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Imposte in misura fissa ed immobili demoliti, recuperati e venduti

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Ok all’agevolazione anche nel caso in cui il fabbricato sia alienato mediante conferimento a favore del Fondo Immobiliare italiano

Nuovi chiarimenti delle Entrate circa l’applicazione dell’imposta di registro ipotecaria e catastale nella misura fissa per i trasferimenti di interi fabbricati a favore di imprese di costruzione e ristrutturazione immobiliare arrivano con la risposta all’interpello n. 376/2021.

Ricordiamo che ai sensi dell’articolo 7 del dl n. 34/2019, è prevista un’agevolazione che consistente nell’applicazione, fino al 31 dicembre 2021, al contratto di acquisto dell’edificio da demolire o da recuperare, delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

Tale agevolazione compete anche nel caso in cui l’edificio risultante dai lavori di ricostruzione o di recupero sia alienato mediante il suo apporto a un fondo immobiliare.

Interpello n. 376/2021

Con l’istanza di interpello in esame, un’impresa di costruzione o di ristrutturazione immobiliare afferma di voler stipulare un contratto di compravendita per l’acquisto di un intero fabbricato e che, entro i successivi 10 anni, intende:

  • demolire e ricostruire il complesso edilizio che si trova sull’area da acquistare;
  • realizzare, conformemente alla normativa antisismica, un nuovo fabbricato da destinare ad “edificio logistico”, con il conseguimento della classe energetica NZEB, A o B;
  • successivamente alienare.

Quesito

La società chiede se: “il trasferimento mediante conferimento del nuovo fabbricato a favore del Fondo Immobiliare italiano, da effettuarsi una volta ultimata la demolizione e ricostruzione del complesso edilizio, possa essere qualificato come alienazione e, quindi, se rientra nelle dovute condizioni ai fini dell’applicazione delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa (ai sensi dell’art. 7 del dl n. 34/ 2019)”.

Ricordiamo che i fondi comuni di investimento immobiliari consentono di trasformare investimenti immobiliari in quote di attività finanziarie in modo da generare liquidità senza un’acquisizione diretta dell’immobile.

Soluzione interpretativa dell’Agenzia dell’Entrate

In base a quanto disposto dall’art. 7 del dl n. 34/2019, secondo le Entrate le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di 200 euro ciascuna se si verificano le seguenti condizioni:

  1. l’acquisto deve essere effettuato entro il 31 dicembre 2021 da imprese che svolgono attività di costruzione o ristrutturazione di edifici;
  2. l’acquisto deve avere come oggetto un “intero fabbricato” indipendentemente dalla natura dello stesso;
  3. il soggetto che acquista l’intero fabbricato, inoltre, entro 10 anni dalla data di acquisto deve provvedere:
    • alla demolizione e ricostruzione di un nuovo fabbricato anche con variazione volumetrica, ove consentito dalle normative urbanistiche;
    • ad eseguire interventi di manutenzione straordinaria, interventi di restauro e risanamento conservativo o interventi di ristrutturazione edilizia individuati dall’art. 3, comma 1, lettere b), c) e d) del dpr n. 380/2001;
    • il nuovo fabbricato deve risultare conforme alla normativa antisismica e deve conseguire una delle classi energetiche NZEB, A o B;
    • all’alienazione delle unità immobiliari il cui volume complessivo superi il 75% del volume dell’intero fabbricato.

Qualora non siano rispettate le suddette condizioni, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura ordinaria con l’applicazione della sanzione del 30% delle stesse imposte.

Conclusioni

L’Agenzia delle Entrate, anche in riferimento alla circolare n. 47/E del 2003, ritiene che nel termine “alienazione” presente nell’articolo 7 del decreto legge 30 aprile 2019, n. 34, possono essere ricompresi anche gli apporti di immobili ai fondi immobiliari.

Pertanto, qualora siano rispettate tutte le altre condizioni previste, sono applicabili le agevolazioni previste consistenti nell’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 ciascuna.

 

Clicca qui per scaricare l’interpello n. 376/2021

 

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