Rifacimento intonaco esterno: manutenzione ordinaria o straordinaria?

Il rifacimento dell’intonaco esterno può essere considerato sia come manutenzione ordinaria che straordinaria, a seconda delle motivazioni e delle modalità di esecuzione.

L’art. 3 del D.P.R. 380/01 (testo unico dell’edilizia) definisce gli interventi edilizi distinguendoli in manutenzione ordinaria e straordinaria.

Gli “interventi di manutenzione ordinaria” comprendono opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, nonché interventi necessari per integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti. Esempi di manutenzione ordinaria includono la rimozione di vecchi strati di intonaco, l’applicazione di resine o stucchi per riparare crepe e l’esecuzione di una nuova intonacatura e tinteggiatura.

Gli “interventi di manutenzione straordinaria“, invece, si riferiscono a opere per rinnovare e sostituire parti strutturali degli edifici, realizzare o integrare servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche urbanisticamente rilevanti, come il cambiamento delle destinazioni d’uso che comporterebbe un aumento del carico urbanistico. Tra gli interventi straordinari rientrano anche quelli per il frazionamento o l’accorpamento delle unità immobiliari, anche se comportano variazioni nelle superfici e nel carico urbanistico, a condizione che non venga modificata la volumetria complessiva e venga mantenuta l’originaria destinazione d’uso. Inoltre, sono inclusi gli interventi sui prospetti degli edifici che siano necessari per mantenere o acquisire l’agibilità o per l’accesso, purché non compromettano il decoro architettonico e rispettino le normative urbanistiche ed edilizie vigenti, ad eccezione degli edifici sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio.

Nel caso del rifacimento dell’intonaco esterno, se il rifacimento riguarda solo l’intonaco senza modifiche strutturali rilevanti, si tratta di manutenzione ordinaria; altrimenti, si considera manutenzione straordinaria.

Rifacimento intonaco esterno: edilizia libera o servono permessi?

Il rifacimento dell’intonaco esterno, di solito, rientra in edilizia libera non richiede permessi se rientra nella manutenzione ordinaria, che comprende operazioni come la rimozione dei vecchi strati di intonaco, l’applicazione di resine o stucchi per riparare le crepe, e la tinteggiatura esterna.

Tuttavia, se il rifacimento è parte di lavori di ristrutturazione che comportano modifiche significative alla volumetria o ai prospetti dell’edificio, potrebbero essere necessari permessi specifici.

Ad esempio, è richiesta la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) per interventi che non alterano la volumetria e la sagoma dell’immobile, mentre il permesso di costruire è necessario per lavori più complessi che comportano trasformazioni rilevanti.

Se, inoltre, durante i lavori è previsto l’utilizzo di ponteggi o altre strutture esterne, potrebbe essere richiesta una CIL (Comunicazione Inizio Lavori) per interventi di manutenzione ordinaria, o una CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) redatta da un tecnico abilitato.

Infine, per edifici situati in zone vincolate paesaggisticamente o nel centro storico, potrebbero essere necessarie autorizzazioni paesaggistiche, soprattutto riguardo al colore dell’intonaco o all’impatto visivo complessivo dell’intervento.

Nel caso di edifici condominiali, potrebbe essere necessario ottenere l’approvazione della maggioranza degli intervenuti all’assemblea condominiale e che rappresentino almeno un terzo del valore complessivo del condominio.

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Qual è il costo per il rifacimento dell’intonaco esterno?

Per il rifacimento dell’intonaco esterno, il costo complessivo varia e dipende dalla superficie totale trattata, dal tipo di intonaco scelto e dai servizi aggiuntivi richiesti.

Generalmente, per questa tipologia di interventi, le spese da considerare sono:

rimozione del vecchio intonaco;
demolizione di parti deteriorate;
applicazione del nuovo intonaco;
noleggio ponteggi;
permessi per occupazione suolo pubblico;
pulizia facciata;
manodopera professionale.

Il costo può variare in base alla località ed esperienza dei lavoratori; generalmente si aggiunge un margine sul totale dei materiali acquistati o viene calcolato come parte integrante del preventivo fornito dall’impresa. Per il corretto calcolo del compenso in base alla prestazione del professionista, ti suggerisco il software per il calcolo delle parcelle che ti consente di calcolare i corrispettivi in base alla prestazione ricevuta.

Bonus per il rifacimento dell’intonaco esterno

Nel 2025, per il rifacimento dell’intonaco esterno, ci sono diverse opzioni di bonus che potrebbero essere utilizzate:

Bonus Ristrutturazione: questo bonus consente una detrazione fiscale sulle spese sostenute per interventi di ristrutturazione degli immobili. Nel 2025, la detrazione è del 50% per gli interventi sull’abitazione principale e del 36% per le altre unità immobiliari. Il rifacimento degli intonaci è ammesso a questa detrazione se rientra nella manutenzione ordinaria o straordinaria;
Ecobonus: se il rifacimento dell’intonaco esterno include l’installazione di un cappotto termico o altri miglioramenti energetici, potrebbe essere possibile accedere all’Ecobonus. Tuttavia, questo richiede specifiche condizioni tecniche e non è limitato al solo intonaco.

Per il rifacimento dell’intonaco esterno vige l’obbligo di cappotto?

Il rifacimento dell’intonaco esterno di un edificio può comportare l’obbligo di installare un cappotto termico se i lavori interessano oltre il 10% della superficie disperdente lorda complessiva, come stabilito dal Decreto Requisiti Minimi del 26 giugno 2015.

Questo obbligo non si applica agli interventi di manutenzione ordinaria, come pulizia o tinteggiatura, ma diventa necessario in caso di rifacimenti significativi o rimozione di rivestimenti.

Sentenze e approfondimenti

Di seguito si riportano alcuni casi giuridici e approfondimenti su interventi edilizi e la loro classificazione.

Sostituzione citofono con videocitofono: innovazione o manutenzione straordinaria?

La sentenza n. 3247/2024 del Tribunale di Torino ha chiarito la differenza tra “innovazione” e “manutenzione straordinaria” in ambito condominiale. Il caso riguardava alcuni condomini che avevano impugnato una delibera sulla sostituzione dei citofoni con dispositivi video avanzati, sostenendo che si trattasse di un’innovazione e richiedesse una maggioranza qualificata. Tuttavia, il Tribunale ha stabilito che l’intervento rientra nella manutenzione straordinaria, poiché rappresenta un semplice aggiornamento tecnologico senza modificare la destinazione d’uso o la struttura dell’edificio. Secondo l’articolo 1120 del Codice Civile, un’innovazione implica un cambiamento significativo nella funzione o nella consistenza di un bene comune, condizione non riscontrata in questo caso. La sostituzione di impianti tecnologici con versioni più moderne è considerata manutenzione straordinaria e, come previsto dall’articolo 1136 del Codice Civile, per la sua approvazione è sufficiente la maggioranza semplice.