Riapertura finestre murate, obblighi e autorizzazioni

Riapertura di finestre murate: quali obblighi comporta?

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Autorizzazione sismica e condominiale, osservanza delle vedute sono tutte condizioni che potrebbero entrare in gioco per la riapertura di finestre murate. Lo spiega il CdS

Attenzione, il ripristino di finestre originarie, successivamente murate, non è un’operazione scontata, ma esige una serie di valutazioni e pareri come chiarisce la sentenza n. 219/2022 del Consiglio di Stato.

Immobile vincolato e riapertura di finestre murate, il caso

Una società proprietaria di un immobile in un fabbricato storicamente vincolato, attraverso uno studio termografico, ne rivelava l’esistenza di due finestre in facciata chiuse in epoca successiva, per cui decideva di riaprirle.

Tale operazione era avallata dal nulla osta della Soprintendenza e dall’autorizzazione paesaggistica rilasciata dal Comune.

Ma un vicino, proprietario dell’appartamento sottostante con terrazza panoramica, si opponeva alla riapertura per la:

  • mancanza dell’autorizzazione condominiale;
  • mancata trasmissione del progetto all’ufficio tecnico regionale ai fini dell’autorizzazione prevista dagli artt. 93 e 94 del dpr 380/2001, trattandosi di immobile ricadente in zona sismica;
  • inosservanza delle distanze previste dal codice civile tra le finestre e la terrazza sottostante.

Nel frattempo il Comune, sollecitato dal vicino, decideva di fermare i lavori con inefficacia della SCIA che aveva assentito la riapertura delle finestre.

La società, contrariamente riteneva:

  • che il Comune nella sua decisione avrebbe trascurato l’opposto giudizio tecnico della Soprintendenza, che aveva ritenuto la termografia concludente circa la preesistenza delle due aperture sulla facciata;
  • che i funzionari regionali, non ritenendo la termografia esaustiva e occorrendo (a loro parere) ulteriori saggi, non avrebbero inteso esprimere un dato tecnico oggettivo, ma una loro personale “opinione”, oltretutto smentita dalla stessa termografia;
  • di esercitare il suo diritto sulla cosa comune secondo l’art. 1102 c.c. (Uso della cosa comune) a contestazione che l’intervento richiedesse il consenso del condominio;

di conseguenza decideva di far ricorso al Tar che lo respingeva, per cui la società ricorreva in appello presso il CdS.

La sentenza del Consiglio di Stato sulla riapertura delle finestre murate: la sola termografia non basta a provarne la consistenza e la posizione

I giudici di Palazzo Spada ritengono pertinenti i rilievi della sentenza di prime cure inerenti alla legittimità della valutazione della Regione, recepita dal Comune, che ha ritenuto di doversi avvalere, al fine della sicurezza antisismica dell’edificio, di un metro di giudizio più severo di quello tenuto dalla Soprintendenza nel valutare gli interessi paesaggistici, ritenendo necessario che l’ipotesi avallata in prima battuta dalla termografia dovesse trovare un successivo riscontro in ulteriori elementi.

Gli esiti della termografia hanno fornito solo dei riscontri indiziari per dedurre la preesistenza delle aperture oggetto di SCIA, ma hanno lasciato un certo grado di incertezza sull’effettiva esistenza delle stesse, sull’esatta ubicazione e, sicuramente, sulle dimensioni.

All’atto della presentazione della SCIA (successiva al rilascio del nulla osta paesaggistico) non è stato quindi compiutamente dimostrato che l’apertura (o riapertura) delle finestre non andasse ad alterare la statica originaria della struttura dell’edificio, perché le nuove finestre fossero corrispondenti (anche nelle dimensioni e ubicazione) a quelle preesistenti, al fine di sottrarre l’intervento all’obbligo di presentare un progetto al Genio civile.

Il rispetto delle distanze

Fondata è la contestazione del ricorrente circa la violazione delle norme sulle distanze. Essa è basata sull’assunto che la distanza posta dall’art. 905 c.c. risulterebbe rispettata in quanto sulla parete era già esistente una finestra ancorché di dimensioni minori e, in ogni caso, decorso il termine per l’esercizio di poteri inibitori, soltanto l’individuazione di uno specifico interesse pubblico avrebbe potuto giustificare il ricorso all’esercizio dell’autotutela prefigurato dall’art. 21 nonies L. n. 241/1990 ove vi fossero stati dei reali profili di illegittimità nella SCIA.

Nel caso di specie, tuttavia, la violazione delle distanze sarebbe verificata a causa di un aggravio di una servitù di veduta, per l’apertura delle due finestre a una distanza dalla terrazza di proprietà inferiore a quella prevista dall’art. 905 c.c., in ampliamento di una già esistente apertura di dimensioni più modeste (inglobata in una delle nuove finestre).

I giudici sottolineano che tale situazione è sostanzialmente inerente a una controversia di stampo privatistico sull’esercizio di servitù di veduta, venendo in rilievo più che altro interessi privati.

In questo specifico caso, pertanto, risultava assente un profilo motivazionale di tutela dell’interesse pubblico tale da giustificare l’esercizio del potere di autotutela ex art. 21-nonies della legge n. 241/1990.

Il consenso del condominio

Secondo l’appellante non sarebbe necessario il consenso del condominio per riaprire le due finestre ai sensi dell’art. 1102 del codice civile, che riconosce il diritto di ciascun proprietario della cosa comune, come viene ritenuta la facciata, di farne uso, anche per un fine esclusivamente proprio, e di realizzare interventi sulla cosa comune (per il miglior godimento della proprietà esclusiva), purché non alteri la destinazione della cosa comune e consenta il pari uso degli altri condomini.

Ma questo principio, ribadiscono gli ermellini:

ha una portata generale e si applica anche quando l’interessato ritenga che le innovazioni sulle parti comuni non avrebbero alcuna rilevanza estetica, non essendo rimesso allo stesso considerare irrilevanti le innovazioni sotto il profilo estetico, qualora sia verificata la loro incidenza sostanziale sulla facciata dell’edificio condominiale.

Il “decoro architettonico” delle facciate costituisce, infatti, bene comune dell’edificio e pertanto ogni lavoro che su di esso sensibilmente incide, necessita dell’assenso dell’assemblea dei condomini, a prescindere dal giudizio sul risultato estetico dei lavori progettati.

L’assenza del consenso dei condomini è un presupposto che il Comune deve accertare in sede istruttoria, secondo criteri di ragionevolezza, e si presenta come condizionante la legittimità del titolo abilitativo per la realizzazione delle opere.

Nel caso in esame l’intervento ha inciso indubbiamente in modo sostanziale sulla facciata dell’edificio e, quindi, necessitava dell’assenso del condominio.

Il ricorso non è, quindi, accolto.

 

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