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Superbonus: nuovi chiarimenti su tipologia interventi e calcolo unità

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Francesca Ressa
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Le detrazioni non si applicano alle unità in categoria F/3 perché si tratta di unità immobiliari non ultimate e di nuova costruzione

In arrivo, con la risposta n. 609/2021, nuovi chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate in merito agli interventi “trainanti” e “trainati” su un edificio condominiale composto da unità immobiliari di categoria catastale F/3 e altre categorie catastali di natura non residenziale, ammessi al Superbonus.

Condizione indispensabile per fruire della detrazione è che gli interventi siano eseguiti su unità immobiliari e su edifici esistenti, dotati di impianto di climatizzazione invernale, di natura residenziale (non sono agevolabili gli interventi realizzati in fase di nuova costruzione); ciò significa che la fruizione del Superbonus è preclusa per interventi eseguiti su unità immobiliari F/3, in quanto si tratta di unità in via di costruzione e non di unità immobiliari esistenti, e non possono concorrere alla formazione della spesa massima ammissibile.

Questo, in sintesi, quanto emerso dalla risposta in esame.

Quesito

Il caso in esame riguarda un supercondominio così composto:

  • n. 89 unità nella categoria catastale A/2;
  • n. 26 unità nella categoria catastale F/3;
  • n. 5 unità nella categoria catastale A/10;
  • n. 1 unità nella categoria catastale D/1;
  • n. 222 unità nella categoria C/6 garage e posti auto coperti.

L’istante condominio rappresenta quanto segue:

  • oltre il 75% della superficie delle unità immobiliari sono destinate ad abitazione;
  • le unità in corso di costruzione (categoria catastale F/3) si trovano attualmente allo stato di “grezzo avanzato”, mancanti solo delle finiture;
  • il condominio, inoltre, è dotato di impianto di climatizzazione invernale ed estivo centralizzato (che si compone di n. 3 centrali termiche alimentate a gas metano per la produzione di acqua calda sanitaria, riscaldamento e raffrescamento estivo) che serve tutte le unità immobiliari, comprese quelle in corso di finitura.

Detto ciò, il condominio istante intende realizzare i seguenti interventi, che consentirebbero di raggiungere il doppio salto di classe energetica dell’intero condominio:

  • miglioramento energetico “per la sostituzione del parco macchine pompe di calore a gas metano con assorbimento di ammoniaca delle n. 3 centrali termiche, con nuove macchine in pompa di calore elettriche ad alta efficienza, con necessario adeguamento delle cabine elettriche (intervento trainante);
  • installazione di impianto fotovoltaico per la produzione di circa 70 Kw, con spesa massima ammissibile pari ad euro 2.400,00 per Kw installato (intervento trainato);
  • istallazione di batterie di accumulo con spesa massima ammissibile pari ad euro 1.000,00 per kwh installato (intervento trainato);
  • installazione di infrastrutture per la predisposizione e l’alimentazione di n. 100 colonnine per la ricarica di veicoli elettrici nel locale autorimesse condominiale, con lettori elettronici (intervento trainato);
  • installazione di schermature solari e infissi da realizzarsi sulle singole unità immobiliari (interventi trainati).

Alla luce di quanto espresso, l’istante chiede se:

  • in relazione alla quantificazione della spesa massima ammissibile agevolabile, per gli interventi che si intendono effettuare (“trainanti” e “trainati” sopra descritti) possano essere conteggiate anche le unità immobiliari in corso di costruzione (F/3), anche ai fini della cessione della totalità del credito d’imposta maturato;
  • per gli interventi “trainati” i proprietari delle unità residenziali “finite” come sopra evidenziate e la società proprietaria delle unità in corso di finitura (F/3) possono beneficiare delle relative agevolazioni previste dal decreto Rilancio.

Parere delle Entrate

Dopo i consueti riferimenti normativi, l’Agenzia delle Entrate ha richiamato la circolare n. 30/E del 2020 per ricordare che in caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, le relative spese possono essere considerate ai fini del calcolo della detrazione soltanto se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza.

Nel caso di:

  • un edificio in cui più del 50% della superficie complessiva delle unità immobiliari sono destinate a residenza, il Superbonus per interventi realizzati sulle parti comuni spetta anche ai possessori di unità immobiliari non residenziali, ma non potranno fruire del Superbonus per interventi trainati realizzati sui propri immobili;
  • un edificio non residenziale, in quanto la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza è minore del 50%, il Superbonus per interventi realizzati sulle parti comuni spetta solo ai possessori di unità immobiliari residenziali, in questo caso i possessori potranno accedere all’agevolazione anche per interventi trainati realizzati sui propri immobili, sempreché questi ultimi non rientrino tra le categorie catastali escluse (A/1, A/8 e A/9).

Ai fini del calcolo della superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza, il Fisco richiama la circolare n. 24/E del 2020 in cui si chiarisce che vanno conteggiate tutte le unità immobiliari residenziali facenti parte dell’edificio comprese quelle rientranti nelle categorie catastali escluse dal Superbonus. Inoltre, nel caso di interventi realizzati sulle parti comuni la detrazione spetta anche ai possessori di sole pertinenze che abbiano sostenuto le spese dei suddetti interventi.

Conclusioni

Condizione indispensabile per godere dell’agevolazione è che gli interventi siano eseguiti su edifici esistenti dotati di impianto di climatizzazione invernale, di natura residenziale; nel caso in esame, quindi, il Superbonus non può applicarsi alle 26 unità immobiliari (con la categoria F/3), del condominio istante in quanto non definibili come unità “esistenti” di natura residenziale e non essendo agevolabili gli interventi realizzati in fase di nuova costruzione, come richiede la norma.

Dette unità, continua il Fisco, non possono concorrere alla formazione della spesa massima ammissibile al fine di fruire delle agevolazioni previste per gli interventi trainanti; occorre tener conto del numero di unità immobiliari esistenti all’inizio dei lavori; non possono, inoltre, usufruire neanche delle detrazioni relative ad altri interventi trainati di efficientamento (peraltro, non collegate ad un intervento trainante ammissibile).

Tuttavia, la presenza delle 26 unità immobiliari (in corso di costruzione) non preclude la possibilità al condominio istante di accedere al Superbonus in relazione agli interventi di efficientamento energetico (trainanti) che riguardano le spese comuni, delle unità residenziali e non residenziali (comprese le pertinenze), nel presupposto che la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50%.

Con riferimento al secondo quesito, conclude il Fisco, l’esecuzione sulle parti comuni dell’edificio di almeno un intervento trainante consentirà, poi, a ciascun condomino (esclusi i proprietari delle unità immobiliari censite quali unità F/3) di accedere al Superbonus ed effettuare sulla singola unità immobiliare gli interventi trainati (al massimo due unità) che rientrano nell’ecobonus, compresi quelli prospettati dall’istante.

Infine, i criteri su indicati per stabilire le misure massime agevolabili per gli interventi “trainanti” e “trainati” su un edificio condominiale, valgono anche ai fini dell’applicazione della possibilità di optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione spettante, per la cessione del credito di imposta corrispondente.

 

Clicca qui per scaricare la risposta n. 609/2021

 

 

Francesca Ressa

Francesca lavora in ACCA dal 2008. Si è occupata nel corso degli anni di aspetti tecnici e commerciali. E’ autrice di BibLus dal 2012, seguendo tematiche legate alla sicurezza cantieri e opere edili.

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