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Superbonus 110%: edifici da 2 a 4 unità e pertinenze

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Le pertinenze, anche se distintamente accatastate, sono escluse dal conteggio del numero delle unità immobiliari di un singolo proprietario


Ai fini del conteggio delle unità immobiliari che compongono l’edificio non in condominio ma posseduto da unico proprietario, le pertinenze non devono essere considerate autonomamente anche se distintamente accatastate.

Questo il chiarimento che arriva dall’Agenzia delle Entrate con la recente risposta n. 461/2021, in cui ribadisce alcuni aspetti del Superbonus 110%.

In particolare, il caso riguarda un edificio di proprietà di un unico soggetto composto da più unità immobiliari, comprese di pertinenze, e come calcolare il numero delle unità immobiliari per l’accesso al Superbonus in condominio.

Quesito

L’Istante fa presente di essere proprietario di un intero edificio composto da 8 unità immobiliari. In particolare l’edifico è composto da:

  • 1 abitazione di categoria catastale A/2 (abitazione di tipo signorile);
  • 2 abitazioni A/3 (abitazione di tipo popolare);
  • 2 unità pertinenziali di categoria catastale C/6 (stalle scuderie, rimesse autorimesse);
  • 3 unità pertinenziali C/2 (magazzini e locali di deposito).

L’istante precisa che intenderebbe donare a favore delle due figlie, in proprietà esclusiva, un’unità abitativa A/2) e una A/3; a favore della moglie, invece, le due unità pertinenziali di categoria C/6 e due delle tre pertinenze di categoria C/2.

Pertanto, per effetto delle predette donazioni si costituirebbe un condominio ai sensi dell’articolo 1117 del codice civile sulle parti comuni alle diverse unità immobiliari di proprietà di soggetti diversi.

Volendo effettuare alcuni interventi di manutenzione straordinaria e/o ristrutturazione, sia sulle parti comuni, sia sulle singole unità immobiliari in accordo con i futuri condòmini, l’istante chiede di poter usufruire delle detrazioni previste dall’art. 119 del dl n. 34/2020 (decreto Rilancio): il Superbonus 110%.

Ciò considerato chiede se:

  • per gli edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, al fine di verificare il numero di unità immobiliari complessive, rilevino solamente quelle ad uso abitativo o anche le unità pertinenziali;
  • se l’estensione della possibilità di fruire della detrazione nella misura del 110% alle spese sostenute entro il 31 dicembre 2022, per gli interventi effettuati, tra gli altri, dalle persone fisiche, si applichi solo per gli interventi effettuati sulle parti comuni del suddetto edificio, oppure anche ai lavori “trainati” effettuati sulle singole unità immobiliari.

Parere dell’Agenzia delle Entrate

Il Superbonus, precisa il Fisco, in origine si applicava alle spese sostenute dal 1° luglio 2020 fino al 31 dicembre 2021, per la realizzazione di interventi “trainanti” e “trainati”; tali termini sono stati modificati dalla legge di Bilancio 2021 e, per effetto di tali modifiche, la detrazione spetta

  • per le spese sostenute fino al 30 giugno 2022;
  • per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022, per gli interventi realizzati dai condomini.

Con la legge di Bilancio 2021 è stato modificato il comma 9, lettera a) dell’articolo 119 del decreto Rilancio, prevedendo che il Superbonus si applica anche agli interventi effettuati «dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche».

Quindi, per effetto di tale modifica: l’agevolazione spetta anche se gli interventi agevolabili sono realizzati sulle parti comuni di edifici NON in condominio, composti da 2 a 4 unità immobiliari, di un unico proprietario o in comproprietà tra persone fisiche, riferita alle spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2021.

Inoltre, come chiarito, in risposta all’interrogazione in Commissione Finanze, n. 5-05839 di aprile 2021, ai fini della verifica del limite delle quattro «unità immobiliari», in assenza di specifiche indicazioni nella norma, si ritiene che, tenuto conto della ratio della modifica operata dalla legge di bilancio 2021,le pertinenze distintamente accatastate sono incluse per la verifica dl limite di spesa del Superbonus, ma escluse dal calcolo delle unità immobiliari (Superbonus: dal Mef nuovi chiarimenti sulle pertinenze).

 

Clicca qui per scaricare la risposta n. 461/2021

 

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