Rifacimento facciate condominiali: lavori, costi e incentivi

Le facciate condominiali rappresentano uno degli elementi architettonici più visibili e importanti di un edificio che richiedono attenzione costante per preservare la sua integrità strutturale e il suo valore nel tempo.

Il rifacimento delle facciate condominiali costituisce un processo complesso che richiede una pianificazione attenta e una gestione oculata delle risorse. Con una corretta pianificazione e gestione, è possibile ottenere risultati ottimali e duraturi per l’intera comunità condominiale. Per gestire correttamente le pratiche coinvolte, potrebbe tornarti utile un software di gestione delle pratiche edilizie online da provare gratuitamente fin da subito.

Scopriamo tutto quello che c’è da sapere sul rifacimento delle facciate condominiali.

Cos’è la facciata condominiale?

La facciata condominiale è l’insieme delle linee architettoniche e degli elementi ornamentali che caratterizzano un edificio.

La facciata racchiude anche balconate, parapetti delle terrazze, cornicioni, basamenti, cimase, pilastrini e frontali.

Ai sensi dell’art. 1117 del codice civile, che elenca le parti dell’edificio di proprietà collettiva, la facciata del condominio costituisce una parte comune del condominio:

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; […]

Lavori previsti per il rifacimento della facciata condominiale

Per il rifacimento della facciata condominiale, sono coinvolti una serie di lavori come:

• il risanamento degli intonaci;
• la rasatura e la tinteggiatura;
• integrazione di uno strato impermeabilizzante o un cappotto termico;
• sostituzione della pavimentazione dei balconi;
• manutenzione delle finestre e dei parapetti;
• gestione delle canaline (come la canalina dei condizionatori);
• gestione degli elementi decorativi.

Rifacimento della facciata condominiale: manutenzione ordinaria o straordinaria?

La manutenzione della facciata condominiale può essere ordinaria o straordinaria.

Si parla di manutenzione ordinaria quando i lavori realizzati non modificano il colore o l’aspetto dell’edificio e non implicano modifiche strutturali.

Al contrario, se si producono delle modifiche sostanziali, si entra nell’ambito della manutenzione straordinaria. Tra questi lavori rientrano:

• i lavori che cambiano l’aspetto o il profilo della facciata;
• l’allestimento di corrimano di sicurezza o di infissi blindati;
• l’adozione di misure antisismiche, solamente su parti strutturali di interi fabbricati – non singole unità immobiliari;
• la creazione di un ascensore esterno per le persone con disabilità;
• il ripristino o la ricostruzione, successivamente a calamità naturali, in conseguenza delle quali si è dichiarato lo stato di emergenza.

Normative e legge per il rifacimento delle facciate condominiali

Il rifacimento delle facciate condominiali è regolamentato da diverse normative e leggi, che stabiliscono le procedure da seguire, le responsabilità legali e le modalità di finanziamento.

Le principali normative da considerare per garantire che i lavori siano condotti nel rispetto della legge e degli interessi di tutti i condomini sono:

• codice civile e leggi pertinenti: art. 1117 del codice civile, art. 1122 del codice civile e la Legge 220/2012, che disciplina la ripartizione delle spese condominiali;
• norme edilizie e urbanistiche: oltre alle disposizioni del Codice Civile, è importante considerare le norme edilizie e urbanistiche locali, che possono variare da comune a comune e potrebbero riguardare questioni come il tipo di interventi consentiti, le restrizioni architettoniche e le autorizzazioni necessarie;
• sicurezza e norme antisismiche: nel caso in cui i lavori sulla facciata coinvolgano modifiche sostanziali o miglioramenti strutturali, potrebbe essere necessario conformarsi alle norme di sicurezza e agli standard antisismici. Questo potrebbe richiedere l’adeguamento sismico della struttura esterna per garantire la sicurezza degli occupanti dell’edificio.

Maggioranza condominiale per rifacimento facciata

Il rifacimento della facciata condominiale costituisce una forma di manutenzione straordinaria e richiede l’approvazione della maggioranza degli intervenuti in assemblea.

In particolare, per interventi di manutenzione straordinaria che coinvolgono la tinteggiatura, è necessario raggiungere almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi) per ottenere l’approvazione.

Per quanto riguarda interventi finalizzati al miglioramento energetico, individuati da un attestato di prestazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, è richiesta la partecipazione della maggioranza degli intervenuti in assemblea, rappresentante almeno un terzo del valore dell’edificio.

Anche nel caso di lavori privati su facciata condominiale, è obbligatorio ottenere l’approvazione dell’assemblea condominiale; infatti, secondo l’art. 1122 del codice civile, il consenso dell’assemblea è obbligatorio per interventi che coinvolgano le parti comuni garantendo che tali lavori non arrechino danni alle parti comuni né compromettano la stabilità o il decoro architettonico del condominio.

Ripartizione spese per rifacimento facciata condominiale: chi paga?

Le spese per il rifacimento delle facciate condominiali sono ripartite tra i condomini in base alle loro quote millesimali, che vanno calcolate considerando tutti i dati delle unità immobiliari e i vari coefficienti. A tal proposito, l’utilizzo di un software per le tabelle millesimali ti consente di calcolare, personalizzare e stampare le tabelle millesimali in maniera facile, professionale e veloce.

Secondo l’art. 1123 del Codice Civile, le spese per la conservazione delle parti comuni dell’edificio sono ripartite tra i condomini in base al valore della loro proprietà, a meno di accordi diversi. Se i beni servono i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in base all’uso di ciascuno.

Art. 1123 Codice Civile – Ripartizione delle spese

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

Nel caso in cui l’assemblea approvi il rifacimento, la ripartizione si applica a tutti, anche a chi si oppone, a meno che un’autorità giudiziaria non invalidi la decisione.

In caso di mancato pagamento, l’amministratore può intraprendere azioni esecutive.

Se l’appartamento è in affitto, spetta al proprietario coprire i costi del restauro, mentre l’affittuario si occupa solo della manutenzione ordinaria.

Bonus rifacimento facciate condominiali

Il bonus facciate, introdotto con la legge di bilancio 2020, era un’agevolazione economica offerta dal Governo da diversi anni per migliorare le facciate degli edifici, disponibile per tutti i contribuenti, sia privati che pubblici.

Il bonus facciate offriva una detrazione del 90% per spese rifacimento facciata condominiale. I lavori coperti dal bonus includevano pulitura, tinteggiatura, riparazione dei balconi e ornamenti, sostituzione di grondaie, acquisto dei materiali, progettazione, gestione delle richieste, costo dei ponteggi, smaltimento dei materiali, tasse e imposte.

Tuttavia, a partire dal 2023, il bonus facciate non è stato prorogato.

Le specifiche spese per i lavori sulle facciate non possono essere più detratte.

A determinate condizioni, gli interventi ammessi al bonus facciate possono rientrare anche tra quelli di riqualificazione energetica riguardanti l’involucro (Superbonus o Ecobonus) e di recupero del patrimonio edilizio (Bonus casa).

Per ulteriori dettagli, puoi consultare un approfondimento dedicato ai bonus edilizi.

Inoltre, per gestire al meglio le tue pratiche per le agevolazioni fiscali, ti suggerisco di utilizzare il software per i bonus edilizi che ti supporta nella corretta gestione della pratica e dei lavori di tutti i bonus validi nel 2024, dallo studio di fattibilità allo stato finale dei lavori.

Procedura per il rifacimento della facciata condominiale

Per procedere al rifacimento di una facciata condominiale, è opportuno seguire una serie di passaggi specifici, di seguito riportati:

• analisi preliminare dell’intervento: il tecnico, incaricato dal proprietario o dal condominio, si reca sui luoghi ed effettua un’analisi preliminare degli interventi realizzabili;
• rilievo fotografico e metrico: il tecnico produce il rilievo della facciata per la definizione esatta delle misure, al fine di effettuate il computo metrico. Al riguardo risulta particolarmente utile l’utilizzo di un software di rilievo fotografico che, gratuitamente, consente di ottenere le misure a partire da una comune foto;

Rilievo fotografico – software Fotus

• computo metrico: il tecnico redige il computo metrico dei lavori in facciata e, dopo aver individuato le misure, può definire le lavorazioni necessarie e le rispettive quantità. In questa fase possono essere usati i prezzari regionali e può essere di aiuto la banca dati dei prezzari e listini per l’edilizia con circa 12 milioni di voci, materiali e prezzi per le opere edili ed impiantistiche;
• relazione tecnica, capitolato e contratto: il tecnico redige la relazione tecnica, specificando premesse, analisi dello stato di fatto e soluzioni progettuali; inoltre, è opportuno predisporre anche un capitolato e un contratto d’appalto;
• titolo abilitativo: a questo punto, il tecnico e il committente hanno tutti gli elaborati tecnici e i contratti necessari per presentare allo sportello unico per l’edilizia il titolo abilitativo per
  l’intervento;
• esecuzione e direzione dei lavori: prima dell’inizio dei lavori, se necessario, occorre procedere alle dovute comunicazioni (ASL, Prefetture, ecc.); quando si darà inizio ai lavori,  il direttore dei lavori seguirà il corretto andamento dei lavori e adempierà a tutti gli obblighi in capo a lui, tra cui la contabilità lavori e i pagamenti all’impresa;
• legge 10 e APE: la relazione sulle prestazioni energetiche (Tecnica di progetto Legge 10) viene elaborata nella fase progettuale dal tecnico; successivamente alla realizzazione dell’intervento, il certificatore energetico, estraneo sia alla progettazione che alla committenza, procede a rilasciare l’Attestato di Prestazione Energetica (APE).

Procedura rifacimento facciata condominiale

Ruolo del tecnico abilitato per il rifacimento facciate condominiali

Il professionista qualificato incaricato dei lavori di rifacimento delle facciate condominiali svolge un ruolo multifunzionale che abbraccia una serie di attività per garantire il corretto svolgimento degli interventi.

I principali compiti includono:

• redazione del computo metrico;
• predisposizione del capitolato;
• stesura e invio del modello comunale per le manutenzioni ordinarie;
• presentazione della richiesta di occupazione del suolo pubblico, se necessario per l’installazione di ponteggi o l’apertura del cantiere;
• direzione dei lavori durante l’esecuzione dei lavori, garantendo il rispetto delle specifiche tecniche, dei tempi e dei costi previsti nel computo metrico e nel capitolato;
• richiesta dell’autorizzazione della Soprintendenza o dell’ente competente per interventi in aree soggette a vincoli paesaggistici o monumentali;
• assunzione della responsabilità per la sicurezza sul cantiere e, se necessario, designazione di un coordinatore per la sicurezza;
• invio notifica preliminare all’ASL per comunicare l’inizio delle attività e ottenere le eventuali autorizzazioni o verifiche previste dalla legge in materia di sicurezza e igiene sul lavoro.

5 tool da utilizzare nel rifacimento delle facciate condominiali

Considerando i molteplici passaggi nel processo operativo, ecco una serie di strumenti specializzati che, se sei un professionista del settore, possono agevolarti e guidarti durante i lavori di rifacimento della facciata condominiale:

1. software per il computo metrico: scelto dalla maggioranza dei tecnici, delle imprese e delle pubbliche amministrazioni, ti accompagna in tutte le fasi dell’opera, dal progetto all’esecuzione fino all’ultimazione dei lavori;
2. software per i capitolati: ti fornisce i modelli per produrre la relazione tecnica su un intervento in facciata, il capitolato speciale d’appalto e il modello di contratto d’appalto per i lavori in facciata;
3. software per i titoli abilitativi: ti guida nella compilazione della documentazione per i permessi edilizi laddove richiesti, ad esempio ti fornisce il modello CILA o la comunicazione di inizio lavori dell’intervento;

Modello CILA – software Praticus-TA

4. software per la certificazione energetica: ti consente di progettare e verificare le prestazioni energetiche degli edifici, produrre la certificazione energetica APE, la diagnosi energetica e progettare gli interventi di riqualificazione ed efficientamento;

Esempio APE (attestato di prestazione energetica)

5. bim managament system: ti supporta nella corretta gestione dei lavori di rifacimento delle facciate condominiali, permettendoti di visualizzare, condividere e gestire online i progetti, lavorare con qualsiasi dispositivo da qualsiasi luogo, collaborare in real-time con tutti gli stakeholder coinvolti.

PSC per rifacimento facciate condominiali

I lavori di manutenzione sulle facciate degli edifici esistenti comportano diversi rischi per la sicurezza delle persone coinvolte, compresi lavoratori e terzi. Questi rischi devono essere attentamente valutati durante la fase preparatoria, che include la progettazione, la programmazione e l’organizzazione dei lavori.

La valutazione dei rischi durante la progettazione e la pianificazione è responsabilità del progettista e del coordinatore per la sicurezza per la progettazione (CSP), e viene formalizzata nel Piano di Sicurezza e Coordinamento (PSC), soprattutto quando sul cantiere sono presenti più imprese esecutrici, anche se non contemporaneamente.

Di seguito, ti fornisco due modelli che possono essere utili per i lavori di rinnovo delle facciate condominiali.

Ecco un modello PDF di PSC per il ripristino dell’intonaco esterno dell’edificio condominiale.

Download Gratuito Esempio PSC per ripristino intonaco esterno edificio condominiale

Ecco un altro esempio PDF di PSC per la realizzazione dell’isolamento termico sulla facciata condominiale.

Download Gratuito Esempio PSC per realizzazione isolamento termico su facciata condominiale

Per ottenere velocemente PSC sempre conformi alla legge, personalizzati e contestualizzati, utilizza l’apposito software per il Piano di Sicurezza e Coordinamento (PSC), con cui puoi effettuare la valutazione dei rischi specifici per la sicurezza in cantiere ed ottenere piani di coordinamento compilati con input guidato e configurati secondo le specificità del cantiere.

Casi giuridici

Di seguito si propongono una serie di sentenze che chiariscono degli aspetti fondamentali sui lavori in facciata condominiale.

Fori di aerazione in facciata, sono sempre praticabili?

La sentenza n. 2664/2022 del Tribunale di Salerno offre chiarimenti rilevanti sulla pratica di eseguire fori di aerazione sulla facciata condominiale. Si tratta di una pratica apparentemente comune, che può presentare complessità legate a regolamenti comunali e condominiali.

La vicenda riguarda una condomina che realizzava tre fori senza autorizzazione, successivamente vietati da un regolamento condominiale. Nonostante la chiusura e il titolo abilitante in sanatoria ottenuto dal Comune, il condominio ricorreva per danni.

Il Giudice di Pace respingeva il ricorso basandosi sull’art. 1102 del Codice Civile, ma il Tribunale ribaltava la decisione, evidenziando l’importanza del rispetto del regolamento condominiale che vietava l’apertura di fori senza autorizzazione assembleare. La sentenza sottolinea la non derogabilità dell’art. 1102 c.c., ma riconosce la possibilità di limiti più rigorosi imposti dal regolamento condominiale. In conclusione, il Tribunale accoglie il ricorso in appello, confermando l’illecito compiuto dalla condomina in assenza di autorizzazione assembleare post-regolamentazione.

Altre sentenze e approfondimenti

Altri casi giuridici di interesse:

• Rifacimento intonaco esterno: manutenzione ordinaria o straordinaria?
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Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/rifacimento-facciate-condominiali/