Sanatoria abbaino: non è necessario l'ok dell'assemblea condominiale

La sanatoria di un abbaino pertinenziale non ha bisogno dell’autorizzazione del condominio se non pregiudica la copertura. Lo afferma il Tar Piemonte

Il Tar Piemonte con la sentenza n. 686/2021 cita la Cassazione: non occorre l’assenso dell’assemblea condominiale per sanare un abbaino che costituisce pertinenza di una unità immobiliare all’interno dello stesso condominio.

Ciò a patto che l’abbaino non sia pregiudizievole per la funzionalità della copertura dello stabile.

Il caso

Una condomina, proprietaria di un’abitazione sottostante alla copertura dello stabile, chiedeva la sanatoria per la conservazione di abbaini realizzati in difformità rispetto alla denuncia di inizio attività.

Il Comune respingeva l’istanza di sanatoria, poiché l’assemblea condominiale non aveva approvato l’intervento.

La condomina, quindi, decideva di fare ricorso al Tar, poiché, tra l’altro:

il Comune non avrebbe avuto titolo ad ingerirsi in rapporti privatistici;
le opere oggetto della domanda di sanatoria sarebbero state riconducibili alla previsione di cui all’art. 1102 c.c. e non sarebbero state invece qualificabili quali innovazioni di parti comuni art. 1120, co. 1, c.c.; pertanto, come affermato dalla Corte di Cassazione, la trasformazione del tetto comune, da parte del condomino proprietario del sottotetto, sarebbe stata ammessa senza necessità di autorizzazioni.

La sentenza del Tar Piemonte

Il Tar premette che per giurisprudenza costante è facoltà del singolo condomino eseguire opere che, anche se incidano su parti comuni dell’edificio, siano strettamente pertinenti alla sua unità immobiliare, sotto i profili funzionale e spaziale, in virtù del combinato disposto degli artt.:

1102 c.c. (facoltà del comunista di servirsi delle cose comuni),
1105 c.c. (concorso di tutti i condomini alla cosa comune),
1122 c.c. (divieto al condomino di realizzare opere che danneggino le cose comuni),

con la conseguenza che egli va considerato come soggetto avente titolo per ottenere a nome proprio l’autorizzazione relativa a tali opere.

I giudici chiariscono che:

Con specifico riferimento all’apertura di abbaini da parte del proprietario del piano sottostante al tetto comune, la Corte di Cassazione ha affermato che essa – ove sia eseguita a regola d’arte e sia tale da non pregiudicare la funzione di copertura propria del tetto né da impedire l’esercizio da parte degli altri condomini dei propri diritti sulla cosa comune – costituisce soltanto modifica e non innovazione della cosa comune e pertanto non necessita, come invece le innovazioni vere e proprie, della previa approvazione dell’assemblea dell’edificio in condominio ex artt. 1120 e 1336 c.

I togati concludono che gli abbaini in questione, pur incidendo su parti comuni dell’edificio, hanno un’innegabile natura pertinenziale rispetto all’appartamento di proprietà della ricorrente per cui non determinano (per la loro oggettiva consistenza) alcuna diminuzione dell’uso comune. Ne consegue che l’assenso dell’assemblea condominiale è stato illegittimamente richiesto dal Comune.

Il ricorso è, quindi, accolto.

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Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/sanatoria-abbaino-non-e-necessario-lok-dellassemblea-condominiale/