Sismabonus: e se l'asseverazione è presentata dopo il passaggio della zona sismica?

Con la risposta n. 481/2021 l’Agenzia delle Entrate interviene ancora una volta in tema di sismabonus e asseverazione tardiva. In particolare, chiarisce cosa accade se l’asseverazione tecnica necessaria per il sismabonus viene presentata dopo un cambio della zona sismica del Comune, da 4 a 3.

Per le Entrate la detrazione spetta agli acquirenti delle unità immobiliari per la realizzazione di interventi le cui procedure autorizzatorie sono iniziate dopo il 1° gennaio 2017 ma prima del 1° maggio 2019, anche se l’asseverazione non è stata presentata insieme alla richiesta del titolo abilitativo perché a quel tempo il Comune di ubicazione era in zona 4.

Quesito

Una società di costruzioni ha avviato dal 2019 le procedure per la realizzazione dei lavori di demolizione di un edificio residenziale di sua proprietà per poi ricostruire, in chiave antisismica, un immobile plurifamiliare, con ampliamento della volumetria esistente.

L’istante precisa che al momento della richiesta del titolo abilitativo non ha depositato l’asseverazione (come previsto dall’articolo 3, del D.M. n. 58/2017); questo perché l’immobile ricadeva in zona sismica 4, ossia una zona territoriale all’epoca non agevolabile.

Successivamente la Giunta Regionale ha provveduto all’aggiornamento delle zone sismiche inserendo il Comune (e quindi l’edificio) in zona sismica 3, ma solo dopo l’inizio del progetto.

Pertanto la società istante chiede se:

gli acquirenti delle unità immobiliari possano usufruire dell’agevolazione sismabonus (comma 1-septies, articolo 16, D.L. n. 63/2013), anche se gli interventi di demolizione e ricostruzione di un edificio esistente siano stati autorizzati come “nuova costruzione” e se non sia di impedimento la presentazione tardiva dell’asseverazione;
gli interventi di riqualificazione energetica (articolo 14, D.L. n. 63/2013) possono essere ammessi alla fruizione della relativa agevolazione, almeno per quanto riguarda le spese riferibili alla volumetria preesistente.

Risposta dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia ricorda che il sismabonus (di cui all’art. 16, comma 1-septies, del D.L. 63/2013) era stato previsto inizialmente per gli edifici ricadenti solo in zona sismica 1 e 2, e che successivamente è stata esteso alla zona 3.

Inoltre fa presente il Fisco, ai sensi del comma 1-septies, articolo 16, D.L. n. 63/2013 la detrazione è riconosciuta anche se la ricostruzione dell’edificio determina un aumento volumetrico rispetto a quello originario, sempreché le norme urbanistiche in vigore lo permettano e, in ogni caso, a prescindere dal fatto che il titolo abilitativo sia stato emesso per la realizzazione di una “nuova costruzione” o per una “ristrutturazione edilizia”.

Quesito 1

In riferimento al primo quesito il Fisco richiama la risoluzione n. 38/2020, in cui viene chiarito (in accordo con il Consiglio superiore dei Lavori pubblici del ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti) che:

il Sismabonus spetta agli acquirenti delle unità immobiliari ubicate nelle zone sismiche 2 e 3, oggetto di interventi le cui procedure autorizzatorie sono iniziate dopo il 1° gennaio 2017 ma prima del 1° maggio 2019, anche se l’asseverazione non è stata presentata contestualmente alla richiesta del titolo abilitativo.

Viene anche precisato che l’asseverazione deve essere presentata dall’impresa entro la data di stipula del rogito dell’immobile oggetto degli interventi di riduzione del rischio sismico.

Conclusioni

Nel caso in esame, considerato che alla data di inizio delle procedure autorizzatorie, il Comune era ricompreso in zona sismica 4 (e non rientrava, quindi, nell’ambito applicativo del sismabonus), la società istante può presentare l’asseverazione tardiva, ma entro la data di stipula del rogito.

In altri termini, fermo restando il rispetto della condizione che gli immobili siano alienati dall’impresa costruttrice entro 18 mesi dal termine dei lavori, la predetta asseverazione deve essere presentata dall’impresa entro la data di stipula del rogito dell’immobile e consegnata all’acquirente ai fini dell’accesso al beneficio in questione.

Quesito 2

In merito al secondo quesito, l’Agenzia evidenzia che nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico.

L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana (articolo 3, comma 1, lettera d) del D.P.R. n. 380/2001).

Pertanto il Fisco ha ribadito che la detrazione fiscale legata al “Superecobonus” non si applica alla parte eccedente il volume ante-operam non rilevando in alcun modo, nel caso in esame, la circostanza che il fabbricato ricostruito dall’impresa che ha eseguito i lavori contenga un numero maggiore di unità immobiliari rispetto al preesistente.

Conclusioni

La risposta dell’Agenzia delle Entrate ha chiarito, quindi, che la detrazione è applicabile anche nel caso in cui la ricostruzione dell’edificio determina un aumento volumetrico rispetto a quello originario, purché le norme urbanistiche in vigore permettano tale variazione.

La società istante può, quindi, fruire della detrazione per la riqualificazione energetica; la stessa non può essere fruita per la parte ampliata.

In tal caso, l’istante deve mantenere distinte, in termini di fatturazione, le due tipologie di intervento (ristrutturazione e ampliamento) o, in alternativa, essere in possesso di un’apposita attestazione che indichi gli importi riferibili a ciascuna tipologia di intervento, utilizzando criteri oggettivi (cfr. circolare n. 20/2016, paragrafo 10.2).

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