Home » Notizie » Titoli edilizi » Rifacimento copertura tetto: permessi e costi

rifacimento-copertura-tetto

Rifacimento copertura tetto: permessi e costi

Tempo di lettura stimato: 10 minuti

Procedura, permessi, costi e incentivi: tutto quello che devi sapere prima di iniziare i lavori per il rifacimento della copertura del tetto

Il tetto di un edificio non è soltanto una semplice copertura, ma rappresenta una parte fondamentale che assicura protezione ed efficienza energetica.

Il rifacimento della copertura del tetto è un intervento complesso che richiede un’analisi dettagliata per individuare la soluzione più idonea alle specifiche esigenze dell’edificio e del proprietario, poiché ha un impatto significativo sull’aspetto estetico, sul valore e sulle funzionalità dell’immobile.

Pertanto, per progettare adeguatamente il tetto a seconda delle esigenze, è fondamentale realizzare il modello architettonico del tetto con strumenti all’avanguardia come il software per la progettazione edilizia. Sfruttando i comandi e gli automatismi di un software BIM, potrai realizzare forme innovative e verificarne la validità architettonica attraverso render, viste 3D e visite virtuali nel modello.

Scopri cosa comporta il rifacimento della copertura del tetto, con procedure pratiche, autorizzazioni abilitative e chiarimenti forniti dalla giurisprudenza.

Modellazione tetto 3D: software Edificius

Modellazione tetto 3D: software Edificius

In cosa consiste il rifacimento del tetto?

Il rifacimento della copertura del tetto comprende una serie di interventi finalizzati alla sostituzione o al rinnovo del tetto di un edificio.

Questo tipo di intervento edilizio implica lo smantellamento della vecchia copertura, l’installazione di nuove travi, l’isolamento, la ventilazione e l’applicazione del nuovo manto di tegole, tra altri lavori necessari.

Di solito, la necessità di sostituire il tetto si verifica in diverse circostanze, come quando si verificano problemi o danni alla copertura esistente, o quando si desidera migliorare le prestazioni energetiche dell’edificio.

Quali cause portano alla sostituzione della copertura?

Vi sono molteplici motivazioni che possono rendere necessario il rifacimento del tetto di un edificio:

  • usura e deterioramento: nel corso del tempo, i materiali utilizzati per la copertura del tetto, come tegole, guaine, isolamento e travi, possono subire un deterioramento naturale, perdendo efficacia e necessitando di essere sostituiti;
  • danni strutturali: infiltrazioni d’acqua, cedimenti strutturali, problemi di ventilazione e altri danni possono compromettere l’integrità del tetto, richiedendo un intervento di rifacimento per garantire la sicurezza e la stabilità dell’edificio;
  • miglioramento dell’efficienza energetica: il rifacimento del tetto permette di installare un nuovo isolamento termico, contribuendo così a migliorare l’efficienza energetica complessiva dell’edificio e a ridurre le dispersioni di calore;
  • esigenze estetiche: a volte il rifacimento del tetto è richiesto per motivi puramente estetici, ad esempio quando il colore o il rivestimento non sono più in sintonia con l’aspetto complessivo dell’edificio, rendendo necessaria un’opera di rinnovamento;
  • ristrutturazione o ampliamento: durante lavori di ristrutturazione o ampliamento dell’edificio, può essere necessario rifare completamente il tetto per adattarlo alle nuove configurazioni o esigenze strutturali dell’edificio stesso.

Quali sono i passaggi per il rifacimento di una copertura?

Per sostituire la copertura del tetto è opportuno seguire diverse fasi fondamentali per garantire un lavoro efficace e duraturo.

Ecco i principali passaggi:

  • ispezione iniziale: è fondamentale condurre un’ispezione dettagliata per valutare lo stato attuale del tetto e individuare eventuali problemi o danni;
  • verificare la conformità del progetto alla normativa urbanistica e ottenimento dei permessi necessari: prima di procedere con il rifacimento del tetto, è necessario verificare la fattibilità dell’intervento in base alle varie giurisdizioni comunali e regionali ed ottenere le autorizzazioni richieste;
  • smantellamento del vecchio tetto: questo passaggio prevede la rimozione del vecchio manto di copertura, dell’isolante e delle travi deteriorate. Prima di iniziare con i lavori, è fondamentale assicurarsi la sicurezza dei lavoratori e degli abitanti mediante il montaggio di ponteggi per la prevenzione di incidenti. A tal proposito, può esserti di aiuto il software per i ponteggi che consente di progettare ponteggi adatti ad ogni esigenza costruttiva e per strutture di ogni genere (edifici piccoli e grandi, costruzioni civili ed industriali, ecc.), ma anche ponteggi a supporto della realizzazione o della manutenzione di impianti all’interno di una costruzione;
  • installazione delle nuove travi: se necessario, vengono installate nuove travi per rinforzare la struttura del tetto;
  • isolamento e ventilazione: viene applicato un nuovo strato isolante per migliorare l’efficienza energetica e, se necessario, viene aggiunto un sistema di ventilazione;
  • installazione del nuovo manto di copertura: si procede con l’applicazione del nuovo manto di copertura, che può essere realizzato con diversi materiali come tegole, coppi, alluminio o acciaio;
  • verifica e manutenzione: è importante effettuare una verifica finale per assicurarsi che il lavoro sia stato eseguito correttamente e procedere con la manutenzione periodica per preservare la durata e l’efficacia della copertura del tetto è essenziale per garantire un lavoro di qualità e duraturo nel tempo.

Come migliorare il rifacimento della copertura?

Per garantire una protezione più efficace e duratura nel tempo, può essere utile eseguire ulteriori interventi tra cui l’impermeabilizzazione, la coibentazione e la ventilazione.

Impermeabilizzazione del tetto

L’impermeabilizzazione ha lo scopo di evitare che l’acqua penetri attraverso le superfici esposte agli agenti atmosferici, proteggendo gli strati sottostanti. Solitamente, questo strato viene posizionato dopo l’isolamento termico, creando così una sorta di barriera tra gli strati interni ed esterni della struttura edilizia.

Prima di procedere con l’impermeabilizzazione del tetto, è fondamentale valutare attentamente le pendenze e gli avvallamenti dell’area, così come lo stato delle superfici e dei supporti su cui si andrà a lavorare.

Coibentazione del tetto

La coibentazione del tetto garantisce un ambiente confortevole all’interno dell’abitazione, proteggendola dagli sbalzi di temperatura. Un tetto non adeguatamente isolato e coibentato può comportare dispersione di calore durante i mesi estivi e difficoltà nel trattenere il calore durante l’inverno, causando un aumento dei costi di riscaldamento.

Esistono diversi materiali utilizzati per la coibentazione dei tetti, tra cui pannelli in fibre di legno, sughero, lana di roccia e polistirolo.

Il processo di coibentazione può avvenire dall’esterno, dall’interno o sul sottotetto, a seconda delle specifiche esigenze della struttura.

Ventilazione del tetto

Attraverso la creazione di uno strato di ventilazione tra gli elementi di copertura e lo strato sottostante, si riduce il rischio di condensa e la formazione di muffe, migliorando significativamente l’isolamento termico del tetto.

Un tetto ventilato consente di trattenere il calore all’interno dell’edificio e favorisce un’asciugatura rapida degli elementi di copertura, riducendo così il rischio di rotture dovute al gelo.

Questo intervento è fondamentale per garantire un ambiente sicuro, confortevole ed efficiente dal punto di vista energetico all’interno dell’edificio.

Costi e incentivi fiscali per il rifacimento della copertura tetto

Il costo per il rifacimento del tetto può variare notevolmente a seconda del tipo di intervento e dell’entità del lavoro da svolgere.

Diverse variabili influenzano infatti il costo complessivo, tra cui i materiali utilizzati e le dimensioni della copertura da ristrutturare.

Oltre ai costi diretti per i materiali e la manodopera, è importante considerare anche altri costi aggiuntivi, come l’intervento del tecnico incaricato di gestire la pratica, le spese per l’occupazione di suolo pubblico e l’allestimento del ponteggio.

Il rifacimento del tetto rappresenta dunque un investimento economicamente rilevante, ma sono disponibili vari incentivi e agevolazioni che rendono questa operazione più sostenibile, tra cui:

  • ecobonus;
  • bonus ristrutturazione;
  • sismabonus;
  • Superbonus.

L’ecobonus offre detrazioni fiscali differenziate a seconda del tipo di intervento energetico effettuato. I lavori di riqualificazione energetica globale, compreso il rifacimento del tetto, godono di una detrazione fino al 65%. È importante notare che l’ecobonus è applicabile solo se i lavori migliorano le caratteristiche energetiche dell’edificio.

Il bonus ristrutturazione consente una detrazione Irpef del 50% per il rifacimento del tetto, recuperabile in 10 rate annuali di pari importo. La spesa massima detraibile è di € 96.000. Per i condomini, sono ammesse anche le manutenzioni ordinarie, come il rifacimento del tetto senza modifiche sostanziali alla struttura architettonica.

Il sismabonus è incentrato sulla messa in sicurezza statica degli edifici e offre detrazioni fiscali fino all’85% per interventi che migliorano la stabilità dell’edificio, compresi i lavori di miglioramento sismico del tetto. Questo incentivo è utilizzabile in quasi tutta Italia, ad eccezione di poche zone a basso rischio sismico (zone sismiche 4).

Il Superbonus al 70% è disponibile solo per lavori che migliorano l’efficienza energetica dell’edificio, come l’isolamento del tetto o la sostituzione degli impianti di climatizzazione con soluzioni più efficienti. Tuttavia, dal 2023 sono state introdotte restrizioni più stringenti, tra cui lo stop alla cessione del credito. Per maggiori dettagli, ti suggerisco l’approfondimento sui bonus edilizi 2024.

Per beneficiare appieno di questi incentivi, ti consiglio di utilizzare il software per i bonus edilizi che ti guida nella corretta compilazione delle pratiche per usufruire degli incentivi in base alle specifiche esigenze e al tipo di intervento da effettuare.

Vantaggi del rifacimento del tetto

Il rifacimento del tetto non solo migliora l’aspetto estetico dell’edificio, ma porta benefici tangibili che includono:

  • efficienza energetica: il rifacimento del tetto consente di ottimizzare l’efficienza energetica dell’abitazione, riducendo le dispersioni di calore e di energia;
  • aumento del valore dell’immobile: un tetto ristrutturato può aumentare il valore dell’immobile, migliorando l’aspetto estetico e funzionale della casa;
  • sicurezza: il rifacimento del tetto garantisce una maggiore robustezza e capacità di riparo, proteggendo la casa da intrusioni e intemperie;
  • miglioramento del comfort abitativo: un tetto ben rifatto contribuisce a migliorare il comfort abitativo, riducendo le dispersioni termiche ed acustiche;
  • durata e resistenza: un tetto ristrutturato garantisce una maggiore durata nel tempo e una maggiore resistenza agli agenti atmosferici.

Strumenti utili per il rifacimento della copertura tetto

Nella progettazione di un tetto oltre all’attività di progettazione architettonica, è necessario considerare altri aspetti tra cui il punto di vista energetico e strutturale.

Partendo dal modello 3D BIM della copertura, occorre caratterizzarne la struttura e la stratigrafia e procedere con:

  • le verifiche e i calcoli strutturali;
  • le verifiche e le valutazioni energetiche (valori di trasmittanza, formazione di muffe e condensa, ponti termici, ecc).

A tal proposito, alcuni strumenti utili sono:

Ecco un video che ti mostra come modellare un tetto in 3D.

Rifacimento tetto: manutenzione ordinaria o straordinaria?

L’intervento di rifacimento del tetto rientra nel programma di manutenzione straordinaria, in quanto comporta il rinnovo o la modifica, parziale o completa, degli elementi strutturali dell’edificio.

D’altra parte, si parla di “manutenzione ordinaria” del tetto in riferimento agli interventi periodici e mirati volti a mantenere la copertura in buono stato. Questi includono controlli regolari sulla stabilità delle tegole, la pulizia dei canali di drenaggio e delle grondaie, l’ispezione della guaina impermeabilizzante e la rimozione di muschio, macchie o altri agenti dannosi dalla superficie del tetto. Tale manutenzione è fondamentale per prevenire danni e assicurare il corretto funzionamento della copertura nel corso del tempo.

Rifacimento coperture: quali autorizzazioni?

La pratica edilizia necessaria per il rifacimento del tetto può variare in base alle specifiche normative e alle condizioni del progetto.

Di solito, interventi di manutenzione ordinaria del tetto non richiedono autorizzazioni particolari.

Per quanto riguarda il rifacimento del tetto nell’ambito della manutenzione straordinaria, è necessario valutare l’entità dei lavori caso per caso.

A seconda della natura dei lavori e delle normative locali, potrebbe essere richiesto:

  • SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività);
  • CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata).

CILA per rifacimento tetto

In linea di massima, per opere di manutenzione straordinaria senza variazioni rispetto alla configurazione attuale, è sufficiente presentare una CILA.

La CILA è un titolo abilitativo regolamentato dall’art. 6 bis del D.P.R. 380/01, e rappresenta una comunicazione asseverata da un tecnico professionista qualificato. Questo documento contiene i dettagli dei lavori da eseguire e consente di iniziare immediatamente i lavori senza dover attendere ulteriori autorizzazioni una volta presentato.

Scarica il modello CILA in PDF.

SCIA per rifacimento tetto

Se si prevedono modifiche alla tipologia di elemento di copertura o interventi estetici significativi, sarà necessario presentare una SCIA.

La SCIA è infatti una pratica edilizia obbligatoria quando l’intervento coinvolge le parti strutturali di un edificio. Secondo l’art. 22 del D.P.R. 380/01, la SCIA deve essere presentata per interventi quali manutenzione straordinaria sulle parti strutturaliinterventi di restauro e risanamento conservativo su tali parti, e ristrutturazioni edilizie diverse da quelle che richiedono il permesso di costruire.

Scarica il modello SCIA in PDF.

Nel caso in cui ci sia stato un aumento volumetrico, potrebbe essere necessario il permesso di costruire. Inoltre, se l’edificio è situato in una zona sottoposta a vincolo paesaggistico, potrebbero essere previsti dei permessi paesaggistici o delle autorizzazioni speciali.

Pertanto, è sempre fondamentale consultare la legislazione locale per non rischiare di incorrere in abuso edilizio ed essere soggetti a sanzioni per abuso edilizio.

Inoltre, per gestire correttamente le pratiche edilizie e scegliere l’adeguato titolo abilitativo a seconda dell’intervento, ti suggerisco di utilizzare il software per i titoli abilitativi che ti fornisce i modelli aggiornati di tutti i titoli abilitativi e ti guida nella corretta scelta del permesso.

Casi giuridici

Di seguito si propongono una serie di sentenze e chiarimenti giuridici su alcuni aspetti fondamentali del rifacimento e sostituzione del tetto.

Sostituzione copertura tetto: quando occorre il permesso di costruire?

Intervenire con opere di rinnovo sul tetto di copertura può comportare non solo la semplice sostituzione del manto di tegole o gli strati che ne costituiscono l’isolamento, ma l’intervento potrebbe necessitare di un vero e proprio cambio di assetto della geometria e delle strutture della copertura. In quest’ultimo caso quale sarebbe il limite di distinguo tra manutenzione straordinaria e nuova costruzione? La risposta giunge da Palazzo Spada attraverso una nuova pronuncia del Consiglio di Stato, la sentenza n. 3263/2023.

Il proprietario di un immobile decideva di porre mano alla copertura, poiché ormai datata e fatiscente. La copertura del fabbricato era stata sostituita con una struttura portante in ferro e traversi in profilati scatolari metallici, che sostenevano il manto di copertura con pannelli coibentati, di tipo prefabbricato; la nuova struttura portante, dovendo poggiare su un cordolo in calcestruzzo perimetrale, era stata posizionata nella parte inferiore della falda, ad altezza leggermente superiore, rispetto alla preesistente e la copertura era stata, poi, eseguita con un’unica falda inclinata (rispetto alle tre falde originarie), per conseguire la pendenza necessaria allo smaltimento delle acque meteoriche, per cui il nuovo locale sottotetto aveva una cubatura maggiore, rispetto alla preesistente, ma il cui incremento era, tuttavia, contenuto entro il 20% di quella complessiva preesistente ed aveva un’altezza media di 2,40 m circa.

Ma il Comune interveniva con una ingiunzione a demolire le opere eseguite e ritenute abusive, poiché realizzate con altezza maggiore della precedente copertura, con conseguente creazione di volume in assenza del necessario permesso di costruire.

Dopo un primo ricorso del proprietario respinto dal Tar, la questione approdava presso il CdS.

In particolare, il ricorrente lamentava che il Tar aveva ritenuto (erroneamente) che:

  • il nuovo sottotetto fosse abitabile anche se l’altezza media era di m 2,40 (quindi al di sotto dei 2,70 m consentiti per locali abitabili),

ma a parere del ricorrente il sottotetto era stato suddiviso ed allacciato ai servizi sottostanti al solo fine di realizzare delle pertinenze abitative per l’appartamento sottostante (lavanderia, stenditoio, stireria, deposito di derrate alimentari etc.). Insomma, il sottotetto non abitabile (perché non rispettoso della prescritta altezza dei 2,70 m) avrebbe costituito un volume tecnico non necessitante del PdC.

La nuova copertura che crea volume non è manutenzione straordinaria

A parere dei giudici la sostituzione del tetto di copertura con un’altra modalità costruttiva necessita di permesso di costruire quando, implicando aumento della volumetria dell’immobile, non può essere considerata alla stregua di un intervento di manutenzione straordinaria né è possibile giustificare l’incremento di volumetria, realizzato nel caso di specie per effetto della nuova realizzazione della copertura, ricorrendo al concetto di volume tecnico:

La nozione di “volume tecnico” non computabile nella volumetria ricorre quando non sussistano modalità alternative di costruzione non implicanti aumenti di volumetria o comunque incrementi volumetrici del tutto contenuti. In altri termini, il richiamo al concetto di volume tecnico non può giustificare qualsiasi incremento di volumetria, rispetto a quella originariamente assentita, connesso all’adozione di diverse modalità di realizzazione della copertura dell’immobile rispetto a quella del progetto originario; la realizzazione del cordolo perimetrale sovrastante le murature portanti del fabbricato, con modifiche delle altezze, costituisce modalità di realizzazione diversa da quanto progettato , rispondente ad una delle possibili scelte costruttive e in quanto tale non riconducibile, per quanto detto, alla nozione di volume tecnico.

Insomma, la natura pertinenziale del bene può essere affermata solo se vi è un oggettivo nesso funzionale tra la cosa principale e la cosa accessoria, che non può avere altra destinazione se non quella di un uso pertinenziale durevole. L’opera pertinenziale, inoltre, deve avere dimensioni ridotte rispetto all’opera principale e non deve comportare un carico urbanistico, dovendosi trattare di opere che non diano luogo a un nuovo volume, ma esclusivamente a un modesto volume tecnico.

L’abuso contestato sussiste in considerazione delle caratteristiche presentate, risulta infatti:

  • un “sopralzo ad uso civile abitazione”, della superficie di circa 90 m²,
  • la presenza degli infissi in alluminio all’esterno, che corrispondono alla posa in opera degli infissi all’interno, in vista della creazione di ben cinque vani, divisi da tramezzi, dotati di pavimentazione ed impianti tecnologici.

Il ricorso non è, quindi, accolto.

Scarica la sentenza in PDF.

Potrebbe interessarti anche lo schema del procedimento di rilascio del permesso di costruire.

Altre sentenze e approfondimenti

Per maggiore approfondimento, leggi anche questi articoli:

 

Edificius

 

Edificius
0 commenti

Lascia un Commento

Cosa ne pensi?
Lascia un commento sull'articolo.

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *