Sopraelevazioni nei condomini: le condizioni statiche dell'edificio ne regolano il diritto

Sopraelevazioni nei condomini: le condizioni statiche dell’edificio ne regolano il diritto

Per la Cassazione il diritto del singolo condomino alla sopraelevazione si arresta di fronte alle condizioni statiche dello stabile. No a verifiche e consolidamenti in autonomia senza il consenso dell'assemblea

La Corte di Cassazione attraverso l’ordinanza n. 2000/2020 puntualizza e mette i paletti al diritto di ciascun condomino di realizzare una sopraelevazione sul proprio lastrico solare/copertura.

Prima di procedere oltre, in merito alle sopraelevazioni in condominio, sarà bene citare l’art. 1127 (Costruzione sopra l’ultimo piano dell’edificio) del Codice civile:

Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.
La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono.
I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti.

Il caso

La proprietaria di un immobile aveva realizzato sul terrazzo di copertura di un condominio, che sovrastava la sua abitazione, un vano con bagno e ripostiglio, per una superficie di 42 m².

Tale manufatto era messo in comunicazione con l’appartamento sottostante attraverso una scala a chiocciola tramite un foro praticato nel solaio.

La proprietaria diversi anni dopo la realizzazione dell’opera veniva citata in giudizio dal condominio ed era condannata dal tribunale alla demolizione della sopraelevazione.

Con successivo ricorso, la Corte d’Appello confermava la sentenza del tribunale e qualificava il manufatto conteso come sopraelevazione. La stessa Corte richiamava le conclusioni di una perizia del CTU in ordine alla “presunzione di instabilità“, ovvero circa il potenziale pregiudizio delle condizioni statiche dell’edificio condominiale (risalente alla fine degli anni Settanta) per il mancato svolgimento di indagini e verifiche dinamiche prima della costruzione dell’opera in sopraelevazione, onde redigere un eventuale progetto di adeguamento.

La vicenda approdava, infine, presso la Cassazione.

In particolare, la condomina ricorrente lamentava l’omesso esame (da parte dei giudici) del documento relativo alla dichiarazione di mancanza di pregiudizio statico a firma di un tecnico al quale la ricorrente si era autonomamente rivolta.

Il giudizio della Corte di Cassazione

Gli ermellini convengono che le opere contese connotano una sopraelevazione e citano l’art. 1127 del Cod. Civ. che sottopone il diritto di sopraelevazione del proprietario dell’ultimo piano dell’edificio ai limiti dettati:

dalle condizioni statiche dell’edificio che non la consentono;
dall’aspetto architettonico dell’edificio stesso;
dalla conseguente notevole diminuzione di aria e luce per i piani sottostanti.

La Cassazione precisa che il limite segnato dalle condizioni statiche (non sindacabile in sede di legittimità se congruamente motivato) si intende, in particolare, come espressivo di un divieto assoluto, cui è possibile ovviare soltanto se, con il consenso unanime dei condomini, il proprietario sia autorizzato all’esecuzione delle opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie a rendere idoneo il fabbricato a sopportare il peso della nuova costruzione.

La Suprema Corte chiarisce, oltretutto, che:

È parimenti consolidato l’orientamento secondo il quale il divieto di sopraelevazione per inidoneità delle condizioni statiche dell’edificio, previsto dall’art. 1127, comma 2, c.c., debba interpretarsi non nel senso che la sopraelevazione sia vietata soltanto se le strutture dell’edificio non consentano di sopportarne il peso, ma nel senso che il divieto sussiste anche nel caso in cui le strutture siano tali che, una volta elevata la nuova fabbrica, non consentano di sopportare l’urto di forze in movimento quali le sollecitazioni di origine sismica.

Pertanto, qualora le leggi antisismiche prescrivano particolari cautele tecniche da adottarsi, in ragione delle caratteristiche del territorio, nella sopraelevazione degli edifici, esse sono da considerarsi integrative dell’art. 1127, comma 2, c.c., e la loro inosservanza determina una presunzione di pericolosità della sopraelevazione, che può essere vinta esclusivamente mediante la prova, incombente sull’autore della nuova fabbrica, che non solo la sopraelevazione, ma anche la struttura sottostante sia idonea a fronteggiare il rischio sismico.

Concludono i giudici che la domanda di demolizione può essere, perciò, paralizzata unicamente da tale prova di adeguatezza della sopraelevazione e della struttura sottostante rispetto al rischio sismico; sicché, ove detta prova non sia acquisita, il diritto di sopraelevare non può sorgere.

Per gli ermellini non rilevano, ai fini della valutazione della legittimità delle opere sotto il profilo del pregiudizio statico, né il conseguimento della concessione edilizia né la certificazione redatta dal tecnico della ricorrente (interpellato in autonomia e successivamente alla sopraelevazione).

Il ricorso non è, quindi, accolto.

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