Restauro e risanamento conservativo: definizione ed esempi

Gli interventi di restauro e di risanamento conservativo sono le opere edilizie volte a tutelare e preservare edifici di un certo valore storico, artistico e culturale e non solo.

Ma cosa si intende esattamente per restauro e risanamento conservativo? Che differenza c’è con la ristrutturazione edilizia e quale titolo abilitativo occorre? Scopri tutti i dettagli.

Definizione di restauro e risanamento conservativo nel D.P.R. 380/2001

Secondo l’articolo 3 comma 1 lett. c) del D.P.R. 380/2001, gli interventi di restauro e risanamento conservativo sono interventi edilizi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità grazie ad un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano anche il mutamento delle destinazioni d’uso purché con tali elementi compatibili, nonché conformi a quelle opere previste dallo strumento urbanistico generale e dai relativi piani attuativi.

Questi interventi comprendono:

• il risanamento, il ripristino ed il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio;
• l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso;
• l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio.

La definizione di restauro si trova, invece, all’art. 29, comma 4, del D.Lgs. 42/2004. Il restauro è definito come l’intervento diretto sul bene attraverso un complesso di operazioni finalizzate all’integrità materiale ed al recupero del bene medesimo, alla protezione ed alla trasmissione dei suoi valori culturali. Nel caso di beni immobili situati nelle zone dichiarate a rischio sismico in base alla normativa vigente, il restauro comprende l’intervento di miglioramento strutturale.

Ai fini urbanistici il restauro è associato al risanamento conservativo.

Interventi di restauro e di risanamento conservativo: gli obiettivi

Dalla definizione di restauro e risanamento conservativo, possiamo individuare anche i principali obiettivi degli interventi, ossia:

• conservare l’organismo edilizio (non modifica in modo sostanziale l’assetto edilizio preesistente);
• assicurare la funzionalità dell’organismo edilizio;
• conservare la funzione dell’edificio;
• prevedere un insieme sistematico di opere che consentano la modifica della destinazione d’uso con elementi compatibili;
• rispettare gli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo.

Cosa si intende per organismo edilizio?

Con la Legge 457/78 viene introdotto il concetto di organismo edilizio. Ma di cosa si tratta esattamente? Ad oggi non esiste una vera definizione che possa coglierne il vero significato, ma possiamo comunque affermare che si tratta di un insieme complesso e strutturato di elementi spaziali e tecnici (sia interni che esterni) pertinenti all’edificio con le proprie funzioni e relazioni finalizzate anche a soddisfare esigenze abitative degli occupanti.

Qualificazione tipologica, elementi formali e strutturali

Come abbiamo appena visto gli interventi di restauro e di risanamento conservativo devono avvenire nel rispetto di elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo. Ma a cosa si riferisce, esattamente, il testo unico dell’edilizia? Facciamo delle specificazioni per:

• “qualificazione tipologica“: l’insieme dei caratteri architettonici e funzionali che consentono la qualificazione in base alle tipologie edilizie;
• “elementi formali“: distinguono l’edificio, delineandone una immagine unica (disposizione dei volumi, elementi architettonici, ecc.);
• “elementi strutturali“: sono gli elementi che compongono la struttura dell’organismo edilizio.

Esempi di restauro e risanamento conservativo

Per capire ancora meglio l’ambito edilizio in cui ci stiamo muovendo, possiamo fare degli esempi concreti di interventi edilizi ascrivibili al restauro e al risanamento conservativo:

• interventi mirati all’eliminazione e alla prevenzione di situazioni di degrado;
• adeguamento delle altezze dei solai nel rispetto delle volumetrie esistenti:
• apertura di finestre per esigenze di aerazione dei locali.

Restauro e risanamento conservativo: CILA o SCIA?

Quale titolo abilitativo per il restauro e il risanamento conservativo? La risposta non è così scontata, bisogna fare una distinzione:

• per interventi di restauro e risanamento conservativo “leggero” si presenta la CILA;
• per interventi di restauro e di risanamento conservativo che riguardano le parti strutturali dell’edificio si presenta la SCIA.

Per evitare di incorrere in sanzioni, affidati al software per titoli abilitativi. Puoi compilare tutti i modelli unificati e standardizzati grazie alla procedura guidata. Puoi individuare i titoli abilitativi in funzione dell’intervento. Stampi/esporti il documento PDF da consegnare o inviare telematicamente, senza paura di aver tralasciato qualche passaggio fondamentale.

Differenza tra restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia

Gli interventi di restauro e risanamento conservativo sono caratterizzati dal mancato apporto di modifiche sostanziali all’assetto edilizio preesistente, a differenza degli interventi di ristrutturazione edilizia che comprendono lavori finalizzati al ripristino e/o alla sostituzione di elementi costitutivi dell’edificio, eliminazione, inserimento e modifica di nuovi elementi ed impianti (Consiglio di Stato sez. V, 08/02/2022, n.901).

Ne consegue che la ristrutturazione può portare ad un organismo edilizio diverso da quello precedente, in parte o anche totalmente. Il restauro e il risanamento conservativo, invece, hanno come obiettivo principale quello di conservare l’organismo edilizio, quindi non portano ad una modifica sostanziale.

Possiamo affermare, quindi, che se gli interventi effettuati comportano una modifica del prospetto e della volumetria complessiva, non sono classificabili come risanamento conservativo, ma fanno parte della ristrutturazione e sono sottoposti al regime del permesso di costruire.

TAR Salerno 397/2025: differenze tra nuova costruzione, ristrutturazione e restauro

Secondo la sentenza del TAR di Salerno n. 397/2025, l’incremento di volumi e superfici utili realizzato dai ricorrenti rientra nella categoria della nuova costruzione, escludendo quindi che possa essere considerato un intervento di restauro conservativo o ristrutturazione edilizia. La decisione si fonda sul fatto che le modifiche apportate all’immobile hanno comportato una trasformazione urbanistica ed edilizia significativa, con creazione di nuovi volumi e alterazione della sagoma originaria, elementi distintivi della nuova costruzione.

Nel caso in esame, i ricorrenti, proprietari di un antico complesso immobiliare situato in un’area sottoposta a vincolo paesaggistico, avevano eseguito opere edilizie senza titolo abilitativo, determinando un ampliamento volumetrico dell’edificio. Il Comune aveva emesso un’ingiunzione di demolizione, contestando la legittimità degli interventi.

I ricorrenti, nel tentativo di regolarizzare le opere realizzate, avevano presentato una SCIA in sanatoria. Tuttavia, la richiesta è stata respinta dal Comune, poiché le modifiche apportate all’immobile non risultavano sanabili. Il Comune ha motivato la propria decisione evidenziando diversi aspetti critici:

• non era stata fornita adeguata documentazione per dimostrare lo stato legittimo dell’immobile;
• le opere realizzate non potevano essere considerate una semplice ristrutturazione, ma piuttosto una nuova costruzione, dato l’aumento delle volumetrie e delle superfici;
• l’intervento era stato eseguito in un’area sottoposta a vincolo, dove non sono ammessi ampliamenti;
• non era stata ottenuta l’autorizzazione paesaggistica, necessaria per lavori in zone tutelate;
• la fotografia allegata al Piano Urbanistico Comunale (PUC) non era sufficiente a dimostrare che l’immobile esistesse nello stato dichiarato dai ricorrenti.

I ricorrenti hanno impugnato il diniego del Comune sostenendo che l’intervento avrebbe dovuto essere qualificato come ristrutturazione edilizia e non come nuova costruzione e che la SCIA in sanatoria avrebbe dovuto essere accettata, poiché le modifiche non avrebbero inciso sulla volumetria in maniera significativa. Inoltre, la documentazione fotografica fornita provava la preesistenza delle strutture.

Il TAR di Salerno ha rigettato il ricorso, confermando la legittimità del provvedimento comunale di diniego della sanatoria e stabilendo che l’intervento realizzato configura una nuova costruzione, poiché ha comportato la creazione di nuovi volumi e la modifica della sagoma dell’edificio esistente. A tal proposito si chiarisce la definizione degli interventi edilizi rifacendosi a diversi orientamenti giuridici:

l’intervento di nuova costruzione consiste in una trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, attuata attraverso opere di rimodellamento della morfologia del terreno, ovvero costruzioni lato sensu intese, che, indipendentemente dai materiali utilizzati e dal grado di amovibilità, presentino un simultaneo carattere di stabilità fisica e di permanenza temporale, dovendosi con ciò intendere qualunque manufatto che sia fisicamente ancorato al suolo (il cui tratto distintivo e qualificante viene, dunque, assunto nell’irreversibilità spazio-temporale dell’intervento) che possono sostanziarsi o nella costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati o nell’ampliamento di quelli esistenti all’esterno della sagoma stabilita;
l’intervento di ristrutturazione edilizia, invece, sussiste quando viene modificato un immobile già esistente nel rispetto delle caratteristiche fondamentali dello stesso: tuttavia, laddove il manufatto sia stato totalmente trasformato, con conseguente creazione non solo di un apprezzabile aumento volumetrico (in rapporto al volume complessivo dell’intero fabbricato), ma anche di un disegno sagomale con connotati alquanto diversi da quelli della struttura originaria, l’intervento rientra nella nozione di nuova costruzione;
la ristrutturazione edilizia, a sua volta, deve essere distinta dagli interventi di restauro e risanamento conservativo, che non possono mai portare a ridetto “organismo in tutto o in parte diverso dal preesistente”, avendo sempre la finalità di “conservare l’organismo edilizio” ovvero di “assicurarne la funzionalità” (cfr. ancora art. 31, lett. c) della L. n. 457 del 1978, traslato testualmente nell’art. 3, comma 1, lett. c) del d.P.R. n. 380 del 2001);
ne deriva che si è in presenza di un restauro e risanamento conservativo qualora l’intervento sia funzionale alla conservazione dell’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità, nel rispetto dei suoi elementi tipologici (in specie, architettonici e funzionali, suscettibili di consentire la qualificazione dell’organismo in base alle tipologie edilizie), formali (tali da contraddistinguere il manufatto, configurandone l’immagine caratteristica) e strutturali (concernenti la composizione della struttura dell’organismo edilizio) (T.A.R. Napoli, sez. VI, 26/08/2024, n.4663);

Trattandosi di nuova costruzione, le opere sono insanabili, in quanto contrastano con le norme urbanistiche e, in area vincolata, è necessaria anche l’autorizzazione paesaggistica. Di conseguenza, l’assenza di uno di essi giustifica la sanzione demolitoria.

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Restauro e risanamento conservativo: le detrazioni fiscali possibili nel 2024

È possibile sfruttare il bonus ristrutturazione anche per il 2024 anche per interventi di restauro e risanamento conservativo. La detrazione fiscale riguarda tutte le spese sostenute entro il 31 dicembre 2024, con un massimale di 96.000 €, distribuito in 10 rate annuali.

Gli interventi sulle parti comuni degli edifici residenziali, per i quali ogni condomino può richiedere la detrazione, sono quelli indicati alle lettere a), b), c) e d) dell’articolo 3 del D.P.R. n. 380/2001:

• manutenzione ordinaria;
• manutenzione straordinaria;
• restauro e risanamento conservativo;
• ristrutturazione edilizia.

Pertanto, oltre agli stessi interventi realizzati sulle proprietà private, sono agevolabili anche quelli di manutenzione ordinaria effettuati sulle parti comuni.

Risanamento e restauro conservativo: le sentenze

Sono molteplici le sentenze che interessano il risanamento ed il restauro conservativo. In una recente sentenza (n. 8564/2023) il Consiglio di Stato ha chiarito che la demolizione e ricostruzione parziale di murature ammalorate e non recuperabili può essere considerata manutenzione straordinaria e quindi rientrare nell’ambito del risanamento conservativo di un edificio. Nel caso esaminato, il permesso di costruire originale aveva consentito la demolizione e ricostruzione parziale di alcune parti della muratura perimetrale. La successiva sanatoria ha riguardato le difformità relative alla demolizione e ricostruzione della parte restante, mantenendo le pareti a nord e ovest e rinforzando il muro a sud. Tali circostanze sono state ritenute conformi alle norme di attuazione del Piano Generale degli Insediamenti Storici (P.G.I.S.) per classificare l’intervento come risanamento conservativo.

Recupero edilizio e recupero paesaggistico: quali le differenze?

Il Tar Sicilia, con la sentenza n. 531/2025, si è pronunciato sul delicato equilibrio tra recupero edilizio e tutela del paesaggio in merito al diniego di autorizzazione paesaggistica per la realizzazione di due garage pertinenziali interrati in un’area vincolata delle Isole Eolie.

Le proprietarie di un complesso di edifici in stile eoliano avevano richiesto l’autorizzazione per la costruzione di garage interrati per preservare l’area verde circostante. La Soprintendenza ha negato l’autorizzazione, sostenendo che l’intervento sarebbe incompatibile con il Piano Territoriale Paesistico (PTP) delle Isole Eolie, destinato alla conservazione del paesaggio tradizionale.

Il Tar Sicilia ha accolto il ricorso delle proprietarie, sottolineando la necessità di distinguere tra recupero edilizio e recupero paesaggistico. Il tribunale ha chiarito che il PTP vieta il “recupero edilizio” solo se comporta “ampliamenti o variazione tipologica” e che l’intervento proposto, ovvero la realizzazione di garage interrati all’interno di un terrazzamento esistente, non comportava un’alterazione significativa dei valori paesaggistici tutelati. Il Tar ha quindi ritenuto che la Soprintendenza avrebbe dovuto valutare l’intervento con maggiore discrezionalità, tenendo conto delle specifiche caratteristiche del progetto.

Leggi qui per una trattazione più approfondita della sentenza del Tar Sicilia

Per maggiore approfondimento, ti consiglio di leggere anche:

• Ristrutturazione edilizia e risanamento conservativo: i nuovi chiarimenti dal Tar
• Demolizione e ricostruzione quando è risanamento conservativo?
• Consiglio di Stato – sentenza 8564/2023 (demolizione/ricostruzione e risanamento conservativo)
• Tar Toscana – sentenza n. 1595/2021 (incremento di volume e restauro/risanamento conservativo)
• Tar Campania – n. 1680/2021  (Risanamento, manutenzione e ristrutturazione edilizia leggera/pesante: le differenze)
• Costruzioni ante 1967 sanatoria
• Legge 47/85 condono edilizio

Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/restauro-e-risanamento-conservativo-definizione-ed-esempi/