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Ristrutturazione sottotetto, titolo edilizio e distanze legali

Ristrutturazione sottotetto: SCIA o permesso di costruire?

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La ristrutturazione di un sottotetto con cambio di destinazione d’uso e aumento di volume necessita di permesso di costruire. Lo chiarisce il CdS

Attenzione, la mancanza delle condizioni di agibilità non rappresenta una motivazione per omettere la richiesta del permesso di costruire al fine del recupero di un sottotetto; se la ristrutturazione implica aumento di volume e cambio della destinazione d’uso del manufatto una SCIA non è sufficiente. Lo afferma il Consiglio di Stato nella recente sentenza n. 1047/2022.

Recupero sottotetto: permesso di costruire o SCIA? Questo è il dilemma! Il caso

I proprietari di un immobile residenziale realizzato nel 1967 decidevano di:

  • sostituire il vecchio tetto in legno con uno nuovo sempre in legno ma coibentato;
  • modificare la dimensione delle finestre;
  • realizzazione massetto piano sottotetto;

per tale scopo era presentata una SCIA (segnalazione certificata inizio attività).

Ma il Comune, a seguito di un’ispezione, fermava i lavori rilevando la realizzazione di opere senza titolo abilitativo e la violazione delle norme sulle distanze tra le costruzioni, per cui ingiungeva la demolizione delle opere realizzate.

La questione sfociava in un ricorso al Tar, il quale dopo aver disposto delle verifiche tecniche, rigettava le motivazioni dei ricorrenti proprietari.

Quest’ultimi non demordevano e si rivolgevano in appello al CdS.

È d’obbligo premettere, prima di procedere oltre, che la verifica tecnica voluta dal Tar aveva rivelato aumento di:

  • volumetria generata da una maggiore altezza della copertura,
  • superficie lorda di pavimento,

pur non sussistendo le condizioni di agibilità ai fini di un soggiorno stabile del sottotetto a causa dell’insufficiente rapporto minimo aria-luce degli ambienti e della insufficiente altezza media del sottotetto che risultava circa di 2,40 m.

I proprietari continuavano invece a sostenere:

  • la pertinenza della SCIA per tali lavori e la non occorrenza di un PdC, poiché il sottotetto anche dopo i lavori non risultava abitabile, rimanendo quindi invariata la sua destinazione d’uso;
  • le rispettate distanze legali, inferiore ai 5 m attualmente prescritti, poiché così conformi all’epoca della costruzione del fabbricato.

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La sentenza del CdS: la ristrutturazione del sottotetto operata incide sul carico urbanistico nella qualità di ambiente di servizio

I giudici di Palazzo Spada ripropongono quanto appurato nella relazione tecnica richiesta dal Tar:

  • si è accertato che lo spazio sottotetto non è suscettibile di cambio di destinazione d’uso a fini abitativi in quanto non ha i parametri necessari a consentire la permanenza continuativa di persone. In particolare si è accertato che tale spazio sottotetto non rispetta i requisiti di agibilità e abitabilità di sottotetti imposti dalla normativa vigente solo per quanto riguarda i parametri di illuminazione e di areazione;
  • si è accertato, però, che tali spazi hanno le caratteristiche tipiche degli ambienti di servizio (bagni, ripostigli, corridoi, spogliatoi, etc.) dove è prevista una permanenza illimitata delle persone, tenuto conto che in tali ambienti risultano surrogabili i requisiti di areo-illuminazione;
  • nella parte finale della relazione si è affermato che l’intervento nel suo complesso ha determinato un aumento di superficie lorda di pavimento e conseguentemente di volumetria urbanistica.

Si può concludere che alla luce di quanto accertato dal verificatore, risulta che la tipologia di intervento è differente rispetto a quella oggetto della SCIA, in quanto risulta che sono state attuate opere con cambio di destinazione d’uso al fine di rendere abitabile il sottotetto, senza che rilevi la oggettiva impossibilità di abitabilità per mancanza dei requisiti accertati dal verificatore (insufficienti rapporto aeroilluminante e altezza di 2,40 m).

In altre parole, se il sottotetto non risulta abitabile nella qualità di ambiente di soggiorno, risulta abitabile invece in qualità di ambiente di servizio con incidenza sul carico urbanistico.

Si tratta, pertanto, di un intervento abusivo perché non sorretto da nessun titolo abilitativo idoneo (tale non potendosi considerare la SCIA a fronte di un aumento volumetrico), con conseguente legittimità dell’ordine inibitorio e poi dell’ordine di demolizione da parte del Comune.

Le distanze legali non rispettate

In relazione alla distanza tra le costruzioni, il verificatore ha rilevato quanto segue:

per le distanze dal confine si può accertare che sono rimaste inalterate e che sono state rispettate le prescrizioni di distanza imposte originariamente nel 1967 di distanza di quattro metri dal confine se si considera il filo esterno del muro perimetrale […] ma che le stesse, in virtù dell’innalzamento dei prospetti effettuato nel 2016, non rispettano attualmente la distanza di cinque metri, vigente già dal 2012.

Alla luce di quanto puntualmente accertato dal verificatore risulta, nei limiti sopra indicati, violata anche la normativa sulle distanze tra le costruzioni.

Il ricorso non è, quindi, accolto.

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