Decadenza agevolazione prima casa in caso di vendita prima dei 5 anni
In caso di vendita infraquinquennale, il termine di un anno per riacquistare un nuovo immobile si calcola dall’atto di compravendita e non dal pagamento dell’ultima rata
Con la risposta n. 409/2020, l’Agenzia delle Entrate torna a occuparsi del tema “agevolazione prima casa”.
L’interpello riguarda la vendita infraquinquennale (ossia prima di 5 anni), con riserva di proprietà e con pagamento dilazionato in più rate, dell’immobile acquistato con l’agevolazione prima casa.
Agevolazione prima casa
Ricordiamo che la nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, dpr n. 917/1986 prevede l’applicazione dell’imposta di registro con aliquota agevolata del 2% per i trasferimenti e la costituzione di diritti reali di godimento che hanno per oggetto case di abitazione (ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9) laddove ricorrano le condizioni previste dalla norma.
Decadenza agevolazione
In caso di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con il suddetto beneficio prima del decorso del termine di 5 anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria (e quindi decade l’agevolazione), nonché una sovrattassa pari al 30% delle stesse imposte.
Tuttavia, non si ha la decadenza del beneficio e l’applicazione della sanzione nel caso in cui il contribuente, entro 1 anno dalla vendita dell’immobile acquistato con il beneficio prima casa, proceda all’acquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
Il quesito al Fisco
L’istante rappresenta di aver venduto alcuni immobili con riserva di proprietà, il cui pagamento è stato dilazionato in 12 rate (con acquisto da parte del compratore del diritto di proprietà sugli stessi a seguito del pagamento dell’ultima rata, avente scadenza nel 2019).
Gli immobili oggetto di vendita erano stati acquistati nel dicembre 2015, usufruendo dell’agevolazione prima casa; ragion per cui gli stessi non potevano essere rivenduti prima che fossero trascorsi 5 anni dall’acquisto, pena decadenza dell’agevolazione, salvo il riacquisto entro un anno dalla vendita di un altro immobile da destinare ad abitazione principale.
Al fine di conoscere il momento dal quale decorre il termine di un anno previsto dalla norma per il riacquisto di un altro immobile e non perdere, così, le agevolazioni per l’acquisto della prima casa, anche con riferimento al nuovo acquisto, l’istante chiede: “a partire da quale momento si calcola il termine di un anno?”
In particolare, egli chiede di:
- individuare la data effettiva di cessione della proprietà, poiché l’atto di compravendita è stato ricevuto dal Notaio in data 18 ottobre 2018 e registrato il 29 ottobre 2018, ma il trasferimento effettivo è avvenuto il 1° ottobre 2019 con il pagamento dell’ultima rata del prezzo pagata dall’acquirente;
- conoscere se all’eventuale decadenza dalle agevolazioni fruite consegue anche la decadenza dalle agevolazioni fiscali relative alle imposte sostitutive sul mutuo estinto il 1° ottobre 2019.
Risposta AE
Questo quanto chiarito dall’Agenzia delle Entrate, che si rifà al dpr n. 131/1986 e all’art. 1523 del codice civile:
in tema di decadenza dall’agevolazione prima casa, con riferimento alla vendita degli immobili con il pagamento del prezzo a rate, ai fini dell’imposta di registro, il decorso dell’anno per il riacquisto di altra abitazione da adibire a prima casa non può essere conteggiato dal momento in cui è avvenuto l’effetto traslativo della proprietà dei beni, verificatosi solo dopo il pagamento dell’ultima rata del prezzo; tale termine deve coincidere con l’atto di compravendita ricevuto dal notaio.
Con riferimento alla vendita degli immobili con il pagamento del prezzo a rate, ai fini dell’imposta di registro per tale tipologia di atto di vendita si deve ritenere che l’effetto traslativo si verifichi immediatamente, dal momento che l’imposta di registro deve essere corrisposta in misura proporzionale al momento della registrazione dell’atto.
Conclusioni
Nel caso in esame, quindi, diversamente da quanto affermato dal contribuente, si ha che il decorso dell’anno per il riacquisto di altra abitazione da adibire a prima casa si calcola dall’atto di compravendita (ottobre 2018) e non dal pagamento dell’ultima rata (ottobre 2019).
In riferimento, infine, al secondo quesito posto, si ritiene che con la decadenza dell’agevolazione fruita, il contribuente che ha stipulato un contratto di mutuo avvalendosi delle agevolazioni prima casa, incorre anche nella decadenza dalle agevolazioni fiscali relative alle imposte sostitutive sul mutuo.
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