Varianti e varianti essenziali, ecco i titoli edilizi necessari

Tar Campania: le varianti essenziali sono soggette ad un permesso di costruire del tutto nuovo ed autonomo e non al permesso di costruire in variante

Le “varianti edilizie in senso proprio” sono soggette al permesso di costruire in variante; le “varianti edilizie essenziali”, invece, al rilascio del permesso a costruire del tutto nuovo ed autonomo rispetto a quello originario.

Nuovi chiarimenti arrivano dal Tar Campania con la recente sentenza n. 204/2019 in merito alla differenza tra varianti edilizie essenziali e varianti edilizie in senso proprio, e relativo titolo edilizio (vedi anche articolo BibLus-net: La traslazione di un fabbricato rispetto al progetto assentito è una variazione essenziale).

Il fatto

Il caso in esame riguarda il ricorso avanzato da alcuni comproprietari di un’unità abitativa nei confronti del Comune per l’annullamento del permesso di costruire in variante con cui era stato assentito il completamento di un fabbricato per civile abitazione.

In particolare, a detta dei ricorrenti, il Comune aveva rilasciato il permesso gratuito (senza oneri di urbanizzazione) per il “completamento fabbricato per civile abitazione” quando, in realtà, si trattava di un intervento di nuova costruzione, con completamento del primo piano (secondo livello) e realizzazione di un terzo livello, con copertura a falda inclinata, in violazione delle prescrizioni di zona.

Sentenza Tar Campania

I giudici campani accolgono il ricorso presentato dai comproprietari. Il permesso di costruire impugnato assentiva la realizzazione di un terzo livello, con copertura a falda inclinata, avente caratteristiche abitative e, comunque, comportante realizzazione di ulteriore volumetria: c’è, quindi, una palese variante edilizia essenziale!

Sia dalla relazione tecnica d’accompagnamento al progetto che dagli elaborati grafici si desume, infatti, che l’intervento consiste, tra l’altro, nella sopraelevazione del fabbricato (edificazione ex novo del terzo livello), comportante incremento d’altezza e di volumetria, nonché modifica dei prospetti, dato che il fabbricato esistente si sviluppava su due livelli, con copertura piana a lastrico.

Al riguardo, i giudici campani specificano che:

mentre le “varianti in senso proprio“, ovvero le modificazioni qualitative o quantitative di non rilevante consistenza rispetto al progetto approvato, tali da non comportare un sostanziale e radicale mutamento del nuovo elaborato rispetto a quello oggetto di approvazione, sono soggette al rilascio di permesso in variante, complementare ed accessorio, anche sotto il profilo temporale della normativa operante, rispetto all’originario permesso a costruire, le “varianti essenziali“, ovvero quelle caratterizzate da incompatibilità quali–quantitativa con il progetto edificatorio originario rispetto ai parametri indicati dall’art. 32 TUE, sono soggette al rilascio di permesso a costruire del tutto nuovo ed autonomo rispetto a quello originario e per il quale valgono le disposizioni vigenti al momento di realizzazione della variante (Cassazione penale, Sez. III, 13/06/2018, n. 34148).

Varianti edilizie essenziali

Ai sensi del comma 1 lett. b), art. 32 (Determinazione delle variazioni essenziali) delle del dpr 380/2001, si considerano varianti edilizie essenziali quelle che

Fermo restando quanto disposto dal comma 1 dell’articolo 31, le regioni stabiliscono quali siano le variazioni essenziali al progetto approvato, tenuto conto che l’essenzialità ricorre esclusivamente quando si verifica una o più delle seguenti condizioni:

a) mutamento della destinazione d’uso che implichi variazione degli standards previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 97 del 16 aprile 1968;
b) aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato;
c) modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell’edificio sull’area di pertinenza;
d) mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio assentito;
e) violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.

Nel caso in esame, l’intervento assentito con il permesso di costruire impugnato ha comportato un aumento consistente della cubatura essendo prevista la sopraelevazione di un piano, mansardato, in più, indipendentemente dalla sua destinazione abitativa.

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