Imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura ridotta
Dalle Entrate: ok all’agevolazione anche se le unità immobiliari costituiscono l’intera porzione abitativa del fabbricato, ma non l’intero edificio in assoluto
L’Agenzia delle Entrate (con la risposta n. 203/2020) fornisce utili chiarimenti circa l’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale ridotte, ossia nella misura fissa di euro 200 ciascuna.
L’interpello riguarda in particolare chi compra e rivende interi fabbricati, a favore di imprese di costruzione, per interventi di ristrutturazione immobiliare.
Nel caso analizzato l’operazione di acquisto e ristrutturazione da parte della società riguardano tutte le unità abitative dello stabile (l’immobile consisteva anche di un’autorimessa e un negozio).
Pertanto, viene chiesto al Fisco se, anche in questo caso, sia possibile usufruire dell’agevolazione concessa ai sensi del decreto Crescita (dl n. 34/2019).
L’Agenzia spiega le condizioni che le imprese di costruzioni devono rispettare per godere dei benefici fiscali.
Imposte ridotte
Ricordiamo che in base all’art. 7 del dl Crescita, in sede di acquisto di un fabbricato, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di euro 200 ciascuna, a condizione che siano verificate le seguenti condizioni:
- l’acquisto deve essere effettuato entro il 31 dicembre 2021 da imprese che svolgono attività di costruzione o ristrutturazione di edifici;
- l’acquisto deve avere come oggetto un “intero fabbricato” indipendentemente dalla natura dello stesso;
- il soggetto che acquista l’intero fabbricato, entro 10 anni dalla data di acquisto, deve provvedere alla demolizione e ricostruzione di un nuovo fabbricato anche con variazione volumetrica o alla ristrutturazione edilizia;
- successivamente deve esservi l’alienazione delle unità immobiliari, il cui volume complessivo superi il 75% del volume dell’intero fabbricato.
La norma intende, quindi, agevolare i trasferimenti di “interi fabbricati”, a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare al fine di avviare un reale processo di rigenerazione urbana, solo se sono rispettate le suddette condizioni.
In caso contrario, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura ordinaria con l’applicazione della sanzione del 30% delle stesse imposte.
Quesito
Un’impresa di costruzioni immobiliare intende acquistare tutte le unità abitative, costituite da sei appartamenti, facenti parte di un unico fabbricato al fine di eseguire gli interventi di ristrutturazione edilizia e poi procedere alla successiva rivendita nei successivi 10 anni.
Le menzionate unità rappresentano l’intera porzione abitativa del fabbricato, ma non rappresentano l’intero fabbricato in assoluto, in quanto esistono anche due vani al piano terra: un’autorimessa ed un negozio, di proprietà di terze persone.
Pertanto il notaio chiede alle Entrate se sia comunque possibile fruire dei benefici fiscali introdotti dal decreto Crescita.
Risposta delle Entrate
Nel caso in esame, chiariscono le Entrate, risulta che il volume complessivo delle unità immobiliari che l’impresa intende acquisire è pari a circa 1.410 metri cubi, a fronte del volume complessivo dell’intero fabbricato che è pari a circa 1.583 metri cubi: è pertanto possibile accedere all’agevolazione prevista dal dl n. 34/2019, a condizione che entro il termine di 10 anni venga alienato comunque almeno il 75% del volume dell’intero fabbricato.
Clicca qui per scaricare la risposta n. 203/2020
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