L'agibilità di un fabbricato non è consequenziale al condono edilizio

Relazione tra agibilità e condono edilizio, chiarimenti del CdS

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Tra condono edilizio e agibilità è esclusa la configurabilità di un’automatica corrispondenza. I nuovi chiarimenti del CdS

Una nuova sentenza del Consiglio di Stato, la n. 6091/2021, fa ulteriore chiarezza sul rapporto che intercorre tra un condono edilizio e l’agibilità di un fabbricato: il primo riguarda la conformità urbanistica del fabbricato, la seconda attiene al rispetto delle norme igieniche e di salubrità che deve rispettare il manufatto per l’ottimale fruizione di chi lo abita.

Il caso

Una società acquistava (nel 2011) un complesso immobiliare, dove erano presenti alcuni piani seminterrati adibiti ad uso residenziale.

Tali locali erano stati oggetto di un’istanza di condono edilizio presentata dal precedente proprietario e che il Comune aveva accolto, rilasciando i relativi titoli in sanatoria.

La società acquirente, quindi, decideva di chiedere il rilascio del certificato di agibilità per ciascuna delle unità immobiliari condonate (ricordiamo che oggi invece si fa riferimento alla segnalazione certificata di agibilità, SCA, infatti l’agibilità non viene più rilasciata dal Comune, ma viene certificata direttamente dal tecnico).

Tale richiesta veniva negata dall’Ente dopo un sopralluogo che constatava, tra l’altro, la carenza di aerazione ed illuminazione dirette del piano interrato, in violazione dell’art. 218 del Regio decreto n. 1265/1934 (Testo unico delle leggi sanitarie) e degli artt. 3 e 5 del dm 5 luglio 1975.

Per il Comune, detti locali non potevano essere adibiti a residenza, ma a cantine e magazzini.

La società decideva, quindi, di fare ricorso al Tar, poiché il Comune non aveva considerato che l’art. 35, della legge n. 47/1985 (primo condono) prevedrebbe che il rilascio del titolo edilizio in sanatoria provocherebbe il rilascio del certificato di agibilità, anche in deroga alla normativa regolamentare.

Il Tar respingeva il ricorso, per cui la società ricorreva in appello presso il CdS.

La sentenza del Consiglio di Stato

I giudici di Palazzo Spada richiamano l’art. 35 della legge n. 47/1985, il quale prevede che:

a seguito della concessione o autorizzazione in sanatoria viene altresì rilasciato il certificato di abitabilità o agibilità anche in deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari, qualora le opere sanate non contrastino con le disposizioni vigenti in materia di sicurezza statica, attestata dal certificato di idoneità di cui alla lettera b) del terzo comma e di prevenzione degli incendi e degli infortuni.

I togati spiegano che quanto citato dall’art. 35 va interpretato nel senso che il rilascio del certificato di agibilità di un fabbricato, conseguente al condono edilizio, può legittimamente avvenire in deroga solo ad autonome e autosufficienti disposizioni regolamentari e non anche quando siano carenti le condizioni di salubrità richieste invece da fonti normative di livello primario (eventualmente integrate, nel precetto, da norme di fonte secondaria), poiché (proseguono i giudici) la disciplina del condono edilizio, per il suo carattere eccezionale e derogatorio, non è suscettibile di interpretazioni estensive e, soprattutto, tali da incidere sul fondamentale principio della tutela della salute, con evidenti riflessi sul piano della legittimità costituzionale.

Infatti per il CdS tale orientamento risulta coerente con quello espresso dalla Corte costituzionale con la sentenza n. 256/1996 che prevede che deve “escludersi una automaticità assoluta nel rilascio del certificato di abitabilità […] a seguito di concessione in sanatoria, dovendo invece il Comune verificare che al momento del rilascio del certificato di abitabilità siano osservate non solo le disposizioni di cui all’art. 221 T.U. delle leggi sanitarie ma, altresì quelle previste da altre disposizioni di legge in materia di abitabilità e servizi essenziali relativi e rispettiva normativa tecnica“, e che “permangono, infatti, in capo ai Comuni tutti gli obblighi inerenti alla verifica delle condizioni igienico-sanitarie per l’abitabilità degli edifici, con l’unica possibile deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari” non integrative di precetti della normazione primaria.

Ne deriva, a parere dei togati, che è esclusa la configurabilità di un’automatica corrispondenza tra condono e agibilità.

Il ricorso non è, quindi, accolto.

 

Per un maggiore approfondimento leggi anche questo articolo di BibLus-Net: “Da un condono edilizio non deriva automaticamente l’agibilità dell’immobile

 

Clicca qui per scaricare la sentenza del CdS

 

praticus-ta
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