Superbonus 110: il caso di demolizione e ricostruzione di un edificio collabente senza APE

I chiarimenti del Fisco su: limiti di spesa, interventi di miglioramento energetico e riduzione rischio sismico, installazione fotovoltaico ed APE

Diversi chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate arrivano con la risposta n. 59/2022 in merito al Superbonus 110% in caso di demolizione e ricostruzione di un edificio composto da due unità immobiliari collabenti e sprovvisto di APE.

In particolare, si sofferma su:

il calcolo dei limiti di spesa ammessi;
la detrazione per l’installazione di un impianto fotovoltaico;
la realizzazione di interventi di efficientamento energetico e la presentazione dell’APE.

Il caso

Il caso sottoposto al giudizio del Fisco riguarda un intervento di demolizione e ricostruzione di un’unità collabente.

Nel dettaglio, l’istante è proprietario di un fabbricato pericolante, sprovvisto di APE, composto da due unità immobiliari collabenti (di categoria F/2) di cui una è “pertinenziale” all’altra:

una al primo piano dotata di impianto di riscaldamento (focolaio a legna);
l’altra pertinenziale al piano terra non riscaldata.

L’istante rappresenta di voler realizzare un intervento di ristrutturazione edilizia che consisterà nella demolizione e ricostruzione dell’edificio, con contestuale incremento volumetrico dello stesso; al termine dei lavori, avrà realizzato due immobili residenziali (di categoria diversa da A/1, A/8 o A/9).

Gli interventi che saranno effettuati rientrano tra quelli ammessi al Superbonus (articolo 119 del decreto legge n. 34 del 2020, decreto Rilancio), ossia: di riduzione del rischio sismico e di efficientamento energetico (compresa l’installazione di due pompe di calore, una per ciascuna unità immobiliare), con raggiungimento della classe di efficienza energetica “A” per entrambi gli immobili a fine lavori.

Pertanto, l’istante chiede:

quale sia il limite massimo di spesa detraibile per tali interventi;
se l’agevolazione vale anche per la realizzazione dell’impianto elettrico ed idraulico, dell’impianto di smaltimento reflui e dell’impianto di adduzione d’acqua, per il recupero delle acque piovane e loro riutilizzo per le cassette di scarico dei servizi igienici delle unità abitative.

Parere dell’Agenzia delle Entrate

Seguono i chiarimenti del Fisco in risposta ai quesiti del contribuente istante.

Demolizione e ricostruzione edifici collabenti

Il Fisco ricorda, innanzitutto, che in caso di demolizione e ricostruzione per essere ammesso al Superbonus 110% l’intervento deve essere assentito come “ristrutturazione edilizia” (di cui all’articolo 3, comma 1, lettera d), del dpr 380/2001, Testo Unico Edilizia); non si deve trattare di un intervento di nuova costruzione.

In sintesi, i requisiti richiesti per la demolizione e ricostruzione sono:

garantire il miglioramento di almeno due classi energetiche o, se non è possibile, il conseguimento della classe energetica più alta;
redigere l’attestato di prestazione energetica (APE), prima e dopo l’intervento, rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata che dimostri il miglioramento energetico.

Inoltre, la circolare n. 30/E del 2020 chiarisce che è possibile fruire del Superbonus anche relativamente alle spese sostenute per gli interventi realizzati su edifici classificati nella categoria catastale F/2, ossia unità collabenti, a condizione che al termine dei lavori l’immobile rientri in una delle categorie catastali ammesse al beneficio (immobili residenziali diversi da A/1, A/8, A/9 e relative pertinenze).

Limiti di spesa

Ritornando al caso in esame, in riferimento alle spese ammesse alla detrazione, il Fisco richiama la circolare n. 30/2020 in cui è stato precisato che ai fini del Superbonus, nel caso in cui gli interventi comportino l’accorpamento di più unità immobiliari o la suddivisione di un’unica unità, vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all’inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori.

Alla luce di quanto espresso, considerato che il fabbricato in questione è composto da una unità originariamente adibita ad abitazione e da una unità pertinenziale, l’ammontare massimo di spesa ammessa alla detrazione va riferito all’unità abitativa e alla sua pertinenza unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente: quindi il limite massimo di spesa ammesso alla detrazione sarà pari a 96.000 euro.

Interventi di efficienza energetica su edifici collabenti

Ai fini dell’applicazione del Superbonus nel caso di interventi finalizzati alla riqualificazione energetica degli edifici, l’Agenzia delle Entrate ricorda che, ai sensi della circolare n.24/E del 2020, è necessario che gli edifici oggetto degli interventi abbiano determinate caratteristiche tecniche e, in particolare, siano dotati di impianti di riscaldamento funzionante o riattivabile con un intervento di manutenzione, anche straordinaria.

Questa condizione, richiesta per tutte le tipologie di interventi agevolabili ad eccezione dell’installazione dei collettori solari per produzione di acqua calda e dei generatori alimentati a biomassa e delle schermature solari, è richiesta anche per gli edifici collabenti, nei quali l’impianto di riscaldamento non è funzionante.

Per quanto riguarda il calcolo dei limiti di spesa, in caso di interventi di demolizione e ricostruzione, sebbene inquadrabili come “ristrutturazione edilizia”, il parere prot. 1156 del 2 febbraio 2021 della Commissione consultiva per il monitoraggio del sismabonus ha asserito che il Superbonus per interventi trainanti e trainati di efficienza energetica non si applica alle spese riferite alla parte eccedente il volume ante-operam (vedi articoli precedenti: Superbonus 110%, demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria di edifici collabenti e Demolizione e ricostruzione: no all’ecobonus 110 per la volumetria eccedente).

Limitazione che non si applica, invece, agli interventi antisismici agevolabili (vedi articolo BibLus-net: Sismabonus: sì alla detrazione con aumento di volumetria! e Demolizione e ricostruzione con aumento di volume: ok al sismabonus ma non all’ecobonus).

Interventi riduzione rischio sismico

La risposta del Fisco in merito alla maxi detrazione per interventi di riduzione del rischio sismico, sismabonus 110%, è molto chiara: il limite massimo di spesa ammesso alla detrazione sarà pari a 96.000 euro.

Nel suddetto limite rientrano anche le spese sostenute per la realizzazione degli impianti rappresentati dall’istante se sono lavori strettamente collegati alla realizzazione e al completamento dell’intervento agevolabile (di cui alla circolare n. 30/E del 2020); l’individuazione delle spese, inoltre, deve essere effettuata da un tecnico abilitato.

Installazione impianto fotovoltaico

La detrazione spetta anche per l’installazione di:

impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica su determinati edifici;
sistemi di accumulo integrati nei predetti impianti solari fotovoltaici agevolati;

ossia “interventi trainati” sia dall’ecobonus 110% che dal sismabonus 110%.

Nel caso in esame, l’impianto solare fotovoltaico sarà installato contestualmente ad un intervento “trainante” antisismico (rientrante nella “ristrutturazione edilizia”), quindi il limite massimo di spesa ammesso al Superbonus sarà costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno di tali interventi.

La norma, ricordiamo, prevede un limite di spesa non superiore a 48.000 euro per singola unità immobiliare.

APE in caso di demolizione e ricostruzione

Infine, la risposta si sofferma sull’Attestato di Prestazione Energetica, APE, ricordando che per accedere al Superbonus gli interventi trainati e trainanti di efficienza energetica devono assicurare il miglioramento di due classi energetiche o, ove non possibile, il conseguimento di quella più alta da dimostrare tramite APE prima e dopo l’intervento, rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata.

Tuttavia, poiché in caso di demolizione e ricostruzione di unità collabenti la norma esonera dal produrre l’APE iniziale, è necessario dimostrare attraverso una relazione tecnica, che:

nello stato iniziale l’edificio era dotato di un impianto di riscaldamento (di cui alle caratteristiche tecniche previste dal dlgs n. 311/2006);
tale impianto è situato negli ambienti nei quali sono effettuati gli interventi di riqualificazione energetica funzionante o riattivabile con un intervento di manutenzione, anche straordinaria.