Sismabonus

Sismabonus acquisti e demo-ricostruzione: i chiarimenti del Fisco

Via libera al sismabonus acquisti anche nei casi di interventi di demo-ricostruzione con due diversi titoli edilizi

Il sismabonus rappresenta un’opportunità preziosa per coloro che operano nel settore delle costruzioni, offrendo agevolazioni fiscali significative per interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico.

La recente risposta all’interpello n. 56/2024 dell’Agenzia delle Entrate fornisce nuovi importanti chiarimenti sui requisiti e le modalità di applicazione di questa agevolazione.

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Sismabonus acquisti e demo-ricostruzione: i quesiti su doppio titolo edilizio, remissione in bonis, acquisto del solo box auto, bonus mobili

Gli istanti sono una società di costruzione e ristrutturazione immobiliare che ha intrapreso un progetto di ristrutturazione urbanistica su un complesso immobiliare di proprietà situato in zona a rischio sismico “3” e un privato acquirente.

Gli istanti hanno stipulato un contratto preliminare di compravendita di immobile da costruire avente oggetto un appartamento, due cantine, un’autorimessa. Essi sottolineano che al momento di presentazione dell’istanza in merito all’intervento (che comporterà una riduzione del rischio sismico pari a 2 o più classi) non è stata depositata l’asseverazione ”Allegato B” di cui all’articolo 3, del decreto interministeriale 28 febbraio 2017, n. 58, prevista per poter usufruire della detrazione cd. ”sismabonus acquisti”.  Al riguardo, gli istanti fanno presente che per consolidata prassi (cfr., risoluzione n. 38/E del 3 luglio 2020 e le risposte alle istanze di interpello pubblicate sub nn. 195, 196, 214 e 281 del 2020), per interventi eseguiti in zona 2 e 3 le cui procedure autorizzatorie sono iniziate dopo il 1° gennaio 2017 ma prima del 1° maggio 2019, il ”sismabonus acquisti” spetta anche qualora l’Allegato B non sia stato presentato contestualmente alla richiesta del titolo abitativo purché sia presentato entro la data di stipula del rogito.

Detto questo, domandano:

  1. se il descritto intervento di ristrutturazione urbanistica soddisfi il requisito della ”demolizione e ricostruzione” richiesto dall’articolo 16, comma 1-septies, del decreto legge n. 63 del 2013, per fruire del ”sismabonus acquisti”, sebbene le opere di demolizione e quelle di ricostruzione siano state formalmente assentite da due diversi titoli edilizi, ossia rispettivamente una SCIA e un PdC;
  2. se nel caso di acquisto della sola autorimessa, il promissario acquirente possa comunque beneficiare del ”sismabonus acquisti”;
  3. se il privato e promissario acquirente, che beneficerà del ”sismabonus acquisti”, possa fruire anche della detrazione di cui all’articolo 16, comma 2, del D.L. 4 giugno 2013, n. 63 (c.d. ”bonus mobili”), nonostante l’intervento edilizio in esame sia definito come una ”nuova costruzione” e, conseguentemente se, ai soli fini della fruizione di quest’ultima agevolazione fiscale, occorra tenere ben distinti gli interventi di ”ristrutturazione edilizia” da quelli di ”nuova costruzione”;
  4. se sia possibile fruire del ”sismabonus acquisti” a condizione che l’Allegato B venga presentato entro la data di stipula del rogito definitivo di compravendita, senza necessità di ricorrere alla ”remissione in bonis” di cui all’articolo 2ter, comma 1, lettera c), del D.L. 16 febbraio 2023, n. 11.

Sismabonus acquisti: ok anche in caso di due titoli edilizi che hanno assentito separatamente la demolizione e la ricostruzione

La risposta al primo quesito è positiva.

Il Fisco premette che la qualificazione di un’opera edilizia e ogni considerazione di natura extrafiscale relativa alla individualità o all’unitarietà degli interventi indicati in istanza spetta, in ultima analisi, al Comune o ad altro ente territoriale in qualità di organo competente in tema di classificazioni urbanistiche poiché presuppone valutazioni di natura tecnica.

L’Agenzia ritiene che la circostanza che ci sono due distinti titoli edilizi non è ostativa al fatto che gli acquirenti delle unità immobiliari possano beneficiare della detrazione prevista dall’articolo 16, comma 1septies, del D.L. n. 63 del 2013. La norma appena richiamata, infatti, fermo restando il rispetto di tutte le altre condizioni previste, nulla dispone circa la necessità che gli interventi siano assentiti da un unico titolo autorizzativo, limitandosi a prevedere che:

gli interventi di cui al comma 1quater siano realizzati nei comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 ai sensi dell’ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3519 del 28 aprile 2006, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 108 dell’11 maggio 2006, mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale aumento, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare.

No alla detrazione del sismabonus per l’acquisto del singolo garage

In merito al secondo quesito la risposta è negativa.

Le Entrate ricordano che con la risposta a istanza di interpello n. 19/2021 è stato affermato che nel caso di acquisto, unitamente all’immobile abitativo, anche delle pertinenze, spetta anche la detrazione di cui al comma 1-septies dell’articolo 16 del D.L. n. 63 del 2013, che deve essere calcolata, nel limite massimo di 96.000 euro, sul prezzo risultante dall’atto di compravendita, unitariamente considerato, riferito all’immobile principale ed alla pertinenza, sebbene siano accatastati separatamente.

In merito alla possibilità di beneficiare del ”sismabonus acquisti” nell’ipotesi di acquisti di box non pertinenziali, si rileva invece che, stante il chiaro dettato normativo, gli interventi di cui al comma 1-quater del medesimo articolo 16 del D.L. n. 63 del 2013 (cui fa rimando il comma 1-septies), riguardano gli interventi e le procedure autorizzatorie riferite a “costruzioni adibite ad abitazione e ad attività produttive” (essendo precisa intenzione del legislatore privilegiare gli immobili in cui è maggiormente probabile che si svolga la vita familiare e lavorativa delle persone).

Al riguardo, la circolare n. 29/E del 18 settembre 2013 ha chiarito (cfr., paragrafo 2.2) che, stante la particolare finalità della disposizione in esame di tutela delle persone prima ancora che del patrimonio, per costruzioni adibite ad attività produttive:

si intendono le unità immobiliari in cui si svolgono attività agricole, professionali, produttive di beni e servizi, commerciali o non commerciali […].

Conseguentemente, considerato che un’unità immobiliare adibita a box non ha autonomamente nessuna delle due predette destinazioni d’uso (”abitazione” e ”attività produttiva”), in applicazione dei predetti principi, l’acquisto della sola autorimessa e/o del solo posto moto, preclude al futuro acquirente la possibilità di fruire della detrazione di cui all’articolo 16, comma 1septies, del D.L. n. 63 del 2013.

Sì al bonus mobili con sismabonus acquisti ma solo nel caso di ristrutturazione edilizia

Infine, anche in merito al terzo quesito la risposta del fisco è negativa.

Le Entrate premettono che in linea di principio, all’acquirente di una c.d. ”casa antisismica”, che fruisce della detrazione di cui all’articolo 16, comma 1septies, del D.L. n. 63 del 2013, non è preclusa la possibilità di usufruire del ”bonus mobili” per l’arredo dell’abitazione acquistata.

Nelle risposte n. 515 e n. 558 pubblicate nel 2020  è stato ribadito che, per accedere al ”bonus mobili”:

è necessario che siano effettuati sugli immobili agevolati gli interventi di recupero del patrimonio edilizio previsti alle lettere b), c) e d) dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 (Testo Unico dell’Edilizia, di seguito ”TUE”) (cfr. da ultimo, anche circolare n. 17/E del 2023).

In sostanza, precisa il Fisco, il promissario acquirente che beneficerà del ”sismabonus acquisti” potrà fruire anche della detrazione di cui al citato articolo 16, comma 2, del D.L. n. 63 del 2013 (”bonus mobili”) qualora il descritto intervento sia qualificato, nel suo complesso, dalle competenti autorità comunali come intervento di ”ristrutturazione edilizia” di cui all’articolo 3, comma 1, lettera d), del TUE. Resta fermo che la competenza in merito alla qualificazione e alla classificazione delle opere edilizie spetta al Comune, o altro ente territoriale competente in materia di classificazioni urbanistiche, e deve risultare espressamente dal titolo abilitativo che autorizza i lavori.

No alla remissioni in bonis per le procedure iniziate prima del 1° maggio 2019

Relativamente all’ultimo quesito, l’Agenzia ricorda che la circolare n. 17/E del 26 giugno 2023, richiamando la risoluzione n. 38/E del 3 luglio 2020, ha chiarito, in conformità al parere del Consiglio superiore dei lavori pubblici del 5 giugno 2020, che il ”sismabonus acquisti” spetta anche agli acquirenti delle unità immobiliari ubicate nelle zone sismiche 2 e 3, oggetto di interventi le cui procedure autorizzatorie sono iniziate prima del 1° maggio 2019 anche se l’asseverazione in parola non è stata tempestivamente presentata, a condizione che la predetta asseverazione sia presentata dall’impresa entro la data di stipula del rogito dell’immobile oggetto degli interventi di riduzione del rischio sismico e consegnata all’acquirente ai fini dell’accesso al beneficio in questione.

L’istituto della ”remissione in bonis”, come noto, è disciplinato dall’articolo 2, comma 1, del D.L. 2 marzo 2012, n. 16, convertito con modificazioni dalla legge 26 aprile 2012, n. 44, il quale ha introdotto nel nostro ordinamento

una particolare forma di ravvedimento operoso volto ad evitare che mere dimenticanze relative a comunicazioni ovvero, in generale, ad adempimenti formali non eseguiti tempestivamente precludano al contribuente, in possesso dei requisiti sostanziali richiesti dalla norma, la possibilità di fruire di benefici fiscali o di regimi opzionali” (cfr., circolare n. 38/E del 28 settembre 2012).

In base a quanto evidenziato nell’istanza, l’adempimento ovverosia il rispetto dell’obbligo di presentazione dell’asseverazione da parte dell’impresa istante, non è stato effettuato in quanto, in base alle norme allora vigenti, non era prescritto come requisito dalla legge.

Ne consegue che restando la necessità che l’asseverazione venga presentata dall’impresa entro la data di stipula del rogito dell’immobile oggetto degli interventi di riduzione del rischio sismico e consegnata alla promissaria acquirente ai fini dell’accesso al beneficio in questione, le Entrate non ritengono necessario ricorrere all’istituto della ”remissione in bonis”.

 

 

 

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Pubblicato da Redazione Tecnica

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