Bonus 50%: vale per ristrutturazione con ampliamento?

La risposta delle Entrate: in caso di ristrutturazione con ampliamento la detrazione si applica solo sull’esistente, l’ampliamento si configura come nuova costruzione

Nel caso di un intervento edilizio di ristrutturazione con ampliamento, il soggetto che acquista un appartamento dall’impresa che ha ristrutturato l’immobile ha diritto alla detrazione fiscale del 50% (bonus ristrutturazione) esclusivamente per le spese relative alla parte esistente dell’immobile oggetto dei lavori; non spetta per le spese relative all’ampliamento dell’edificio in quanto si configura come “nuova costruzione”.

Questo l’importante chiarimento dell’Agenzia delle Entrate nella risposta all’interpello n. 150/2019 in riferimento ad un caso di ristrutturazione con ampliamento, senza demolizione dell’edificio esistente.

Interpello

A chiedere chiarimenti è un’impresa di costruzione che intende realizzare un intervento di ristrutturazione dal quale deriva un aumento della superficie dell’immobile da vendere successivamente a terzi.

L’impresa pone all’Agenzia delle Entrate il seguente quesito:

se i futuri acquirenti potranno usufruire del bonus ristrutturazione previsto per l’acquisto (o l’assegnazione) di immobili già ristrutturati o se, invece, l’intervento possa essere considerato come mera ristrutturazione edilizia scorporando, in proporzione dal prezzo di vendita delle singole unità immobiliari, la quota parte relativa all’ampliamento?

La risposta delle Entrate

In primo luogo, l’Agenzia delle Entrate ha ricordato tra gli interventi di ristrutturazione edilizia oggetto di detrazione fiscale, sono compresi quelli di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia riguardanti interi fabbricati.

I lavori devono essere eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano entro 18 mesi dalla fine dei lavori alla successiva alienazione o assegnazione dell’immobile; all’acquirente o assegnatario delle singole unità immobiliari spetta la detrazione Irpef per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio.

Inoltre, riguardo agli interventi di ristrutturazione edilizia ammessi al beneficio della detrazione fiscale l’Agenzia chiarisce che:

per la demolizione e ricostruzione con ampliamento, la detrazione non spetta in quanto l’intervento si considera, nel suo complesso, una “nuova costruzione “
se la ristrutturazione avviene senza demolire l’edificio esistente e con ampliamento dello stesso, la detrazione spetta solo per le spese riguardanti la parte esistente in quanto l’ampliamento configura, comunque, una “nuova costruzione “.

In definitiva, ai fini della detrazione, è necessario che la volumetria dell’edificio sottoposto a lavori di ristrutturazione rimanga identica a quella preesistente: nell’ipotesi di ristrutturazione con demolizione e ricostruzione, la detrazione compete solo in caso di fedele ricostruzione, nel rispetto della volumetria dell’edificio preesistente.

Conclusioni

Nel caso in esame, la detrazione per i futuri acquirenti riguarda solo le spese relative ai lavori inerenti la parte esistente, non per i lavori di demolizione e ricostruzione con ampliamento della volumetria preesistente, in quanto l’intervento di ampliamento si configura, nel suo complesso, una nuova costruzione.

L’agevolazione è riconosciuta al futuro acquirente ma, per calcolare l’importo del rimborso del 50%, sarà necessario scorporare la quota parte relativa all’ampliamento, sulla base di quanto indicato in fattura o sull’attestazione rilasciata dall’impresa con il dettaglio delle spese sostenute.

Bonus ristrutturazioni

Ricordiamo, infine, che la legge di bilancio 2019 (legge n. 145 del 30 dicembre 2018) ha rinviato al 31 dicembre 2019 la possibilità di usufruire della maggiore detrazione Irpef: per le spese di acquisto sostenute fino al 31 dicembre 2019, la detrazione, da ripartire in 10 rate annuali, è pari al 50% e spetta su un importo massimo di spesa di 96.000 euro. Dal 2020, il bonus tornerà al 36%, su un importo massimo di 48.000 euro.

Dal 2018, tuttavia, è stato introdotto l’obbligo di trasmettere all’Enea le informazioni sui lavori effettuati, analogamente a quanto già previsto per la riqualificazione energetica degli edifici. Questa nuova comunicazione è necessaria per monitorare e valutare il risparmio energetico conseguito con la realizzazione degli interventi di recupero edilizio.

In allegato la guida delle Entrate ristrutturazioni edilizie aggiornata a maggio 2019.

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