Risanamento, manutenzione e ristrutturazione edilizia leggera/pesante: le differenze

Risanamento, manutenzione e ristrutturazione edilizia leggera/pesante: le differenze

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Il Tar Campania chiarisce le differenze tra nuova costruzione, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria e ristrutturazione edilizia leggera/pesante

La nuova sentenza n. 1680/2021 del Tar Campania  ribadisce ulteriormente le differenze che intercorrono tra i concetti di nuova costruzione, restauro/risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia leggera/pesante.

Ciò anche alla luce delle modifiche apportate al dpr 380/2001 (Testo unico edilizia) dal dl 76/2020  “decreto semplificazioni 2020”.

Il caso

Un privato, attraverso regolare concessione edilizia (del 1982), dava inizio ai lavori per la costruzione di un fabbricato rurale, costituito da un piano sottostrada, un piano terra ed un piano primo con sottotetto e copertura incidenti, collegati da una scala esterna in c.a., strutturalmente giuntata rispetto al fabbricato e non tompagnata.

Veniva, quindi, registrato (nel 2019) il certificato di collaudo statico presso il Genio civile che attestava il completamento della struttura del manufatto.

In dettaglio, il fabbricato risultava:

  • completato nelle rifiniture al piano sotto strada, mentre il piano terra ed il piano primo erano al rustico (solo strutture in c.a.);
  • con copertura a quattro falde completata;
  • collegato alla rete idrica comunale.

Il privato, successivamente, decedeva e lasciava il fabbricato in eredità ai due figli, i quali decidevano di richiedere al Comune un nuovo permesso di costruire per completare la costruzione.

L’Ente negava la concessione del pdc, poiché (a suo parere) l’intervento di completamento avrebbe costituito una “nuova costruzione” vietata dalle norme di attuazione e misure di salvaguardia del Piano Stralcio per l’Assetto Idrogeologico, poiché ricadente in una zona a elevato Rischio frana.

In tali aree erano consentiti, infatti, soltanto interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia.

Gli eredi del fabbricato decidevano, quindi, di fare ricorso al Tar.

Le differenze e le definizioni delle tipologie d’intervento

I giudici amministrativi, prima di procedere nel vivo della questione, ritengono di dover chiarire i concetti di nuova costruzione, restauro/risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia leggera e pesante.

La nuova costruzione

Il Tar ribadisce che per “nuova costruzione” si intende qualsiasi intervento che consista in una trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, attuata attraverso opere di rimodellamento della morfologia del terreno, ovvero costruzioni che, indipendentemente dai materiali utilizzati e dal grado di amovibilità, presentino un simultaneo carattere di stabilità fisica e di permanenza temporale, dovendosi con ciò intendere qualunque manufatto che sia fisicamente ancorato al suolo.

Il tratto distintivo e qualificante la nuova costruzione viene, dunque, dato (secondo i giudici) dall’irreversibilità spazio-temporale dell’intervento.

Il restauro ed il risanamento conservativo

Contrariamente a quanto detto per le opere di “nuova costruzione”, i togati spiegano che le opere di restauro e risanamento conservativo sono caratterizzate da tutti quegli “interventi edilizi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili”.

Tali interventi comprendono quindi:

  • il consolidamento,
  • il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio,
  • l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso,
  • l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio (art. 3, co. 1, lett. c) dpr 380/2001).

Differenze tra risanamento, manutenzione e ristrutturazione

A parere del Tar, affinché sia ravvisabile un intervento di ristrutturazione edilizia e non di risanamento conservativo, è sufficiente che risultino modificati la distribuzione della superficie interna e dei volumi ovvero l’ordine in cui erano disposte le diverse porzioni dell’edificio, per il solo fine di rendere più agevole la destinazione d’uso esistente; ciò determina il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio ed un’alterazione dell’originaria fisionomia e consistenza fisica dell’immobile, incompatibili con i concetti di manutenzione straordinaria e di risanamento conservativo.

Questi ultimi, infatti, presuppongono la realizzazione di opere che lascino inalterata la struttura dell’edificio e la distribuzione interna della sua superficie.

Il Tar ricorda che nella nuova formulazione dell’art. 3 (Definizioni degli interventi edilizi), comma 1 lett. d) del dpr 380/2001, è intervenuto il dl n. 76/2020, (decreto semplificazioni 2020), il quale, nell’incidere in maniera significativa sul regime giuridico dei titoli edilizi, semplificandoli e ridefinendoli nei loro contorni applicativi, ha, con particolare attenzione, riscritto i margini di operatività propri della ristrutturazione edilizia.

La ristrutturazione edilizia pesante e leggera

I togati osservano, che il concetto di ristrutturazione edilizia così delineato può essere ulteriormente chiarito nello scenario giuridico operando una ulteriore distinzione fra una “ristrutturazione pesante”, assentita mediante permesso di costruire o SCIA (SCIA alternativa o c.d. Super SCIA, art. 23 dpr 380/2001) e così descritta nei termini di cui all’art. 10 (Interventi subordinati a permesso di costruire) comma 1, lett. c), del dpr 380/2001:

gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, nei casi in cui comportino anche modifiche della volumetria complessiva degli edifici ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma o della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti di immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42;

ed una “ristrutturazione leggera“, come scandita nei termini di cui all’art. 3, comma 1, lett. d) dello stesso TUE:

costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.

La sentenza del Tar

In conclusione, tornando al caso in esame, il Tar conviene che l’intervento edilizio in questione può incontestabilmente ricadere nel caso della ristrutturazione edilizia “leggera” poiché presuppone come elemento indispensabile la preesistenza del fabbricato, nella consistenza e con le caratteristiche planivolumetriche ed architettoniche originarie.

Tale consistenza preesistente del manufatto (sostengono i giudici) è palesemente percepibile e riscontrabile, anche, dal certificato di collaudo statico.

Il ricorso è, quindi, accolto.

 

Clicca qui per scaricare la sentenza del Tar Campania

 

praticus-ta
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