Riforma del Condominio 2026: c’è il testo “bis” al Senato! Tutte le novità
Il DDL 1816 prevede modifiche più soft rispetto alla proposta di legge 2692, ritirata dopo le critiche
Prende il via la Riforma-bis 2026 del Condominio. Dopo il ritiro ufficiale della proposta di legge A.C. 2692, il 18 marzo 2026 è stata assegnata alla Commissione Giustizia in sede redigente il DDL 1816 recante “nuove disposizioni in materia di disciplina del condominio negli edifici“. L’esame è iniziato il 21 aprile 2026.
Non si parla più di laurea per gli amministratori di condominio e sfuma anche la figura del revisore contabile, così come non sono previsti né il deposito dei rendiconti alla camera di Commercio né l’obbligo di polizza professionale.
La proposta si propone l’obiettivo meno ambizioso di superare alcune criticità emerse nei 13 anni trascorsi dalla Riforma del 2012..
Ecco una sintesi delle novità. Seguici per essere sempre aggiornato sull’iter parlamentare della riforma.
Per i professionisti, la sfida sarà quella di adeguarsi rapidamente ai nuovi standard richiesti dalla riforma. Oltre ai “classici” software per il calcolo delle tabelle millesimali, il computo metrico, la contabilizzazione del calore, i tecnici che si occupano di amministrazione condominiale hanno oggi l’opportunità di sfruttare moderne applicazioni cloud-based per la gestione documentale e la gestione delle attività di routine.
Indice
- Amministratore di condominio: modifiche su nomina, durata, revoca ed obblighi
- Sicurezza degli edifici: scendono i quorum
- Polizza condominiale obbligatoria
- Stretta sulla morosità e compravendite
- Novità per il conduttore
- Sanzioni in caso di infrazioni al regolamento condominiale
- Testo ufficiale e scheda riepilogativa degli articoli modificati dal DDL 1816
- Cosa prevedeva la proposta di legge A.C. 2692 (ritirata)
- I nostri approfondimenti sul Condominio
Amministratore di condominio: modifiche su nomina, durata, revoca ed obblighi
Certificazione alla UNI 10801:2024
Diventa obbligatoria la certificazione UNI 10801:2024 per gli amministratori che gestiscono condomini con bilanci superiori a 100.000 euro o con più di 50 unità immobiliari.
La norma UNI 10801:2024 disciplina i requisiti di conoscenza, abilità, autonomia e responsabilità dell’amministratore di condominio e introduce nuove linee guida per la corretta gestione dei dati personali nel contesto condominiale in conformità con le normative vigenti, nonché parametri di qualità che devono essere soddisfatti per garantire un servizio di qualità e procedure standardizzate per la gestione della rendicontazione economica condominiale, stabilendo maggiori garanzie di trasparenza e coerenza.
Amministratore interno
Viene abolita l’esenzione che permetteva a un condomino di fare l’amministratore senza i requisiti di formazione obbligatoria.
Durata dell’incarico
L’incarico ha durata annuale e si rinnova automaticamente di anno in anno (salvo revoca o dimissioni). Alla cessazione dell’incarico, l’amministratore deve consentire il passaggio delle consegne entro trenta giorni ed è tenuto all’esecuzione delle attività urgenti e necessarie maturando in tali casi il diritto alla percezione di compensi proporzionali sul totale dell’opera.
Alla nomina dell’amministratore provvede sempre l’autorità giudiziaria (indipendentemente dal numero dei condòmini) quando il ricorso è presentato dall’amministratore dimissionario.
Compensi
Il compenso deve essere specificato analiticamente all’accettazione della nomina (a pena di annullabilità) e resta valido per i rinnovi. Viene inoltre introdotta la detraibilità fiscale del compenso dell’amministratore (fino a 500 euro annui) per l’abitazione principale.
Estratto conto trimestrale
L’amministratore deve pubblicare online l’estratto conto trimestrale entro 30 giorni, pena la revoca.
Esonero delle responsabilità
L’amministratore viene esonerato da responsabilità civili, penali e amministrative se l’inadempimento dei suoi obblighi è causato dalla morosità dei condomini (purché dimostri di aver agito per il recupero).
Sicurezza degli edifici: scendono i quorum
Una delle novità di maggior rilievo per i professionisti dell’edilizia riguarda lo sblocco dei lavori per la messa in sicurezza. Troppo spesso, interventi cruciali come l’adeguamento per il Certificato di Prevenzione Incendi (CPI) o la messa a norma degli impianti vengono paralizzati dall’inerzia assembleare.
Il DDL interviene drasticamente sull‘art. 1136 del Codice Civile: per approvare gli interventi obbligatori per legge relativi alla sicurezza, basterà il voto favorevole di un terzo dei presenti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio (333 millesimi).
Polizza condominiale obbligatoria
Il DDL introduce l’obbligo assoluto di stipulare una polizza assicurativa condominiale per il perimento dell’edificio e la responsabilità civile verso terzi.
Stretta sulla morosità e compravendite
Sospensione servizi
Se la morosità si protrae per 6 mesi, l’amministratore può sospendere il condomino dall’uso dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, indipendentemente dalla natura del servizio (incluso il riscaldamento).
Solidarietà acquirente
Chi acquista un immobile risponderà in solido con il venditore per le spese dell’anno in corso e dei due anni precedenti (non più uno solo). Il notaio dovrà acquisire preventivamente l’attestazione di morosità.
Spese condominiali: diritto di precedenza sull’espropriazione individuale
L’articolo 9 apportando una modifica all’articolo 30 della legge 11 dicembre 2012 n. 220, prevede che le spese condominiali siano soddisfatte con precedenza anche nelle procedure di espropriazione individuale.
Novità per il conduttore
L’articolo 10 della legge 27 luglio 1978, n. 392 prevede che il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell’appartamento locatogli, nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria.
Con la modifica apportata dall’articolo 8 del disegno di legge il conduttore risponderà altresì in solido con il proprietario delle spese relative ai suddetti servizi.
Sanzioni in caso di infrazioni al regolamento condominiale
Il condomino è responsabile delle infrazioni commesse dai propri aventi causa a qualsiasi titolo.
Testo ufficiale e scheda riepilogativa degli articoli modificati dal DDL 1816
Di seguito il testo del DDL e l’elenco dettagliato delle norme del Codice Civile, delle Disposizioni di Attuazione e delle Leggi speciali che vengono modificate dal Disegno di Legge:
| Norma Modificata | Argomento / Contenuto della Modifica |
| Art. 1129 c.c. | Nomina, revoca e obblighi dell’amministratore (rinnovo tacito annuale, pubblicazione estratto conto trimestrale, esonero responsabilità per morosità altrui, indicazione analitica compenso). |
| Art. 1135 c.c. | Attribuzioni dell’assemblea (introduzione dell’obbligo di stipula della polizza assicurativa per perimento edificio e RC verso terzi). |
| Art. 1136 c.c. | Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni (riduzione a 1/3 delle teste e 1/3 dei millesimi per i lavori obbligatori di sicurezza). |
| Art. 63 Disp. Att. c.c. | Riscossione contributi e morosità (sospensione servizi dopo 6 mesi, estensione a 2 anni precedenti della responsabilità solidale dell’acquirente). |
| Art. 67 Disp. Att. c.c. | Deleghe in assemblea (divieto assoluto di deleghe all’amministratore nei supercondomini). |
| Art. 70 Disp. Att. c.c. | Sanzioni per infrazioni al regolamento (responsabilità del condomino per le infrazioni commesse da inquilini o ospiti). |
| Art. 71-bis Disp. Att. c.c. | Requisiti dell’amministratore (obbligo certificazione UNI 10801:2024 per grandi condomini; abolizione esenzione formativa per l’amministratore interno). |
| Art. 10 L. 392/1978 | Partecipazione del conduttore all’assemblea (responsabilità solidale dell’inquilino con il proprietario per le spese di riscaldamento/condizionamento). |
| Art. 30 L. 220/2012 | Fondo speciale e procedure esecutive (precedenza dei crediti condominiali nella distribuzione del ricavato nelle espropriazioni individuali). |
| Art. 15 D.P.R. 917/1986 (TUIR) | Detrazioni per oneri (introduzione della detraibilità fiscale fino a 500€ del compenso dell’amministratore per l’abitazione principale). |
Cosa prevedeva la proposta di legge A.C. 2692 (ritirata)
La proposta di legge A.C. 2692 (a prima firma Gardini, FdI), presentata alla Camera il 17 dicembre 2025, mirava a riscrivere le regole del gioco per il condominio italiano. Laurea, iscrizione al registro e polizza assicurativa per i nuovi amministratori con clausola di salvaguardia per chi lo è già, pagamenti delle quote solo tracciati, certificazione dei rendiconti e della sicurezza del fabbricato.
L’obiettivo dichiarato era duplice: abbattere il contenzioso (che oggi intasa i tribunali civili) e professionalizzare definitivamente la figura dell’amministratore, avvicinandola agli standard europei.
Ecco una sintesi delle novità previste dalla proposta di legge 2692, ritirata e rimpiazzata dal DDL 1816.
L’Amministratore “Dottore”: laurea e registro al MIMIT
La riforma introduce requisiti d’accesso molto più stringenti. Per esercitare la professione sarà necessaria una laurea (anche triennale) in materie economiche, giuridiche o tecnico-scientifiche.
È prevista una clausola di salvaguardia: chi è già iscritto a ordini o collegi professionali (come i geometri) potrà continuare ad esercitare anche senza la laurea specifica richiesta.
Nasce inoltre l’Elenco Nazionale degli Amministratori e dei Revisori presso il Ministero delle Imprese e del Made in Italy (MIMIT).
L’iscrizione sarà obbligatoria per operare e subordinata al possesso dei requisiti di onorabilità e professionalità, inclusa una polizza assicurativa individuale obbligatoria da presentare all’accettazione della nomina.
Chi svolge l’attività di amministratore o di revisore senza essere iscritto viene punito con un’ammenda da 1.032 a 5.160 euro.
Si fa chiarezza sulla durata dell’incarico: il mandato è annuale ma si rinnova automaticamente di anno in anno, salvo diversa delibera di revoca e passaggio di consegne tra amministratori entro 30 giorni dalla cessazione dell’incarico con presentazione, entro 60 giorni, di un rendiconto infrannuale.
Non è dunque più prevista la maggioranza di 500 millesimi ed è evitata la permanenza in carica dell’amministratore in via provvisoria con poteri limitati all’ordinaria amministrazione.
Vengono inaspriti gli obblighi formativi: le ore di aggiornamento annuale passano da 15 a 20, con un focus specifico su diritto, contabilità, fiscalità e sicurezza. Anche in questo caso, la formazione dovrà essere erogata da responsabili scientifici qualificati.
Anche la figura del responsabile dei dati personali viene nominato dall’assemblea.
Il nuovo revisore condominiale: obbligatorio sopra i 20 condòmini
Una delle novità più impattanti è l’introduzione della figura del Revisore Condominiale Certificato. Non più una figura eventuale, ma obbligatoria per i condomini con più di 20 partecipanti (o 60 nei supercondomini).
Il revisore dovrà essere un soggetto terzo, indipendente e certificato UNI. Resta in carica per due anni non rinnovabili. Il suo compito non sarà solo controllare, ma certificare il rendiconto prima che questo approdi in assemblea. Anche i revisori contabili condominiali dovranno iscriversi all’Elenco Nazionale.
Il rendiconto certificato dovrà poi essere depositato presso la Camera di Commercio, garantendo trasparenza verso terzi e fornitori.
Rendiconto e trasparenza finanziaria: stop al contante
La contabilità condominiale abbandona ogni zona grigia. I criteri di redazione del rendiconto diventano molto più rigidi. Si dovrà applicare rigorosamente il criterio di cassa, redigere una situazione patrimoniale chiara e fornire uno stato di ripartizione che evidenzi con precisione i conguagli dell’anno in corso e quelli pregressi.
Il nuovo art. 1130-bis c.c. imporrà una struttura rigida del rendiconto, che dovrà comporsi di:
- Registro di contabilità;
- Conto economico e finanziario;
- Stato patrimoniale e nota esplicativa.
Viene sancito l’obbligo assoluto di tracciabilità: tutti i pagamenti in entrata e uscita dovranno transitare sul conto corrente condominiale.
Inoltre, il testo specifica che il pagamento effettuato dal condomino direttamente al fornitore non lo libera dall’obbligo verso il condominio, salvo casi eccezionali, blindando così la cassa comune.
Sicurezza degli edifici: certificazione annuale e costituzione immediata del fondo spese per i lavori
Per i tecnici abilitati si apre un nuovo, vasto campo d’azione. La riforma introduce l’obbligo di una verifica e certificazione annuale della sicurezza delle parti comuni, da affidare a società o professionisti specializzati. L’amministratore acquisisce poteri di intervento più incisivi: in caso di inerzia dell’assemblea su opere necessarie per la messa a norma (es. prevenzione incendi), potrà procedere autonomamente per garantire la sicurezza, riferendo poi alla prima assemblea utile.
Il fondo spese per la manutenzione straordinaria andrà costituito subito e non si potrà più applicare il criterio dei pagamenti “a stato avanzamento lavori” senza copertura.
Morosità e recupero crediti: “pagano tutti” (o quasi)
Cambia il meccanismo della solidarietà passiva. L’articolo 7 della Proposta di Legge modifica l’articolo 63 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile, ridefinendo la responsabilità dei condomini in caso di morosità.
Oggi i condomini rispondono in solido per le spese condominiali, ma la prassi e la giurisprudenza hanno creato incertezze e difficoltà nel recupero crediti, soprattutto verso i condomini in regola.
Con la riforma i creditori (fornitori, imprese di servizi, ecc.) possono agire in via prioritaria sulle somme disponibili nel conto corrente condominiale per l’intero credito vantato.
Solo in via sussidiaria possono agire sui beni dei condomini morosi, nella misura della loro morosità.
Per il residuo debito, dopo l’infruttuosa escussione dei morosi, i creditori possono agire anche nei confronti dei condomini in regola, ma solo in proporzione alla loro quota di partecipazione. I condomini in regola hanno diritto di regresso verso i morosi per quanto da loro pagato in più.
Cambiano norme e tempistiche per il recupero dei crediti verso i morosi. L’amministratore è tenuto ad agire con i decreti ingiuntivi entro sei mesi dalla dall’approvazione del rendiconto (che può avvenire entro 180 giorni dalla chiusura dell’anno contabile), e non più dalla chiusura dell’esercizio.
La riforma prevede anche un meccanismo di segnalazione obbligatoria da parte degli erogatori di servizi essenziali (es. acqua, gas, energia) verso l’amministratore e i condomini, quando i debiti superano una soglia significativa (es. 10.000 euro).
Il testo della Proposta di Legge A.C. 2692
Qui puoi scaricare il testo ufficiale della Proposta di Legge A.C. 2692 (“Modifiche al codice civile e alle disposizioni per la sua attuazione…“) e consultare l’elenco puntuale delle norme oggetto di modifica, suddivise per articolo della proposta e argomento trattato.
I nostri approfondimenti sul Condominio
Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/riforma-condominio-2026/
