Altezza massima edifici di nuova costruzione e fabbricati limitrofi

Per edificio circostante non s’intende solo quello limitrofo ma anche quello ubicato nella zona di riferimento. Il CdS sull’altezza massima edifici

Il Consiglio di Stato nella sentenza n. 3115/2023 interpreta l’art. 8 del dm 1444/1968 per quel che riguarda l’altezza massima di edifici di nuova costruzione da valutarsi in base all’altezza degli edifici esistenti circostanti. Sappiamo che inserire un progetto in un contesto reale non è operazione facile data la quantità di norme e regolamenti da rispettare, tra cui anche le altezze e distanze legali tra costruzioni, ma oggi desidero consigliarti il software per la progettazione architettonica BIM in grado di rappresentare velocemente le possibili soluzioni progettuali con una drastica riduzione di possibili errori, ricordandoti che il nuovo codice appalti prevede obbligatoriamente l’utilizzo della metodologia BIM nella progettazione delle opere pubbliche a decorrere dal primo gennaio 2025 per gli appalti superiori al milione.

Altezza massima edifici di nuova costruzione ed edifici preesistenti e circostanti. Il caso

Il caso di oggi analizzato dai giudici di Palazzo Spada verte sul contezioso tra alcuni vicini ed i proprietari di un nuovo fabbricato ad uso residenziale sorto su un preesistente capannone ad uso produttivo in zona omogenea B.

L’argomento del contenzioso verte, tra l’altro, proprio sul rispetto dei limiti di altezza del nuovo fabbricato.

Dopo un primo ricorso al Tar da parte dei vicini e il suo respingimento, la questione approdava in appello presso il CdS con la seguente motivazione in merito:

violazione della disciplina sull’altezza massima degli edifici in zona omogenea B, prevista dall’art. 8 d.m. n. 1444/1968, sotto due distinti profili:
- essendo stata superata l’altezza degli edifici preesistenti e circostanti, non essendo a tal fine rilevante il rispetto della previsione dell’art. 22, lett. c) delle NTA, secondo cui l’altezza massima degli edifici nelle zone B1/R residenziali è di 12 metri in caso di nuova edificazione, stante la prevalenza della normativa nazionale di cui all’art. 8 del d.m. n. 1444/1968, che fissa l’altezza massima dei nuovi edifici nelle zone “B” facendo riferimento a quella degli “edifici preesistenti e circostanti”;
- ad ogni modo essendo stata superato il limite di altezza di 12 metri, in quanto il locale sottotetto sarebbe in realtà abitabile e dovrebbe pertanto essere calcolato a tali fini.

Cosa dice l’art. 8. “Limiti di altezza degli edifici” del dm 1444/1968

Le altezze massime degli edifici per le diverse zone territoriali omogenee sono stabilite come segue:
1) Zone A):
– per le operazioni di risanamento conservativo non è consentito superare le altezze degli edifici preesistenti, computate senza tener conto di soprastrutture o di sopraelevazioni aggiunte alle antiche strutture;
– per le eventuali trasformazioni o nuove costruzioni che risultino ammissibili, l’altezza massima di ogni edificio non può superare l’altezza degli edifici circostanti di carattere storico-artistico;
2) Zone B):
– l’altezza massima dei nuovi edifici non può superare l’altezza degli edifici preesistenti e circostanti, con la eccezione di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche, sempre che rispettino i limiti di densità fondiaria di cui all’art. 7.
3) Zone C:
– contigue o in diretto rapporto visuale con zone del tipo A): le altezze massime dei nuovi edifici non possono superare altezze compatibili con quelle degli edifici delle zone A) predette.
4) Edifici ricadenti in altre zone: le altezze massime sono stabilite dagli strumenti urbanistici in relazione alle norme sulle distanze tra i fabbricati di cui al successivo art. 9.

Il Consiglio di Stato sull’altezza massima edifici di nuova costruzione e sulla definizione di “edifici preesistenti e circostanti“

I giudici di Palazzo Spada, citando l’art. 8 del dm 1444/1968 per quel che riguarda le nuove costruzioni in zona B, chiariscono che:

per la definizione del concetto di “circostante o limitrofo” rileva la costante giurisprudenza, secondo cui, in applicazione del criterio letterale (privilegiato dall’art. 12 delle preleggi), la locuzione “edifici circostanti” indica lessicalmente gli edifici che si trovano intorno all’area oggetto del permesso, senza a tali fini poter estendere l’area di interesse ad ulteriori concetti come zona o fasce territoriale o comparto.

Tuttavia aggiungono che:

Ciò nonostante, l’intento di restringere l’area di confronto non può essere portata all’estremo di poter ritenere rilevanti ai fini del calcolo dell’altezza ammissibile i soli edifici confinanti, trattandosi di locuzione di distinto significato oggettivamente riferibile ad un ambito più circoscritto.

In altre parole, per l’elevazione del nuovo edificio può essere presa a parametro di confronto l’altezza non solo degli edifici direttamente confinanti con l’aria d’intervento, ma anche l’altezza di edifici riferibili all’intera area non eccessivamente estesa come nel caso in esame.

In ragione di ciò, i giudici ritengono che possano fungere da parametro secondo l’art. 8 dm n. 1444/1968 le costruzioni (almeno tre) di altezza pari o superiore a quella di 12 metri che, sebbene non confinanti con il terreno interessato dall’erigendo edificio, insistono nell’area circostante, comunque circoscritta e (appunto) non eccessivamente estesa.

In verità, osserva il CdS, nel caso in esame a circa 200 metri dalla palazzina oggetto di contestazione, o comunque ad una distanza inferiore, insistono edifici che raggiungono anche i 14 metri di altezza, come si evince dalla documentazione versata in atti in primo grado.

Il ricorso non è, quindi, accolto.

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Scarica Consiglio di Stato - sentenza n. 3115/2023 (limiti di altezza nuove costruzioni ed edifici esistenti limitrofi)

Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/sentenza-altezza-massima-edifici/