Superbonus in condominio: calcolo superficie residenziale e limiti di spesa
Per il calcolo della superficie residenziale si valuta la situazione finale; per i limiti di spesa, invece, si considera la situazione ante-intervento
Con l’istanza di interpello in oggetto, la risposta n. 290 del 23 maggio 2022, l’Agenzia delle Entrate si sofferma sul principio della prevalenza della superficie residenziale di un edificio su cui si realizzano interventi agevolabili con il Superbonus, con cambio di destinazione d’uso; nonché sui tetti di spesa ammissibile.
Risposta AE n. 290 del 23 maggio 2022
Il caso riguarda un “condominio minimo” composto da 2 unità immobiliari: una ad uso abitativo A/2 ed una adibita a negozio C/1, funzionalmente indipendenti.
Il complesso sarà oggetto di interventi di miglioramento sismico (di cui all’articolo 119 comma 4 del dl n. 34/2020) e di isolamento termico (di cui all’articolo 119 comma 1, lettera a del dl n. 34/2020) mediante SCIA, che riguarderà anche il cambio di destinazione d’uso dell’unità immobiliare non abitativa: al termine dei lavori risulteranno 3 unità residenziali.
E’ opportuno ricordare che la SCIA (Segnalazione certificata inizio attività) è necessaria quando gli interventi riguardano le parti strutturali dell’edificio; ti segnaliamo, al riguardo, un modello PDF editabile da scaricare gratis, che offre la possibilità di compilare tutti i dati direttamente all’interno del PDF e di salvare il file al fine di poter continuare l’input anche successivamente.
Quesito
Dal momento che la superficie dell’unità immobiliare ad uso abitativo è inferiore al 50% della superficie complessiva dell’edificio, l’istante chiede di sapere se:
- entrambi i proprietari/condomini delle due unità immobiliari possono usufruire della detrazione prevista dall’art. 119 del dl n. 34/2020 (Superbonus) con riferimento alle spese sostenute per gli interventi trainanti e trainati;
- ai fini della determinazione dei limiti di spesa per gli interventi sulle parti condominiali di miglioramento sismico e di efficientamento energetico, si debba tener conto della situazione esistente prima dei lavori.
Parere dell’Agenzia delle Entrate
Il Fisco ricorda che, per ottenere il l’agevolazione in esame, il Superbonus, condizione necessaria è che la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza deve essere superiore al 50% della superficie totale dell’edificio.
Con riferimento agli interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, la circolare n. 24/E del 2020 ha precisato che, qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio in condominio sia superiore al 50%, è possibile ammettere al Superbonus anche il proprietario o detentore di unità immobiliari non residenziali che sostengono le spese per le parti comuni.
Tuttavia, se tale percentuale risultasse inferiore, è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari che sono destinate ad abitazione comprese nello stesso edificio.
Nel caso di interventi, come nel caso in esame, che comportano il cambio di destinazione d’uso di una o più unità immobiliari all’interno di un edificio, la verifica della superficie catastale delle unità immobiliari va effettuata considerando la situazione esistente al termine dei lavori.
Conclusioni
Entrambi i condomini potranno beneficiare del Superbonus per i lavori di miglioramento sismico ed efficientamento energetico: relativamente alla prevalenza abitativa è da valorizzare la situazione finale dell’edificio (nel caso in esame, infatti, l’edificio in questione sarà composto esclusivamente da unità immobiliari residenziali).
Per il calcolo dei tetti di spesa, invece, bisogna considerare il numero delle unità immobiliari esistenti all’inizio dei lavori: va valorizzata la situazione ante-intervento, ossia la situazione esistente all’inizio dei lavori e non quella risultante dagli stessi (come chiarito nella circolare n. 30/E del 2020).
In particolare:
- per gli interventi di miglioramento sismico il limite di spesa sarà pari a euro 192.000 (96.000 per 2);
- per gli interventi di efficientamento energetico il limite di spesa sarà pari a euro 80.000 (40.000 per 2).
Per non perdere il diritto alla detrazione è opportuno scegliere un software che ti consenta di gestire correttamente l’intera pratica del Superbonus (sismabonus ed ecobonus).
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