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Superbonus e cooperativa a proprietà indivisa, la nuova risposta delle Entrate

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Cooperativa a proprietà indivisa: Superbonus al 110% per le unità immobiliari a destinazione abitativa, ecobonus al 65% per le unità non residenziali

E’ ammessa la fruizione del Superbonus 110% in caso di cooperative a proprietà indivisa?

Nella risposta n. 486/2021 dell’Agenzia delle Entrate vengono chiarite le possibilità di accesso alle detrazioni di cui all’art. 119 del dl n. 34/2020 con specifico riferimento alle cooperative a proprietà indivisa.

Quesito

Il caso in esame riguarda una cooperativa proprietaria di un edificio, non un condominio, in quanto interamente di proprietà di un unico soggetto (la cooperativa).

La cooperativa istante dichiara di esser proprietaria di complessive 47 unità immobiliari, di cui:

  • 34 a “destinazione abitativa”,
  • 9 a “destinazione commerciale”,
  • 4 ad “uso ufficio”.

La stessa specifica, inoltre, di essere interamente  a “proprietà indivisa” in quanto unica ed esclusiva titolare del diritto di proprietà sugli immobili sociali.

Per le unità immobiliari residenziali sono stati stipulati con i singoli soci dei contratti di locazione (ai sensi della legge n. 431/1998); mentre le unità immobiliari ad uso diverso dall’abitativo vengono locate (ai sensi della legge n. 392/1978) sia ai soci che a soggetti terzi.

Avendo intenzione di realizzare degli interventi di isolamento termico (di cui all’articolo 119, comma 1, lettera a del dl n. 34/2020) e sostituzione dell’impianto di climatizzazione invernale (lettera b) sulle parti comuni alle singole unità di cui si compone il complesso immobiliare e del quale è proprietaria, rispettando i requisiti previsti dal comma 3 del medesimo articolo, l’istante avanza i seguenti dubbi:

  • il criterio da utilizzare al fine di individuare per quali unità immobiliari sarà possibile fruire della detrazione del 110 % (di cui all’articolo 119, comma 1, lettere a) e b), del decreto Rilancio) e quelle che, invece, beneficiano della detrazione del 65% delle spese sostenute ai sensi del successivo comma 2, che, a sua volta, richiama gli interventi di risparmio energetico di cui all’articolo 14 del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63;
  • come determinare i limiti di spesa massima ammissibili al beneficio e l’importo delle spese imputabili a ciascuna unità immobiliare.

In pratica, l’istante vuole sapere come funzionano le detrazioni nel caso di immobili posseduti dalle cooperative in cui alcune unità immobiliari residenziali sono state assegnate ai singoli soci con contratti di locazione mentre le unità immobiliari ad uso diverso dall’abitativo sono locate sia ai soci che a soggetti terzi.

Risposta dell’Agenzia delle Entrate

Con la risposta n. 486/2021 l’Agenzia delle Entrate chiarisce le possibilità di accesso alle detrazioni nel caso in esame.

Il Fisco richiama la circolare n. 24/E dell’8 agosto 2020, in cui ha chiarito, in merito agli interventi realizzati su parti comuni di edifici in condominio, che il limite di spesa è calcolato in funzione del numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è composto (vedi speciale BibLus-net). L’ammontare di spesa così determinato costituisce il limite massimo di spesa agevolabile riferito all’intero edificio e non quello riferito alle singole unità che lo compongono.

Il medesimo criterio di calcolo si applica anche nel caso in cui l’edificio non sia in condominio in quanto, come nel caso in esame, interamente di proprietà di un unico soggetto.

Ciò premesso e fermo restando il rispetto di tutti i requisiti previsti dall’art. 119 del decreto Rilancio, il Superbonus 110% spetta alla cooperativa per tutte le unità immobiliari residenziali (di cui si compone il complesso immobiliare) locate ai soci, sia per gli interventi trainanti che per i trainati realizzati sulle unità immobiliari assegnate ai soci; la detrazione, invece, non si applica alle spese relative ad interventi sulle unità immobiliari a destinazione commerciale, considerato che lo stesso riguarda esclusivamente gli interventi eseguiti su immobili residenziali.

Sulle unità immobiliari a destinazione commerciale la cooperativa può usufruire dell’ecobonus, la detrazione spettante per gli interventi di riqualificazione energetica.

Conclusioni

In conclusione, secondo il parere dell’Agenzia delle Entrate, è possibile:

  • l’applicazione del superbonus 110% (articolo 119 del dl n. 34/2020) relativamente alle unità immobiliari a destinazione abitativa assegnate in godimento ai soci, nel rispetto del limite massimo di spesa determinato ai sensi delle lettere a) e b) del comma 1 del medesimo articolo 119;
  • l’applicazione dell’ecobonus ordinario, (art. 14 del dl n. 63/2013), nella misura del 65%, con riferimento alle unità immobiliari a destinazione diversa da quella residenziale, oggetto di locazione sia ai soci che a terzi, nel limite di spesa o di detrazione previsto per ciascuna tipologia di intervento di efficienza energetica realizzato.

 

Clicca qui per scaricare la risposta n. 486/2021

 

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