Secondo bagno in condominio: occorre sempre rispettare le distanze degli impianti dai confini?

La creazione di un secondo bagno fa parte dei diritti volti al migliore sfruttamento e godimento della proprietà di ciascun condomino. L’ordinanza n. 26680/2020 della Cassazione chiarisce in merito le circostanze che rendono inapplicabile l’art. 889 del Codice civile relativo alle distanze dai confini da rispettare nell’installazione di impianti idraulici.

E’ utile, quindi, riportare quanto citato dall’art. 889 (Distanze per pozzi, cisterne, fosse e tubi) del c.c.:

Chi vuole aprire pozzi, cisterne, fosse di latrina o di concime presso il confine, anche se su questo si trova un muro divisorio, deve osservare la distanza di almeno due metri tra il confine e il punto più vicino del perimetro interno delle opere predette.
Per i tubi d’acqua pura o lurida, per quelli di gas e simili e loro diramazioni deve osservarsi la distanza di almeno un metro dal confine.
Sono salve in ogni caso le disposizioni dei regolamenti locali.

Pertanto, secondo il Codice civile, l’installazione di un’opera con servizi idraulici deve rispettare sempre una distanza di almeno 2 metri dal confine, anche se presente un muro divisorio.

Il caso

Un condomino decideva di creare nel proprio appartamento un secondo bagno nelle adiacenze del servizio igienico già esistente.

Il proprietario dell’appartamento sottostante, che aveva la sua camera da letto in corrispondenza del secondo bagno soprastante creato dal suo vicino, gli faceva ricorso, poiché sosteneva e lamentava il fastidio arrecato dal rumore provocato dagli scarichi e la violazione dell’art. 889 del Codice civile.

La vicenda si evolveva con un primo giudizio del tribunale ordinario favorevole al ricorrente ed un secondo grado di giudizio contrario a quest’ultimo, per cui la questione approdava in Cassazione.

Il giudizio della Corte di Cassazione

I giudici della Cassazione sono d’accordo con il giudizio della Corte d’Appello poiché l’applicazione dell’art. 889 del c.c. risulta incompatibile con la struttura dell’edificio e con le esigenze abitative connesse alla creazione di un secondo bagno necessario in un’abitazione di taglio medio (circa 80 m²) come quella del resistente.

Gli ermellini spiegano che l’art. 889 del c.c. è applicabile anche ai condomini ad eccezione di quegli impianti che:

sono da considerarsi indispensabili ai fini di una completa e reale utilizzazione dell’immobile, tale da essere adeguata all’evoluzione delle esigenze generali dei cittadini nel campo abitativo e alle moderne concezioni in tema di igiene.

In sintesi, per i giudici, la creazione o la modifica di un secondo bagno nelle moderne abitazioni condominiali di taglio medio (come quella del caso), trattandosi di un’esigenza tanto diffusa da rivestire il carattere dell’essenzialità, giustifica la mancata applicazione dell’art. 889 c.c.

La realizzazione del secondo bagno non ha arrecato pregiudizio nell’utilizzo dei beni comuni da parte degli altri condomini, poiché la sua realizzazione è consistita nell’installazione delle tubature in un uso più intenso del solaio che separa le due proprietà; oltretutto il secondo servizio igienico è ubicato in adiacenza di quello preesistente.

Il ricorso, quindi, non è accolto.

Per un maggiore approfondimento leggi anche questo articolo di BibLus-net: “Distanze legali in condominio (art. 889 cc), cosa ne pensa la Cassazione sull’installazione di tubazioni”

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