Agevolazioni prima casa in caso di riacquisto da parte di un cittadino emigrato

Il cittadino emigrato è esonerato dall’obbligo di trasferimento della residenza nell’immobile anche in riferimento al secondo acquisto

Con la risposta all’interpello n. 627 del 27 settembre 2021, l’Agenzia delle Entrate torna a pronunciarsi in materia di agevolazioni prima casa.

Ricordiamo, infatti, che la legge di Bilancio 2021, ed i successivi interventi del dl Sostegni, hanno introdotto una serie di agevolazioni sull’acquisto della prima casa; innanzitutto la riduzione dell’IVA sull’acquisto, oltre che una serie di riduzioni di imposta e detrazioni ai fini IRPEF.

Per accedere a tali benefici è, però, necessario possedere alcuni requisiti: il principale consiste nell’individuare come residenza principale l’immobile acquistato e avere residenza nel Comune ove esso è ubicato.

Il caso

L’istante, residente all’estero, ha acquistato con atto notarile del 16 gennaio 2020 un immobile allo stato grezzo da destinare ad abitazione principale, chiedendo le agevolazioni per la prima casa; detto immobile viene poi rivenduto nel marzo 2021.

Successivamente, con atto notarile del 23 marzo 2021, l’istante riacquista:

• un immobile sito in Italia (cat. A/3);
• un garage pertinenziale (cat. C/6);
• un posto auto scoperto riportato cat. (C/6).

Ai sensi della disposizione di cui al n. 21 della tabella A, Parte II, allegata al dpr n. 633/1972 chiede l’applicazione dei benefici fiscali per l’acquisto della “prima casa” e relativa pertinenza, per l’appartamento e per l’autorimessa pertinenziale.

Di qui il dubbio se fosse necessario trasferire, entro i 18 mesi dall’acquisto del suddetto immobile, la propria residenza nel Comune in cui ha riacquistato la nuova abitazione.

Parere dell’Agenzia delle Entrate

Il Fisco ricorda che l’acquisto della “prima casa” da adibire ad abitazione (ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9) da un’impresa costruttrice prevede l’applicazione dell’aliquota IVA nella misura ridotta del 4% (disciplinata dalla disposizione del n. 21 della Tabella, Parte II, allegata al d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633).

Tra le condizioni per poter fruire del beneficio (di cui alla Nota II-bis, posta in calce all’articolo 1, della Tariffa, Parte I, allegata al dpr 26 aprile 1986, n. 131, TUR) si ha che:

• l’immobile deve essere ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza

o

• se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende.

Nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, sì che l’immobile deve essere acquistato come prima casa sul territorio italiano, con la dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato.

Nell’ipotesi in cui i beni acquistati con l’agevolazione vengono alienati prima dei cinque anni dalla data di acquisto, si perde l’agevolazione salvo nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici prima casa, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

In linea generale la decadenza è evitata, se il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici, procede all’acquisto di altro immobile da adibire “a propria abitazione principale” (Vedi art. BibLus-net: Agevolazione prima casa: ecco quando è possibile estenderla ad un nuovo acquisto).

In base alla citata Nota II-bis, per il cittadino emigrato all’estero, già in sede del primo acquisto, l’agevolazione spetta a condizione che l’immobile acquistato costituisca la “prima casa” nel territorio italiano.

Tuttavia:

• la circolare 12 agosto 2005, n. 38/E, chiarisce che l’agevolazione compete a condizione che l’immobile sia ubicato in qualsiasi punto del territorio nazionale, senza, peraltro, che sia necessario per l’acquirente stabilire entro diciotto mesi la residenza nel Comune in cui è situato l’immobile acquistato;
• la Suprema Corte con sentenza n. 15617 del 2014 ha stabilito che “il cittadino italiano emigrato all’estero, che riacquista entro un anno l’immobile, non decade dall’agevolazione fruita per il primo acquisto anche se non trasferisce la residenza nel Comune di ubicazione dell’immobile riacquistato”.

Quindi, nel caso in esame la contribuente è esonerata dal rispetto della citata condizione in ragione dell’espresso disposto di cui all’articolo 1, nota II bis della “Tariffa Parte Prima” allegata al DPR n. 131/1986, ossia per il fatto di essere cittadina italiana emigrata all’estero.

Conclusioni

Premesso quanto sopra, in relazione alla fattispecie in esame, si ritiene che, coerentemente alla disposizione relativa alla fruizione dell’agevolazione in sede di (primo) acquisto da parte del cittadino residente all’estero, anche in sede di riacquisto di altra abitazione sul territorio nazionale, non sia necessario ottemperare all’obbligo di adibire il nuovo immobile ad abitazione principale.

Si ritiene, infatti, che tale obbligo (analogamente all’obbligo di residenza) non possa essere imposto ai cittadini che vivono stabilmente all’estero e che, pertanto, si trovano nella impossibilità di adibire la casa acquistata “a propria abitazione principale”.

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