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Lastrico solare condominiale

Ripartizione spese lastrico solare: sono a carico di tutti i condòmini?

Tempo di lettura stimato: 4 minuti

Cos’è il lastrico solare e come avviene il riparto delle spese in condominio? Ecco cosa stabiliscono il codice civile e la Corte di Cassazione

Con l’aumento della consapevolezza ambientale e la crescente domanda di soluzioni abitative sostenibili, il lastrico solare in condominio emerge come una risposta innovativa alle esigenze moderne.

Esso incarna un connubio tra funzionalità, estetica, e sostenibilità, fungendo da piattaforma per la creazione di spazi all’aperto, impianti energetici alternativi e iniziative volte a migliorare la qualità della vita all’interno di un condominio.

Ma come funziona la divisione delle spese in condominio riferite al lastrico solare?

Lastrico solare condominiale: cos’è

Con “lastrico solare” si intende una superficie piana posta sul tetto di un edificio, spesso utilizzata come spazio comune o adibita a diverse finalità, tra le quali quelle di riparare l’edificio dal sole, dalla pioggia e dalle altre intemperie. Quest’area può essere destinata a scopi ricreativi, come giardini pensili o terrazze condominiali, oppure può essere sfruttata per l’installazione di impianti solari fotovoltaici o solari termici. Inoltre il lastrico solare può rappresentare una soluzione architettonica per migliorare la vivibilità degli edifici, fornendo uno spazio all’aperto per gli occupanti. In molte città l’adozione di lastrici solari rientra in strategie di sviluppo sostenibile, promuovendo l’efficienza energetica e l’uso di energie rinnovabili.

Differisce dal tetto, copertura spiovente, visto che si tratta di una copertura orizzontale che può essere o meno accessibile e calpestabile. Nel caso in cui venga installato un parapetto con una ringhiera di protezione per l’affaccio, si parla di terrazza condominiale e non più di semplice lastrico solare.

Secondo l’art. 1117 del codice civile il lastrico solare è incluso in quelle parti dell’edificio necessarie all’uso comune oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo.

Lastrico solare condominiale ripartizione spese

Per quanto riguarda la divisione delle spese condominiali in riferimento ad un lastrico solare, si delineano 2 opzioni:

  • se il lastrico è di proprietà comune, si prevede la divisione delle spese del lastrico solare tra tutti i condomini in base alle loro quote millesimali;
  • se il lastrico solare è ad uso esclusivo di uno o più condomini, le spese devono essere sostenute da questi per 1/3, mentre gli altri 2/3 sono a carico di tutti gli altri proprietari, con ripartizione basata sulle tabelle millesimali.

Nello specifico l’art. 1126 del codice civile stabilisce che quando l’uso del lastrico solare (o parte di esso) non è in comune per tutti i condomini, quelli che ne hanno uso esclusivo sono tenuti a contribuire per 1/3 della spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico. I rimanenti 2/3 sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte dell’edificio a cui il lastrico serve in proporzione del valore del piano (si attribuisce un coefficiente più alto alto al piano immediatamente sotto il lastrico e man mano che si scende si diminuisce, fino al coefficiente più basso che è quello riferito al piano terra) o della porzione di piano di ciascuno.

Esempio ripartizione spese lastrico solare 1/3 e 2/3

Ipotizziamo che il “condòmino A” sia titolare dell’uso esclusivo del lastrico e che tutti i condòmini (incluso il condòmino A) abbiamo unità immobiliari ricadenti sotto il lastrico. Fissiamo la spesa di manutenzione a 1.800 €. 1/3 di 1.800 € è a carico esclusivo del condòmino A (600 €). I restanti 2/3 ossia 1.200 € devono essere divisi tra i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. Per eseguire facilmente il calcolo ti consiglio di avvalerti del software tabelle millesimali. Puoi anche personalizzare la stampa delle tabelle millesimali da esportare nei formati standard RTF, XLS e TXT.

Sentenza n. 11484/2017 Corte di Cassazione

A seguito del rifacimento dei lastrici solari, siti al quinto e sesto piano della scala B di un fabbricato, nasceva un contenzioso tra i condòmini per la ripartizione delle spese.

Il Tribunale di primo grado decideva che le spese venissero ripartite nel seguente modo:

  • 1/3 a carico dei proprietari esclusivi dei lastrici;
  • 2/3 a carico dei restanti condòmini.

La Corte d’Appello dichiarava che i restanti condòmini della scala B non dovevano farsi carico esclusivo delle spese delle parti che ricadevano nella proprietà comune anche della scala A.

I giudici chiarivano che i lastrici solari in questione insistevano su una porzione di immobile in seno alla quale si trovano anche parti di proprietà comune dell’intero condominio (galleria pedonale, portico pedonale, portineria, atrio, piani interrati, box), e quindi costituiscono copertura non solo delle unità immobiliari site ai piani sottostanti e di proprietà esclusiva dei rispettivi comunisti, ma pure, appunto, di tali parti comuni.

Inoltre, la Corte d’Appello aveva messo in rilievo come l’art. 8 del Regolamento Condominiale prevedesse che le spese riguardanti le parti comuni si dovessero suddividere in proporzione della quota millesimale di proprietà di ciascuno dei comproprietari.

La Corte si esprime sul riparto delle spese del lastrico

La Corte di Cassazione con la sentenza n. 11484/2017 si esprime sulla ripartizione delle spese.

In contrasto con quanto affermato dai giudici di appello gli Ermellini affermano che l’obbligo di partecipare alla ripartizione dei 2/3 della spesa non deriva, quindi, dalla sola, generica, qualità di partecipante del condominio (come invece ha ritenuto la Corte d’Appello), ma dall’essere proprietario di un’unità immobiliare compresa nella colonna d’aria sottostante alla terrazza o al lastrico oggetto della riparazione.

Pertanto in tema di condominio negli edifici, agli effetti dell’art. 1126 cc, è previsto che:

i 2/3 della spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico solare di uso esclusivo sono a carico non di tutti i condomini, in relazione alla proprietà delle parti comuni esistenti nella colonna d’aria sottostante, ma di coloro che siano proprietari individuali delle singole unità immobiliari comprese nella proiezione verticale di detto lastrico, alle quali, pertanto, esso funge da copertura

La sentenza di appello deve essere quindi cassata.

Per i giudici di Cassazione la ripartizione delle spese dovrà avvenire nel seguente modo:

  • 1/3 a carico dei proprietari esclusivi dei lastrici
  • 2/3 a carico dei restanti condòmini che siano proprietari individuali delle singole unità immobiliari comprese nella proiezione verticale di detti lastrici

 

Esimus
Esimus

 

 

 

8 commenti
  1. Raggi Grazia
    Raggi Grazia dice:

    Proprietaria di 4 immobili contrattualmente locati. Riverniciato lastrico solare. Come ripartire le spese condominiali? Grazie

    Rispondi
    • Redazione di BibLus
      Redazione di BibLus dice:

      Ti consiglio di rivolgerti a un tecnico/avvocato di tua fiducia che, analizzando attentamente la questione, riuscirà a indicarti la strada da seguire.
      Ciao.

      Rispondi
  2. Mariagrazia Gambino
    Mariagrazia Gambino dice:

    Devo rifare l’ impermeabilizzazione e successiva pavimentazione del mio terrazzo a causa di copiose infiltrazioni di acqua piovana al piano sottostante.
    Pur essendo per legge a mio carico solo 1/3 della spesa, possono i condomini della colonna sottostante rifiutarsi di pagare i 2/3 a loro spettanti.?
    Nel caso,molto probabile, come si deve comportare l’amministratore per risolvere il mio problema e obbligare gli altri condomini al dovuto pagamento?
    Grazie:

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    • Redazione di BibLus
      Redazione di BibLus dice:

      Ciao Mariagrazia,
      se i lavori sono stati approvati regolarmente dall’assemblea condominiale, in caso di mancato pagamento, l’amministratore può procedere con un decreto ingiuntivo.
      Il mio consiglio è comunque quello di consultare oltre al suo amministratore di condominio anche il suo legale di fiducia.

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  3. Luciana Colavecchia
    Luciana Colavecchia dice:

    Buona sera
    Dovrei rifare l’impermeabilizzazione del terrazzo, sotto ci sono dei box in cui si verificano infiltrazioni di acqua.
    Vorrei sapere se la spesa è totalmente a mio carico o anche ai proprietari dei box spetta una parte delle spese
    Grazie

    Rispondi
    • Redazione di BibLus
      Redazione di BibLus dice:

      Ciao Luciana,
      ti consiglio di consultare il suo tecnico di fiducia, solo lui visionando i luoghi e la documentazione, potrà consigliarti al meglio.

      Rispondi
  4. Mario Pesce
    Mario Pesce dice:

    Io sono proprietario di un alloggio all’ultimo piano di uno stabile e del terrazzo (lastrico solare) che fa da copertura a tutto lo stabile. Ora bisogna rifare il lastrico solare, le spese vengono ripartite per 1/3 a carico mio come proprietario del lastrico solare e per i 2/3 a carico dei condomini sottostanti. La mia domanda è io rientro anche nei 2/3 dei condomini sottostanti?

    Rispondi

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