Trasformare un balcone in veranda: quale titolo edilizio è necessario?
Tar Campania: la chiusura di un balcone per la realizzazione di una veranda crea nuova volumetria e necessita quindi del permesso di costruire; non è né pertinenza né volume tecnico
Con la sentenza n. 2318/2019 del Tar Campania viene affrontato l’annoso problema delle modalità attraverso cui è possibile trasformare un balcone in veranda.
I fatti in breve
A seguito di accertamenti effettuati da parte dei vigili urbani presso un appartamento sito al primo piano di uno stabile, si è constatata la chiusura di un balcone con una veranda in alluminio anodizzato e vetro, di metri 1,75 per 1,05.
Accertata l’assenza dei necessari titoli abilitativi, con una disposizione dirigenziale del Comune del 2015 viene ordinata quindi la demolizione della veranda e il ripristino dello stato dei luoghi.
I proprietari hanno impugnato il provvedimento dinanzi al Tar in quanto si tratterebbe di: “opere manutentive e pertinenziali di modesta rilevanza e come tali assoggettabili a DIA“.
La decisione del Tar
Secondo i giudici:
l’intervento costituisce una vera e propria ristrutturazione, che necessitava del permesso di costruire. In tal senso, sul piano qualificatorio, precipuo rilievo assumono la creazione di un nuovo volume, incidente anche sotto il profilo della alterazione dei prospetti e della sagoma dell’edificio,
Per il Tar, la realizzazione di una veranda rappresenta quindi un intervento di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio con incremento delle superfici e dei volumi e come tale è subordinato a permesso di costruire ai sensi dell’art. 10, del dpr n. 380/2011.
Infatti secondo la giurisprudenza:
gli interventi edilizi che determinano una variazione planovolumetrica e architettonica dell’immobile nel quale vengono realizzati, quali le verande edificate sulla balconata di un appartamento, sono soggetti al preventivo rilascio del permesso di costruire.
I giudici campani richiamano, inoltre, una precedente sentenza dello stesso Tar (sentenza Tar n. 259/2015), secondo cui:
in materia edilizia, una veranda è da considerarsi, in senso tecnico giuridico, un nuovo locale autonomamente utilizzabile e difetta normalmente del carattere di precarietà, trattandosi di opera destinata a non sopperire ad esigenze temporanee e contingenti con la sua successiva rimozione, ma a durare nel tempo, ampliando così il godimento dell’immobile.
In particolare, secondo la sentenza la chiusura di una veranda, a prescindere:
- dalla natura dei materiali utilizzati
- dalle modeste dimensioni
costituisce comunque un aumento volumetrico e un mutamento del prospetto/sagoma dell’edificio.
Pertanto è corretta la determinazione dell’amministrazione, secondo cui le opere, si pongono in insanabile contrasto con il PRG, che consente per quella zona specifica esclusivamente la conservazione dei volumi preesistenti, con divieto di realizzazione di nuovi volumi.
Il carattere pertinenziale e le verande
Secondo i giudici il manufatto in esame non può essere considerato una pertinenza ai fini urbanistici.
Basandosi su una consolidata giurisprudenza occorre, infatti, distinguere:
il concetto di pertinenza previsto dal diritto civile dal più ristretto concetto di pertinenza in senso urbanistico, che non trova applicazione in relazione a quelle costruzioni che, pur potendo essere qualificate come beni pertinenziali secondo la normativa privatistica, assumono tuttavia una funzione autonoma rispetto ad altra costruzione, con conseguente loro assoggettamento al regime del permesso di costruire.
In materia edilizia sono qualificabili come pertinenze solo le opere prive di autonoma destinazione, che esauriscono la loro destinazione d’uso nel rapporto funzionale con l’edificio principale, così da non incidere sul carico urbanistico.
La sentenza, inoltre, esclude che le verande possano considerarsi come “volumi tecnici” in quanto prive di autonomia funzionale e non destinate ad ospitare impianti.
Clicca qui per scaricare la sentenza n. 2318/2019
SE L’ATTORE DELL’ABUSO NON DEMOLISCE LA VERANDA COSA RISCHIA?
Ciao Anna,
le sanzioni previste in caso di abuso edilizio sono sia amministrative che penali.
Le prime variano a seconda della specifica tipologia di abuso e sono contemplate in diverse disposizioni del Testo Unico dell’edilizia, mentre alle seconde è dedicato l’articolo 45, che prende in esame le diverse ipotesi che si possono verificare.
In linea generale per gli abusi edilizi si applicano le seguenti sanzioni penali (che si aggiungono a quelle amministrative), in base al tipo di abuso:
– ammenda fino a 10.329 euro (per i casi meno importanti);
– arresto fino a due anni e ammenda da 15.493 a 51.645 euro (per gli abusi più gravi).
Il Testo Unico prevede anche che il giudice penale con la sentenza definitiva possa disporre, in alcuni casi,la confisca e la conseguente acquisizione gratuita al patrimonio del Comune.
Buongiorno,
Se la “veranda” non si trova direttamente avanti alla finestra dell’appartamento, quindi rappresenta solo una sorta di ripostiglio che contiene la caldaia e la lavatrice vale lo strsso principio?
Oppure nel caso è assimilabile ad un volume tecnico?
Ciao Vincenzo,
per maggiori dettagli sui “volumi tecnici” ti consiglio di leggere il seguente articolo di approfondimento.
I volumi tecnici, in linea generale, sono quelli strettamente necessari a contenere impianti tecnologici.
Poiché è indispensabile analizzare, caso per caso, le caratteristiche di tali vani, il mio consiglio è di rivolgerti al tuo tecnico di fiducia; solo analizzando la documentazione e lo spazio realizzato potrà consigliarti al meglio.
Se avesse chiuso con le vetrate a “pacchetto”, sarebbe risultato lecito?
Ciao Angelo,
la sentenza trattata nell’articolo non affronta la questione.
Tuttavia, secondo la mia opinione, è in ogni caso un aumento volumetrico. Pertanto servirebbe il permesso di costruire.
Ti consiglio in ogni caso di rivolgerti al tuo tecnico di fiducia; solo a seguito di un sopralluogo potrà consigliarti al meglio.