Agevolazione prima casa

Agevolazione prima casa: e se l’immobile non è ad uso abitativo?

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Francesca Ressa
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Per non perdere l’agevolazione occorre dimostrare la destinazione ad abitazione principale dell’immobile riacquistato entro 1 anno dalla registrazione dell’atto

Il caso esaminato dall’Agenzia delle Entrate, in merito alla risposta all’interpello n. 753/2021, riguarda l’agevolazione prima casa per un immobile classificato come C2, in corso di ristrutturazione.

Per suddetto immobile si prevede un cambio di destinazione d’uso in abitazione e la possibilità di richiedere l’applicazione delle agevolazioni mediante un atto integrativo.

Quesito

L’istante fa presente di aver acquistato la piena proprietà di un complesso immobiliare censito al Catasto Fabbricati nella categoria C/2 in corso di ristrutturazione finalizzata al cambio di destinazione d’uso in unità immobiliare residenziale abitativa, avente categoria diversa da A/1, A/8 e A/9.

Dichiara, inoltre, che per mera omissione, nell’atto di compravendita stipulato nel 2019 non è stata richiesta l’applicazione delle agevolazioni “prima casa” (ai sensi della Nota II-bis dell’articolo 1, della Tariffa Parte I, allegata al dpr n. 131/1986, TUR) e che, pertanto, ha corrisposto l’imposta di registro nella misura ordinaria.

Ricordiamo, infatti, che ai fini dell’agevolazione in esame:

  • il trasferimento deve avere per oggetto case di abitazione;
  • devono esserci le condizioni di cui alla Nota II-bis.

In particolare, sono ritenute “case di abitazione” i fabbricati censiti nel Catasto Fabbricati nella tipologia abitativa (con categoria catastale A, con l’esclusione di A/10, Uffici e studi privati, ad eccezione di A/1, A/8 e A/9).

Alla luce di quanto espresso, l’istante chiede se è possibile richiedere l’agevolazione prima casa per le unità immobiliari che alla data di acquisto risultavano classificate nella categoria catastale C/2, ma urbanisticamente in corso di ristrutturazione con cambio di destinazione in civile abitazione in forza di legittimo titolo edilizio.

Risposta dell’Agenzia delle Entrate

In merito al quesito avanzato, il Fisco richiama la circolare n. 38/E del 12 agosto 2005, in cui viene precisato che oggetto del trasferimento deve essere un fabbricato a destinazione abitativa, ossia strutturalmente concepito per uso abitativo, pur considerando che si possa trovare in fase di costruzione all’atto dell’acquisto.

Con la circolare n. 2/E del 21 febbraio 2014 è stato, inoltre, chiarito che dette agevolazioni si applicano anche nel caso di trasferimento di immobile in corso di costruzione, in presenza dei requisiti previsti dalla citata Nota II-bis, sempre a condizione che l’immobile sia classificabile nelle categorie catastali da A/2 ad A/7.

La possibilità di fruire delle agevolazioni “prima casa” nelle ipotesi di immobili non abitativi ma per i quali sia possibile un cambio di destinazione è stata oggetto di pronunce favorevoli da parte della Corte di Cassazione (cfr. Cass. nn. 18300 del 10 settembre 2004 e 14396 del 7 giugno 2013).

In particolare, nella sentenza del 10 settembre 2004, n. 18300 si afferma che:

l’agevolazione spetta anche nel caso di acquisto di un immobile, al momento assoggettato ad uso diverso da quello abitativo, allo scopo di farne, da parte dell’acquirente, la propria abitazione, e che ai fini dell’applicazione delle agevolazioni fiscali previste dall’art. 1, 6 comma, l 22 aprile 1982 n. 168, in materia di trasferimento dei fabbricati destinati ad abitazione non di lusso, è sufficiente che l’immobile oggetto dell’acquisto possa essere destinato ad abitazione, non essendo richiesto dalla norma che esso sia già adibito a tale funzione al momento dell’acquisto. 

Inoltre, ai sensi del comma 4 della Nota II-bis, la decadenza dal regime di favore è evitata se il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile agevolato, effettuata prima del decorso del quinquennio, proceda all’acquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Pertanto al fine di evitare la decadenza dalle agevolazioni, sempre nel caso di alienazione dell’abitazione agevolata entro i cinque anni dall’acquisto, dovrà dimostrare la destinazione a propria abitazione principale dell’immobile riacquistato in comproprietà (oggetto di cambio di destinazione d’uso) entro un anno dalla registrazione dell’atto originario.

 

Clicca qui per scaricare la risposta n. 753/2021

 

 

Francesca Ressa

Francesca lavora in ACCA dal 2008. Si è occupata nel corso degli anni di aspetti tecnici e commerciali. E’ autrice di BibLus dal 2012, seguendo tematiche legate alla sicurezza cantieri e opere edili.

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