RTI obbligatoria o no

Relazione tecnica integrata: è obbligatoria? Che cos’è? Costi, durata, modello PDF da scaricare

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La relazione tecnica integrata (RTI) è un documento non obbligatorio prodotto da un tecnico abilitato in caso di vendita di un immobile. Importanza, costi, durata, modello PDF da scaricare

La relazione tecnica integrata (RTI) è una documentazione molto importante per chi vende, ma anche per chi acquista un immobile. Serve a verificare che lo stato di fatto dell’immobile sia nelle condizioni di stato legittimo, ai sensi della disciplina vigente in materia edilizia (dpr 380/2001 art. 9.bis). In questo articolo ti parlerò di che cos’è la relazione tecnica integrata, di quali sono le fasi da seguire per averla, del perché è importante, della durata, dei costi. Inoltre potrai scaricare un modello PDF.

Per procedere correttamente alla redazione della relazione tecnica integrata (e di tutte le altre relazioni e modelli in edilizia, ma anche capitolati speciali) puoi utilizzare un software capitolati speciali  che ti guida passo passo, riducendo la possibilità di commettere errori.

Che cos’è la relazione tecnica integrata?

La RTI è un documento non obbligatorio, ma allo stesso tempo molto utile per verificare che lo stato di fatto di un immobile sia lo stesso dello stato legittimo (se vuoi approfondire sullo stato legittimo puoi consultare dpr 380/2001). La conformità dell’immobile deve riferirsi anche alla legittimazione urbanistica del fabbricato e delle unità immobiliari: occorre accertare lo stato legittimo dell’immobile, definito dal comma 1-bis introdotto dalla legge 120/2020 all’art. 9 del dpr 380/2001.

Stato legittimo - Art. 9-bis c.1-bis dpr 380/2001

Stato legittimo – Art. 9-bis c.1-bis dpr 380/2001

Lo stato legittimo dell’immobile è quello stabilito dal titolo abilitativo iniziale e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio effettuato sull’intero stabile, integrati con eventuali titoli successivi aventi ad oggetto interventi parziali.

Nella relazione tecnica integrata dovrai riportare i seguenti dati dell’immobile:

  • anagrafici: i riferimenti di chi acquista e di chi vende lo stabile;
  • identificativi: posizione geografica dell’immobile e dati catastali;
  • descrittivi: relazione dettagliata dell’immobile.

Non è regolamentata da una legge, pertanto non è obbligatoria: nasce da un accordo tra notariato, architetti, ordine ingegneri, collegio geometri, accerta che lo stato di fatto dell’immobile è nel suo stato legittimo.

La relazione tecnica integrata è obbligatoria? Cosa dice l’Antitrust

No, non è obbligatoria. Di sicuro resta una domanda lecita da farsi in quanto dal 2017 al 2019 era un documento obbligatorio. L’Antitrust (AGCM) si è pronunciato in merito il 4 aprile 2019 dichiarando che nessuna figura può obbligare alla redazione della relazione tecnica integrata, ma che può semplicemente consigliarla.

Resta di fatto una “buona pratica” per individuare eventuali problematiche urbanistiche/edilizie relative all’immobile.

Quali sono le fasi da seguire per avere una relazione tecnica integrata?

Il processo per avere una RTI si sviluppa in varie fasi. In un primo momento il tecnico abilitato chiede l’accesso agli atti al comune in cui è presente l’immobile in oggetto. L’ente fa avere la documentazione richiesta in un tempo variabile che può arrivare fino a 30 giorni.

In cosa consiste la documentazione chiesta dal tecnico? Attestazioni, relazioni, tavole grafiche da cui si evince lo storico dell’immobile: un archivio grazie al quale il tecnico può verificare vari elementi tra cui la presenza di titoli abilitativi, eventuali interventi edilizi, ecc.

Una volta ottenuta l’intera documentazione, si procede alla fase successiva: il sopralluogo.  Il tecnico si reca sul posto e acquisisce informazioni per produrre la RTI. Immortala l’immobile in quel determinato momento, facendo una relazione approfondita dello stato in cui si trova l’edificio. L’esperto verifica che non ci siano differenze tra la documentazione rilasciata dal comune e l’effettivo stato dell’immobile venuto fuori dal sopralluogo.

Se la documentazione è conforme si procede alla compravendita. Se la documentazione è difforme, si provvede alla regolamentazione dell’abuso attraverso una sanatoria. Solo in seguito si può arrivare alla compravendita. Nel caso di un abuso edilizio difficile da sanare, l’immobile può anche risultare invendibile.

Riassumendo:

  1. il tecnico chiede l’accesso agli atti al comune;
  2. il comune fornisce la documentazione richiesta;
  3. il tecnico procede al sopralluogo e verifica eventuali difformità producendo la RTI;
  4. se la verifica va a buon fine, si procede alla compravendita altrimenti si deve necessariamente optare prima per una sanatoria.
RTI fasi della richiesta

RTI fasi della richiesta

Lo stato legittimo

Di seguito ti riporto degli schemi che riassumono la condizione di stato legittimo di un immobile (tratto da Webinar ACCA).

Stato legittimo slide webinar Superbonus

Stato legittimo slide webinar Superbonus

Se vuoi conoscere tutti i dettagli su come procedere per attestare lo stato legittimo, segui questo webinar.

Quali sono i tecnici RTI abilitati?

Per produrre la relazione tecnica integrata occorre la redazione e la firma di un tecnico abilitato. Tenuto conto che non c’è di fatto un elenco di tecnici abilitati a redigere la RTI, bisogna far ricadere la scelta su un tecnico abilitato alla presentazione di pratiche di aggiornamento catastale ed edilizie. Possiamo individuare il tecnico adatto scegliendo tra varie figure:

  • geometra;
  • ingegnere;
  • architetto;
  • periti.

Come capire se c’è un abuso edilizio? La differenza tra conformità urbanistica e catastale

Per capire se una casa presenta un abuso edilizio si fa un confronto tra la documentazione (planimetria catastale) presente in catasto e le reali condizioni dell’immobile. Infatti, esiste una differenza tra conformità urbanistica e conformità catastale. Nel caso di conformità urbanistica, lo stato di fatto dell’immobile corrisponde all’archivio storico costruttivo dell’edificio; nella conformità catastale lo stato di fatto dell’immobile deve essere allineato ai dati catastali e planimetrici.

Casi di abuso edilizio, le soluzioni

In alcuni casi non è possibile rilasciare la relazione tecnica integrata. Si tratta di casi particolari in cui si registra una difformità:

  • l’immobile è abusivo: è il caso in cui non c’è titolo abilitativo. Occorre valutare se possibile procedere con una sanatoria;
  • modifiche interne di piccola entità: si può procedere con una CILA per allineare lo stato di fatto a quello assentito (occorrono comunque valutazioni specifiche).
  • modifiche strutturali: in questo caso occorre procede con la SCIA (occorrono comunque valutazioni specifiche);
  • destinazione d’uso diversa: potrebbe essere necessario un permesso di costruire (occorrono comunque valutazioni specifiche).

Appare evidente che in molti casi non è possibile sanare un abuso edilizio: bisogna sempre prestare la massima attenzione quando ci si trova in uno dei casi suddetti di difformità. A dichiarare la conformità urbanistica è il venditore dell’immobile che a sua volta si affida ad una figura esperta. Considerato che si tratta di una questione molto delicata, è sempre bene affidarsi ad un software per capitolati speciali che guidi il tecnico nella redazione di relazioni tecniche.

Relazione tecnica integrata, ecco il modello PDF da scaricare

Un modello PDF da scaricare può essere molto utile al tecnico che dovrà preparare la RTI. Si tratta di un modello precompilato molto dettagliato.

Ti ricordo comunque che puoi sfruttare tutte le funzionalità di guida e compilazione automatica del modello in funzione delle specifiche esigenze grazie al software per capitolati speciali che puoi scaricare gratis per 30 gg.

Relazione tecnica integrata

Relazione tecnica integrata

Cosa garantisce la RTI? Perché è importante?

Pur non essendo obbligatoria, è un documento fortemente raccomandato in quanto controlla vari aspetti importanti:

  • la presenza o meno di abusi edilizi;
  • la conformità del catasto;
  • l’agibilità dell’immobile;
  • la presenza di eventuali vincoli (come ad esempio quello legato alla paesaggistica);
  • la correttezza della destinazione urbanistica.

Inoltre è un certificato di garanzia sia per il venditore che per l’acquirente perché:

  • mette in luce eventuali inadempienze del contratto;
  • è un’assicurazione sulla validità dell’immobile per chi acquista;
  • evita dinieghi di eventuali mutui da chiedere;
  • influisce sulla valutazione dell’immobile;
  • è una tutela per il notaio.

Quanto costa la relazione tecnica?

Il prezzo di una RTI non è fisso, varia in base ad una serie di fattori:

  • dimensioni dell’immobile;
  • complessità dei rilievi;
  • difficoltà di accesso agli atti;
  • numero di accessori dell’immobile (come ad esempio un garage);
  • eventuali difformità riscontrate.
Relazione tecnica integrata

Relazione tecnica integrata

Quanto dura una relazione tecnica integrata?

La RTI non ha una scadenza (a differenza dell’APE obbligatorio, ad esempio): si tratta di un documento che certifica la situazione dell’immobile nel momento in cui viene redatto. È valida fino a quando la situazione edilizia rimane immutata: alla successiva modifica edilizia si dovrà provvedere ad una nuova relazione tecnica integrata.

Esiste già sul mercato un software per capitolati speciali molto semplice da utilizzare con un input guidato ed intuitivo. Perfetto per la redazione automatica di una serie di pratiche, tra cui anche le relazioni tecniche con relativa modulistica. In totale sicurezza si può redigere la documentazione sia per le opere pubbliche che per le opere private. I modelli che si trovano all’interno sono in costante aggiornamento, inoltre si può sempre usufruire di un servizio on-line attivo nel software grazie al quale si hanno aggiornamenti in tempo reale.

Il software ha molti vantaggi:

  • include piani di sicurezza guidati, conformi alla legge, sempre contestualizzati e personalizzabili a seconda delle esigenze;
  • fa una valutazione dei rischi specifici  per la sicurezza in cantiere;
  • fa una progettazione della sicurezza del cantiere in 3D e 4D (tavole, planimetrie..);
  • aggiornamento costante e revisione dei piani di sicurezza.

Ti ricordo che hai un mese di prova gratuita da sfruttare per apprezzare tutti i vantaggi del software.

 

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