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Sismabonus acquisti 110: nessun limite sul numero delle u.i. acquistate

Sismabonus acquisti 110: nessun limite sul numero delle u.i. acquistate

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L’Agenzia delle Entrate risponde ad alcuni quesiti in merito al sismabonus acquisti 110: numero delle u.i. acquistabili, installazione di impianti fotovoltaici, plusvalenze tassabili in caso di vendita

L’Agenzia delle Entrate con la risposta all’interpello n. 57/2022 interviene nuovamente a chiarire alcuni aspetti connessi al sismabonus acquisti applicato con l’agevolazione del 110%.

I quesiti del contribuente sul sismabonus acquisti 110%

Il contribuente istante intende acquistare otto appartamenti da un’impresa di costruzioni, che ha in corso un intervento di demolizione e ricostruzione di un fabbricato compreso in zona sismica 3, e fruire della detrazione del Superbonus 110% di cui all’art. 119 comma 4 del D.L. 19 maggio 2020, n. 34 nel limite di spesa di 96.000 euro per ciascun appartamento.

L’istante fa presente che, durante i lavori di costruzione, intende far installare un impianto fotovoltaico di potenza pari a 3 KW ed un sistema di accumulo di potenza pari a 6 KWh per ogni unità immobiliare acquistata, e che il relativo costo sarà a suo carico e aggiunto al prezzo per l’acquisto di ciascun immobile.

Tale intervento, in quanto “trainato” dagli interventi “trainanti” antisismici effettuati dall’impresa, rientra tra quelli agevolabili ai sensi dei commi 5 e 6 del citato articolo 119 del D.L. n. 34/2020. A tal proposito viene precisato che il pagamento relativo all’installazione dell’impianto fotovoltaico avverrà contestualmente all’atto di compravendita dell’immobile.

In merito alla detrazione di entrambe le spese (acquisto unità immobiliari e installazione impianto fotovoltaico e sistema di accumulo) il contribuente intende effettuare la cessione del credito.

Inoltre, lo stesso non esclude la possibilità di vendere in tutto o in parte gli immobili acquistati; in tal caso la vendita potrebbe avvenire ad un prezzo simile a quello di acquisto corrisposto all’impresa costruttrice per ogni alloggio. Dunque, il costo totale sostenuto dall’istante sarà superiore al futuro prezzo di vendita dell’alloggio, dovendo sostenere oltre al costo per l’acquisto anche l’IVA e il costo del notaio per la stipula dell’atto. ln tal caso l’istante otterrebbe un vantaggio economico risultante soltanto dalla differenza delle agevolazioni fiscali ottenute, ridotte dei costi delle imposte e degli oneri del notaio per l’acquisto dell’alloggio.

Detto ciò, l’istante domanda:

  1. se esistono limiti riguardo al numero di unità immobiliari acquistabili godendo della detrazione Superbonus 110;
  2. come procedere per ottenere la detrazione della spesa che intende sostenere per l’installazione degli impianti fotovoltaici ed i sistemi di accumulo atteso che, ai fini del Superbonus, tale intervento “trainato” deve essere effettuato congiuntamente agli interventi “trainanti” realizzati dall’impresa costruttrice e che le spese relative al predetto intervento “trainato” devono essere sostenute nell’intervallo di tempo individuato dalla data di inizio e dalla data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi “trainanti”;
  3. quando deve essere formalizzato il contratto di cessione dell’energia non auto-consumata in sito al GSE, per poter beneficiare del Superbonus relativamente alle spese sostenute per l’installazione dell’impianto fotovoltaico e del sistema di accumulo, considerato che non è possibile procedere a tale cessione prima del trasferimento dell’immobile e della conclusione delle operazioni di allaccio delle utenze e di collaudo degli impianti;
  4. se, in caso di vendita degli alloggi alle condizioni su descritte, emergano plusvalenze imponibili ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b), del D.P.R. n. 917 del 1986 (TUIR) soggette all’eventuale opzione per l’applicazione dell’imposta sostituiva sul reddito di cui all’articolo 1, comma 496, della legge 27 dicembre 2005, n. 266 (legge finanziaria 2006).

Il parere dell’Agenzia delle Entrate in merito al sismabonus acquisti al 110%

Di seguito i chiarimenti e le risposte dell’Agenzia delle Entrate ai quesiti del contribuente istante.

Nessun limite al numero di acquisto delle unità immobiliari

Il Fisco precisa che, in assenza di una previsione normativa che limiti il numero massimo di unità immobiliari ammesse all’agevolazione del caso in esame, l’istante potrà beneficiare del Superbonus nel limite dispesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare residenziale acquistata. Il predetto limite di spesa di 96.000 euro è riferito all’unità abitativa e alle sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente.

Condizioni per l’installazione agevolata dell’impianto solare

In merito al secondo quesito, l’Agenzia premette che, ai sensi del comma 5 dell’art. 119 del decreto Rilancio, il Superbonus spetta per le spese sostenute per l’installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica su determinati edifici, nonché per la installazione, contestuale o successiva, di sistemi di accumulo integrati nei predetti impianti solari fotovoltaici agevolati.

Al riguardo, l’applicazione della maggiore aliquota è subordinata alla condizione che:

  • l’installazione degli impianti sia eseguita congiuntamente ad uno degli interventi “trainanti” di isolamento termico delle superfici opache o di sostituzione degli impianti di climatizzazione, nonché di adozione di misure antisismiche che danno diritto al Superbonus;
  • sia ceduta in favore del Gestore dei servizi energetici (GSE), con le modalità di cui all’articolo 13, comma 3 del D.Lgs. 29 dicembre 2003, n. 387, l’energia non auto-consumata in sito, ovvero non condivisa per l’autoconsumo.

In tali casi, la detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a euro 48.000 e, comunque, nel limite di spesa di euro 2.400 per ogni kW di potenza nominale dell’impianto solare fotovoltaico.

La detrazione è riconosciuta anche in caso di installazione, contestuale o successiva, di sistemi di accumulo integrati nei predetti impianti solari fotovoltaici ammessi al Superbonus, alle stesse condizioni, negli stessi limiti di importo e ammontare complessivo previsti per gli interventi di installazione di impianti solari e, comunque, nel limite di spesa di euro 1.000 per ogni kWh di capacità di accumulo dei predetti sistemi.

Il succitato comma 5, inoltre, relativamente all’installazione dell’impianto fotovoltaico e dei sistemi di accumulo, prevede che:

  • nel caso in cui sia contestuale ad un intervento di ristrutturazione edilizia, di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica, il limite di spesa per l’installazione dell’impianto fotovoltaico è ridotto ad euro 1.600 per ogni kW di potenza;
  • come chiarito dalla risoluzione n. 60/E del 2020 il predetto limite di spesa deve essere distintamente riferito agli interventi di installazione degli impianti solari fotovoltaici e dei sistemi di accumulo integrati nei predetti impianti;
  • ai fini dell’applicazione dell’aliquota più elevata, gli interventi “trainati” siano effettuati congiuntamente agli interventi “trainanti” ammessi al Superbonus. Il Fisco sottolinea che quest’ultima condizione si considera soddisfatta se le date delle spese sostenute per gli interventi “trainati”, sono ricomprese nell’intervallo di tempo individuato dalla data di inizio e dalla data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti. Ciò implica che, ai fini dell’applicazione del Superbonus, le spese sostenute per gli interventi “trainanti” devono essere effettuate nell’arco temporale di vigenza dell’agevolazione, mentre le spese per gli interventi “trainati” devono essere sostenute nel periodo di vigenza dell’agevolazione e nell’intervallo di tempo tra la data di inizio e la data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi “trainanti”.

In applicazione dei principi su esposti, nel caso in esame, le Entrate ritengono che l’istante potrà fruire del Superbonus anche per le spese sostenute per l’installazione dell’impianto fotovoltaico e del sistema di accumulo realizzata dall’impresa costruttrice prima del termine degli interventi antisismici “trainanti”, come rappresentato, effettuando il pagamento di tali spese all’atto del rogito.

Resta fermo, tuttavia, che la detrazione delle spese per la predetta installazione è subordinata alla condizione che:

  • tali spese siano distintamente contabilizzate rispetto al corrispettivo dovuto per l’acquisto delle unità immobiliari;
  • il relativo pagamento sia effettuato, salvo l’importo del corrispettivo oggetto eventualmente di sconto in fattura ai sensi del citato articolo 121 del decreto Rilancio, mediante bonifico bancario o postale dal quale risulti la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione ed il numero di partita IVA, ovvero, il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato.

La procedura di formalizzazione del contratto di cessione dell’energia non auto-consumata in sito al GSE

In risposta al terzo quesito, l’Agenzia delle Entrate spiega che, in seguito alla presentazione dell’istanza presentata dal contribuente, la procedura di ammissione al servizio di ritiro dedicato per la remunerazione dell’energia non auto-consumata in sito (ovvero non condivisa per l’autoconsumo) prevede che il GSE effettui un’istruttoria in merito ai profili di propria competenza al fine di verificare se l’impianto di produzione possa essere ritenuto idoneo a tal fine.

Al termine della predetta istruttoria, il GSE comunica al contribuente l’accettazione dell’istanza, a mezzo mail, propedeutica alla successiva attivazione della convenzione.

A seguito dell’invio dell’accettazione dell’istanza, il contribuente è tenuto a sottoscrivere e inviare una copia della convenzione al GSE il quale provvederà a perfezionare il contratto.

In considerazione dell’iter procedimentale sopra descritto, il Fisco ritiene che il contribuente possa fruire del Superbonus anche nelle more del perfezionamento del contratto col Gestore dei servizi energetici a condizione, tuttavia, di essere in possesso della comunicazione di accettazione dell’istanza da parte del GSE.

Eventuale realizzazione di plusvalenze derivanti dall’operazione di compravendita degli immobili acquistati

Per quanto riguarda, l’ultimo quesito riguardante l’eventuale realizzazione di plusvalenze derivanti dall’operazione di compravendita infraquinquennale, degli immobili acquistati dall’impresa di costruzione ed oggetto del Superbonus, l’Agenzia premette che, ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR, si considerano redditi diversi (se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente):

le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.

Il comma 1 del successivo articolo 68 del TUIR statuisce che tali plusvalenze sono costituite:

dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.

La ratio sottesa alla norma in esame è quella di assoggettare a tassazione i profitti (ovvero, la plusvalenza) derivanti dalle cessioni immobiliari poste in essere con intento speculativo, che si presume sussistere quando intercorre un arco temporale inferiore a cinque anni tra la data di acquisto o costruzione dell’immobile e quella di vendita dello stesso.
Nel caso in esame, il Fisco ritiene irrilevante ai fini del calcolo della plusvalenza:

  • la circostanza che per le spese sostenute per l’acquisto dell’immobile ceduto a titolo oneroso si sia fruito di una detrazione, ivi compreso il Superbonus;
  • che per le predette spese l’istante eserciti l’opzione, ai sensi del citato art. 121 del medesimo decreto Rilancio, per il cd. “sconto in fattura” o cessione del credito, trattandosi di una modalità alternativa alla fruizione diretta della predetta detrazione.

 

 

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