio in luogo degli infissi in legno non alterano la composizione architettonica delle facciate né l’integrazione con il contesto urbano;
• la tinteggiatura delle facciate, armonizzata con l’ambiente circostante, conferisce decoro;
• la baracca non è un manufatto autonomo, ma un volume tecnico destinato al ricovero di attrezzi e mezzi di deambulazione.

Inoltre, contesta la violazione del principio del giusto procedimento, poiché non ha ricevuto il verbale di partecipazione al procedimento, ma solo la comunicazione di violazione urbanistica e il verbale di sopralluogo. Ha anche impugnato il silenzio-rigetto formatosi sull’istanza di accertamento di conformità, ai sensi dell’art. 36 del D.P.R.  380/2001, riguardo alle opere soggette a ordinanza di demolizione. In particolare, la ricorrente ha allegato una tavola grafica e una relazione paesaggistica semplificata all’istanza. Successivamente, ha presentato una comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) per l’abbattimento della baracca, corredata da elaborati grafici e relazione tecnica, con il certificato di ultimazione lavori.

Il Tar Campania in parte dichiara cessata la materia del contendere, solo per quanto riguarda la demolizione della baracca, poiché la ricorrente ha già provveduto spontaneamente alla sua demolizione, per il resto lo rigetta.

In particolare, l’ordinanza di demolizione è legittima perché si basa su un provvedimento in sanatoria che aveva già esaminato gli interessi pubblici e privati, stabilendo le opere da realizzare. La ricorrente non ha adempiuto correttamente a quanto previsto nel provvedimento di sanatoria, e quindi le opere sono state considerate difformi. Non è necessario inviare ulteriori comunicazioni, in quanto l’atto di accertamento delle violazioni edilizie e l’ordinanza di demolizione sono atti conseguenti alle violazioni dichiarate dalla stessa ricorrente.

Riguardo alle opere contestate, la difesa tecnica della ricorrente non affronta adeguatamente le difformità evidenti, come nel caso del torrino e del muretto di recinzione, e non può giustificare la legittimità delle opere. Inoltre, quanto alle residue difformità, concernenti gli infissi e la tinteggiatura delle facciate, va ricordato che, in ogni caso, la valutazione di un abuso edilizio deve considerare l’insieme delle opere e il loro impatto complessivo sull’immobile e sul contesto urbano, non separatamente.

Anche i motivi aggiunti relativi all’istanza di accertamento di conformità sono respinti. Le opere realizzate non sono conformi a quanto previsto dal titolo in sanatoria, e quindi l’amministrazione ha legittimamente mantenuto il silenzio su tale istanza.

Download Gratuito Sentenza 1453/2025 Tar Campania - Sostituzione infissi e revoca della sanatoria

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Sostituzione infissi edilizia libera: normativa

Il D.M. 2 marzo 2018 definisce gli interventi considerati di edilizia libera, annoverando chiaramente tra questi la sostituzione degli infissi.

In particolare, il Decreto stabilisce che “le riparazioni, le sostituzioni e il rinnovamento dei serramenti e degli infissi interni ed esterni siano considerati interventi di edilizia libera, senza fare distinzione di materiale utilizzato.”

Tale classificazione li rende parte della manutenzione ordinaria, evitando la necessità di permessi o autorizzazioni specifiche.

Questa disposizione è stata incorporata nel Testo Unico dell’edilizia, D.P.R. 380/01, aggiornato alla legge n. 120/2020 di conversione del Dl 76/2020, noto come “Decreto semplificazioni”.

Tuttavia, è essenziale rispettare le disposizioni degli strumenti urbanistici comunali e tutte le normative settoriali che influenzano la disciplina dell’attività edilizia. Queste normative includono regolamenti antisismici, norme di sicurezza antincendio, igienico-sanitarie, efficienza energetica, protezione dal rischio idrogeologico e disposizioni del Codice dei beni culturali e del paesaggio (D.Lgs. n. 42/2004).

Per quel che riguarda la sostituzione degli infissi in area vincolata, possiamo tenere come riferimento il D.P.R. n. 31/2017 “Regolamento recante individuazione degli interventi esclusi dall’autorizzazione paesaggistica o sottoposti a procedura autorizzatoria semplificata” nel cui ALLEGATO A (Interventi ed opere in aree vincolate esclusi dall’autorizzazione paesaggistica) si legge tra gli interventi esclusi da autorizzazione paesaggistica:

A.2. interventi sui prospetti o sulle coperture degli edifici, purché eseguiti nel rispetto degli eventuali piani del colore vigenti nel comune e delle caratteristiche architettoniche, morfo-tipologiche, dei materiali e delle finiture esistenti, quali: rifacimento di intonaci, tinteggiature, rivestimenti esterni o manti di copertura; opere di manutenzione di balconi, terrazze o scale esterne; integrazione o sostituzione di vetrine e dispositivi di protezione delle attività economiche, di finiture esterne o manufatti quali infissi, cornici, parapetti, lattonerie, lucernari, comignoli e simili; interventi di coibentazione volti a migliorare l’efficienza energetica degli edifici che non comportino la realizzazione di elementi o manufatti emergenti dalla sagoma, ivi compresi quelli eseguiti sulle falde di copertura. Alle medesime condizioni non è altresì soggetta ad autorizzazione la realizzazione o la modifica di aperture esterne o di finestre a tetto, purché tali interventi non interessino i beni vincolati ai sensi del Codice, art. 136, comma 1, lettere a), b) e c) limitatamente, per quest’ultima, agli immobili di interesse storico-architettonico o storico-testimoniale, ivi compresa l’edilizia rurale tradizionale, isolati o ricompresi nei centri o nuclei storici;

Sostituzione infissi: quando serve CILA o SCIA?

Come detto, la semplice sostituzione degli infissi costituisce un intervento di manutenzione ordinaria esente da autorizzazione.

Tuttavia, se la sostituzione degli infissi comporta modifiche alla forma delle finestre esterne o la sostituzione con infissi di diversa natura, l’intervento costituisce una manutenzione straordinaria. In questo caso, è obbligatorio avviare una pratica edilizia firmata da un tecnico che redige il progetto e verifica la conformità alle normative vigenti.

A seconda dell’intervento, può essere necessario ottenere diverse autorizzazioni, tra cui la CILA o la SCIA.

Nello specifico la CILA è richiesta per interventi non strutturali, mentre la SCIA è richiesta per interventi di ristrutturazione edilizia, restauro e risanamento conservativo, con cambi strutturali.

Per la corretta scelta del titolo abilitativo ed i modelli aggiornati delle varie pratiche edilizie, ti suggerisco di utilizzare il software per i titoli abilitativi che ti guida nella corretta scelta della pratica

da avviare a seconda dell’intervento.

Scarica il modello CILA in PDF.

Download Gratuito Modello comunicazione inizio lavori asseverata CILA 2025 editabile

Scarica il modello SCIA in PDF.

Download Gratuito Modello segnalazione certificata di inizio attività SCIA PDF editabile 2025

Le detrazioni fiscali per la sostituzione infissi edilizia libera 2025

Per recuperare parte del costo sostenuto per la sostituzione di infissi delle abitazioni, è possibile usufruire delle seguenti agevolazioni:

• Ecobonus;
• bonus ristrutturazione.

Sostituzione infissi Ecobonus

La detrazione fiscale dell’Ecobonus del 50%/36% per la sostituzione degli infissi in edilizia libera rappresenta un’opportunità importante per migliorare l’efficienza energetica degli edifici.

La detrazione può essere utilizzata per la sostituzione di finestre, porte finestre, porte d’ingresso, persiane, tende da sole, avvolgibili e tapparelle.

Per usufruire della detrazione, i contribuenti devono sostenere le spese di riqualificazione energetica e possedere un diritto reale sulle unità immobiliari costituenti l’edificio.

La sostituzione degli infissi deve comportare un miglioramento delle prestazioni energetiche dell’edificio, con le parti rimpiazzate che delimitino un volume riscaldato verso l’esterno o verso vani non riscaldati. È importante che i valori di trasmittanza termica rispettino i limiti stabiliti per le diverse fasce climatiche e che siano conformi alle normative nazionali e locali in materia urbanistica, edilizia, efficienza energetica e sicurezza.

Le spese ammissibili per la detrazione includono:

• la coibentazione o sostituzione dei cassonetti;
• la fornitura e posa in opera di nuove finestre, porte d’ingresso o lucernari;
• integrazioni e sostituzioni dei componenti vetrati;
• la fornitura e posa in opera di scuri, persiane, avvolgibili e relativi elementi accessori.

Le percentuali di detrazione e il limite massimo di spesa sono i seguenti:

• 50% per l’abitazione principale;
• 36% per altre abitazioni.

Il limite massimo di detrazione è 60.000 euro per ciascuna unità immobiliare.

Queste aliquote sono valide fino al 31 dicembre 2025, dopodiché scenderanno al 36% per l’abitazione principale e al 30% per le seconde case nel biennio 2026/2027.

Sostituzione infissi bonus ristrutturazione

La detrazione fiscale del 50%/36% per la sostituzione degli infissi può essere ottenuta anche attraverso il bonus ristrutturazione, valido per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2025.

Questo bonus permette di includere la sostituzione degli infissi esterni o serramenti tra gli interventi ammissibili, che comprendono la manutenzione ordinaria, la manutenzione straordinaria, il restauro e il risanamento conservativo, nonché la ristrutturazione edilizia.

Il Bonus Ristrutturazione per la sostituzione di infissi nel 2025 prevede le seguenti condizioni:

• percentuali di detrazione: 50% per le abitazioni principali e 36% per le altre abitazioni;
• limite massimo di detrazione: 96.000 euro per unità immobiliare.

La detrazione viene ripartita in dieci quote annuali di pari importo.

Queste aliquote saranno ridotte nel biennio 2026/2027: al 36% per le abitazioni principali e al 30% per altre abitazioni.

Non sono più ammessi sconti in fattura e cessione del credito per questo tipo di agevolazione.

Sostituzione infissi: bonus edilizi e titoli abilitativi

Edilizia libera: sentenze di riferimento

Di seguito si propongono una serie di sentenze che chiariscono degli aspetti fondamentali sugli interventi ricadenti in edilizia libera.

Quando il cambio infissi esterni non è edilizia libera?

La sentenza del TAR Lazio n. 13019/2025 affronta il tema degli abusi edilizi e della necessità di una valutazione complessiva degli interventi realizzati, evitando di considerarli in modo frazionato. Nel caso esaminato, una società aveva eseguito lavori di ristrutturazione edilizia, tra cui il cambio degli infissi con spostamento di una porta, la rimozione di una doppia porta e l’installazione di una seconda canna fumaria con forno prefabbricato, senza il titolo abilitativo previsto, ovvero il permesso di costruire.

Il Comune aveva accertato l’abuso e ordinato la demolizione delle opere, respingendo la SCIA in sanatoria presentata dalla società, perché non idonea a regolarizzare interventi di tale portata. La società aveva quindi impugnato il silenzio diniego sorto sulla nuova SCIA prodotta, sostenendo che gli interventi fossero da qualificare come ristrutturazione leggera sanabile con SCIA.

Il TAR però ha respinto il ricorso, ribadendo che la valutazione degli interventi deve essere globale e funzionale, poiché l’insieme delle opere ha modificato in modo significativo l’organismo edilizio originale, impedendo di ricondurre gli interventi all’edilizia libera o a forme semplificate di sanatoria. In particolare, il cambio degli infissi con lo spostamento della porta comporta modifiche strutturali che necessitano del permesso di costruire.

Infine, il Tribunale ha confermato la legittimità del meccanismo del silenzio diniego previsto dalla normativa regionale, in quanto garantisce sia la tutela del territorio contro abusi edilizi, sia la certezza procedurale per il privato, assicurando una risposta definitiva anche se negativa.

In sostanza, la sentenza sottolinea l’importanza di un’attenta analisi complessiva degli interventi edilizi e riafferma che interventi strutturalmente rilevanti, come il caso del cambio infissi con spostamento della porta analizzato, non possono essere regolarizzati con strumenti semplificati e richiedono il permesso di costruire, con conseguente rigetto delle semplificazioni amministrative non corrette.

Leggi qui per una trattazione più approfondita della sentenza del Tar Lazio

Armadio da esterno: quando rientra in edilizia libera?

Nel contesto della gestione degli spazi esterni, come giardini o terrazzi, la collocazione di armadi o ripostigli può sembrare una soluzione praticabile per liberare spazio all’interno delle abitazioni. Tuttavia, è fondamentale considerare attentamente le normative edilizie e urbanistiche per evitare violazioni che potrebbero causare problemi legali.

Un caso affrontato dal Tar Lazio, con la sentenza n. 6421/2023, illustra come un’ordinanza di demolizione sia stata emessa nei confronti di un proprietario che aveva posizionato armadi in legno nel proprio giardino. Il Comune sosteneva che tali strutture costituivano un cambio di destinazione d’uso e un aumento di cubatura senza il relativo titolo edilizio.

Tuttavia, il Tribunale ha concluso che gli armadi non alteravano la sagoma del fabbricato e rientravano nell’ambito dell’edilizia libera, non richiedendo quindi autorizzazioni specifiche. Questa decisione evidenzia l’importanza di comprendere e rispettare le normative edilizie appropriate per evitare conseguenze legali indesiderate.

Per maggiori dettagli leggi l’approfondimento su Armadio da esterno rientra in edilizia libera

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Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/sostituzione-infissi-edilizia-libera/